中小房企離場

　　2012年房地產(chǎn)市場回暖并未惠及中小房企。這一年，萬科全年銷售突破1400億，綠地、保利亦大步進軍千億，全國銷售額前53名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”相較2008年擴容5倍……叢林法則從來不乏用武之地，市場的優(yōu)勝劣汰，讓龍頭房企市場份額一再擴張，而面臨嚴峻挑戰(zhàn)的中小房企，則難以逃脫被淘汰的命運。
　　棄房轉型
　　一邊是大型房企財大氣粗頻頻出手拿地，一邊是部分中小房企資金鏈依然緊繃。本刊記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，重壓之下，越來越多中小房企或選擇合作開發(fā)，或考慮賣掉項目，或不得不黯然出局。
　　今年2月4日，上海新梅公告稱，擬以3.49億元向大股東興盛集團轉讓江陰新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權。
　　對于該筆交易，上海新梅表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)調控，項目開工時間存在較大不確定因素，如2013年仍不能動工，按照項目周邊目前的市場價格和開發(fā)成本測算，項目未來收益情況不容樂觀。
　　其公告稱，從2011年開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行了力度空前的宏觀調控，陸續(xù)出臺的一系列宏觀調控措施在一定程度上限制和制約房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，對公司項目建設、銷售、融資等各方面都造成較大影響。結合公司規(guī)模和行業(yè)地位的考慮，公司單純依靠房地產(chǎn)業(yè)務的狀況亟待改善。公司通過此次收購將開始涉足白酒行業(yè)，并逐步實施轉型。
　　作為上海本地一家中小規(guī)模房企，上海新梅在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中并不出眾，2009年時因“大股東私通私募的百頁坐莊計劃”而一朝成名天下知，但其近四年的年報數(shù)據(jù)顯示，上海新梅一直在走下坡路。
　　2009年和2010年，營業(yè)收入同比下降的幅度均在60%以上，2011年有小幅增長，2012年全年實現(xiàn)營業(yè)收入8190.46萬元，同比下降24.08%，凈利潤380.11萬元，同比下降85.2%。
　　業(yè)內分析，造成其業(yè)績下降的主要原因是報告期內可售房源同比大幅減少，此外還面臨土地儲備不足及可持續(xù)經(jīng)營能力下降的風險。
　　上海新梅的尷尬處境，正是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、土地等資源向優(yōu)勢企業(yè)集中的反應。
　　記者從公開資料統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從2011年下半年至今，已有數(shù)十家房企籌劃轉型或正在轉型，如中珠控股、華麗家族明確提出，將不再投資新的地產(chǎn)項目，轉而投資礦產(chǎn)資源，中恒集團、南京醫(yī)藥、人福醫(yī)藥、電廣傳媒、春暉股份等公司也紛紛發(fā)布剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)的公告，轉而加大投向制藥、礦業(yè)等主營業(yè)務。
　　更為典型的是，在當前2012年年度報告進入披露期，為了增厚業(yè)績避免“披星戴帽”，一些非主營地產(chǎn)業(yè)務的上市公司“臨時抱佛腳”，賣房賣地并不少見。
　　申銀萬國證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)銷售額環(huán)比增長10%，其中四季度已達到22%，復蘇趨勢明顯。
　　但結合A股市場上各種類型房企的表現(xiàn)，可以看出，在這股房市復蘇潮流中得益的基本上是大型房企，中小房企并未沾光。
　　受困資金緊箍咒
　　嚴厲的房地產(chǎn)調控正加劇行業(yè)兩極分化現(xiàn)象，資金難題仍是這類中小房企永遠繞不過去的坎。
　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國銷售額前十的房企占市場份額的12.46%，較2011年提高了2.03個百分點；前二十家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。
