當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究

　　摘 要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了一、二十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也大大改善著國(guó)民的生活水平。單從住宅上講，從1980年開(kāi)始到2006年，全國(guó)共增加住宅88.6億平方米，讓將近5億城市居民的居住面積，增加了將近十平方米，可謂功勞不小。但是，近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，越來(lái)越顯現(xiàn)出一些問(wèn)題，探究這些問(wèn)題，尋找合理的對(duì)策，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的健康發(fā)展有些重要的意義。?
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問(wèn)題；對(duì)策；直接融資 ?
　　中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）05-0014-03??
　　
　　住房是廣大人民的生活必需品，有人說(shuō)“小康不小康，關(guān)鍵看住房�！笨梢�(jiàn)，住房問(wèn)題直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系到社會(huì)公平和諧的實(shí)現(xiàn)。如今，雖然我國(guó)住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過(guò)于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問(wèn)題，阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問(wèn)題，并且探討出有效地解決途徑，以促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。?
　　
　　1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題?
　　
　　1.1 土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范?
　�。保梗福改�，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年１２月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實(shí)現(xiàn)公開(kāi)拍賣、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實(shí)現(xiàn)公平、公開(kāi)，透明操作，但是隨著成交土地價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房?jī)r(jià)大幅度上漲，我們不禁擔(dān)心，這樣下去如果土地價(jià)格不能得到合理的控制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。?
　　有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國(guó)土地出讓收入近13000億，”； “自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬(wàn)每畝天價(jià)被思達(dá)金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍(lán)堡灣誕生，目前均價(jià)8500/m2，昔日 ‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬(wàn)元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)�！薄�…從這些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價(jià)格的不斷刷新，房?jī)r(jià)不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大程度靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是政績(jī)，決定地方官員烏紗帽大小。在中國(guó)，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財(cái)政收入一半左右。1998年，中國(guó)各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個(gè)數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過(guò)計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)，土地費(fèi)用占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40%，政府稅費(fèi)收入占30%～40%�？傆�(jì)起來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。這個(gè)數(shù)字可謂是驚人的，換句話說(shuō)，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟(jì)收入，成為了當(dāng)?shù)卣�府的GDP值中一個(gè)重要的組成部分，那么中國(guó)GDP總額在2007年增長(zhǎng)了11.3%就不足為奇了。?
　　1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一?
　　《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來(lái)源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來(lái)自銀行貸款。不少購(gòu)房者除首付房款20%外，其余80%可能都來(lái)自銀行。?
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過(guò)大，而貸款比值在整個(gè)房地產(chǎn)總值中比例也過(guò)重，兩者均超過(guò)60%。這個(gè)數(shù)值是偏危險(xiǎn)的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過(guò)大，會(huì)影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會(huì)加速經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。?
　　1.3 房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加?
　　從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見(jiàn)房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬(wàn)家樂(lè)、重汽集團(tuán)、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團(tuán)、中國(guó)東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認(rèn)為是利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來(lái)成為各種資金涌入的焦點(diǎn)，外來(lái)資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)了土地價(jià)格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒(méi)有創(chuàng)造出應(yīng)有的財(cái)富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過(guò)50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。?
　　1.4 房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出?
　　2006年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部過(guò)熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過(guò)熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過(guò)多,而中低價(jià)位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯(cuò)位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)�？焖偕仙�，從而加劇了總量的矛盾；三是社會(huì)保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過(guò)程中帶來(lái)的被動(dòng)需求過(guò)多，也加劇了需求的增長(zhǎng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。?
　　1.5 消費(fèi)者的理念有待更新?
　　受中國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實(shí)，“居者有其屋”不等于“居者購(gòu)其屋”。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過(guò)早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個(gè)人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外， 租房有利于人口的流通，符合未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。?
　　
　　2 面對(duì)以上問(wèn)題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?
　　
　　2.1 完善土地供應(yīng)制度，嚴(yán)格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)?
　　依法出讓土地是政府的職能之一，這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。?
　�。�1）合理控制土地價(jià)格。近幾年，出讓土地給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政收入，有些城市出讓土地所帶來(lái)的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的政府，急于得到眼前的利益，實(shí)現(xiàn)自己任期的政績(jī)，用高價(jià)拍賣土地來(lái)拉動(dòng)GDP的巨大增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過(guò)熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。?
　�。�2）減少住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時(shí)期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘測(cè)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢審核費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、政府價(jià)格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門，總計(jì)占房?jī)r(jià)的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項(xiàng)稅費(fèi)收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費(fèi)收入上升67%”； “北京東區(qū)國(guó)際公寓項(xiàng)目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費(fèi)大約在8000元左右，售價(jià)在2萬(wàn)左右”……因此減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，是勢(shì)在必行的。?

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