　　與此同時，一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，超過300家中小房企消失在市場洪流中，新增和原有的市場份額被品牌房企瓜分吞噬。這是很多本土中小房企近年在區(qū)域性市場逐漸失去話語權的主因。
　　事實上，從各房企月報和季報中也不難看出，兩極分化已經(jīng)愈演愈烈，萬科、綠地、萬達等大企業(yè)業(yè)績整體上漲，小部分中小型房企依然虧損，重重壓力和利潤稀薄背景下，多數(shù)中小房企的離場已成必然。
　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，房地產(chǎn)投資收益降低，是部分企業(yè)從房地產(chǎn)中撤資的一個主要原因。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢機構聯(lián)合發(fā)布的《中國房企經(jīng)營管理狀況藍皮書（2011）》認為，如果現(xiàn)行政策能夠落實到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。
　　房地產(chǎn)業(yè)利潤率降低已成為業(yè)內共識。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生就表示，隨著土地價格的提升，工資、財務等成本的提高，以及企業(yè)獲取資金的難度越來越大，房價正在逼近下行的“鋼地板”。“鋼地板”在壓縮整個行業(yè)的利潤率，并導致一系列的并購與離場。
　　事實上，近幾年來中小型開發(fā)商基本已從銀行借不到錢，也無法上市融資，只能轉向利息較高的民間借貸，這讓不少中小房企難以支撐。而在銷售策略上，由于提前完成全年銷售目標，不少大房企可能會采取價穩(wěn)或提價惜售策略，而中小開發(fā)商在生存壓力之下，不得不再次堅持降價走量。
　　轉型后依然很難
　　“現(xiàn)在的政策環(huán)境跟十年前、五年前已經(jīng)有很大變化，自身環(huán)境的壓力、市場競爭的壓力，以及行業(yè)平均利潤下降、門檻提升等等，都會給房企的經(jīng)營帶來壓力�！� 中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在采訪時表示，在目前的行業(yè)格局、調控政策環(huán)境下，中小房企的確需要新的戰(zhàn)略安排與調整。
　　“棄房”選擇固然不難理解，但現(xiàn)在的問題是難以找到合適的投資標的，比較典型的是ST邁亞，主營地產(chǎn)的安徽藍鼎在去年6月拿下該公司控制權之后，通過定向增發(fā)向ST邁亞注入20億元現(xiàn)金，同時剝離了公司的地產(chǎn)業(yè)務，但至今未披露這些資金的投向。
　　此外，不少公司選擇進入礦業(yè)、制造業(yè)。如上文所述的上海新梅，在其 2012 年度報告中披露，將依托大股東資源，在新材料、白酒和金融領域逐步實施轉型。
　　而無論如何轉型，對于中小房企而言，資金問題依然將是一大掣肘。
　　通常而言，中小房企融資主要走的是民間借貸渠道，或者找有資金的人以入股的形式籌集資金。
　　今年以來，信托也成為中小房企舉債維持生計的重要方式。
　　而信托融資的利息較高，對于利潤有限的中小房企來說，也是一筆沉重的負擔。去年相繼出現(xiàn)因資金鏈斷裂而“跑路”的鄂爾多斯、長沙開發(fā)商已是前車之鑒，轉型之后，中小房企的資金鏈問題又將如何解決？
　　某上海學者表示，目前出現(xiàn)的中小房企棄房轉型潮流，并不是一個好消息。一個良好的市場，應當是各種市場主體參與其間，通過公平競爭來達到產(chǎn)品價格平衡。
　　我國房地產(chǎn)市場以往出現(xiàn)的問題，就是在政府的支持下，資源迅速向一些與政府有特殊關系的企業(yè)傾斜，導致房價被大型房企操縱，消費者完全失去了房價的博弈條件。
　　陳國強則提醒，進入其他行業(yè)，需要評估其他行業(yè)的市場環(huán)境、市場競爭程度，自身有無專業(yè)優(yōu)勢，核心競爭力，進入任何一個行業(yè)都需要找到自己的位置，否則無論在房地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè)，都會面臨被邊緣化、或被擠出局的命運。

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