論房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)資質

　　房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　
　　從今年的宏觀面上來看，中西城市經(jīng)濟發(fā)展已進入快速道，今后相當長的時間內都將處在一個新的快速發(fā)展時期，這對房地產(chǎn)業(yè)的推動作用很大。而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市民收入的提高，老百姓對房地產(chǎn)這塊的投資會加大，這顯然是房地產(chǎn)業(yè)的利好信號。個人收入的提高，舊城改造的推動，這使得房地產(chǎn)發(fā)展的后勁比較足。
　　1.影響房產(chǎn)的因素
　　除已明確的政策外，影響樓市走勢重要標志的房價變動的正反兩方面因素都同時存在。繼續(xù)支撐房價上漲的主要因素有：1）經(jīng)濟發(fā)展強勁；2）建材價格上漲；3）人民幣升值�？赡軐е路績r下跌的因素有：1）突發(fā)事件；2）股市回 暖，游資撤離樓市；3）銀行上調存、貸款利率；4）土地供給放巨量。當然最 終的趨勢還取決于兩方力量的對比�？傮w上判斷：若不發(fā)生突發(fā)事件，房價趨穩(wěn)是 2004年金華樓市的基本特征，將基本結束房價快速攀升、各區(qū)位各種檔次商品房普 漲的歷史，漲幅明顯趨緩，開始進入個股分化的時代。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)的意義
　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，對其他行業(yè)經(jīng)濟關聯(lián)度高、帶動性強的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農(nóng)村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經(jīng)濟持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產(chǎn)價格水平與經(jīng)濟發(fā)展水平是成正比的。在國外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個國家經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。目前，市經(jīng)濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產(chǎn)價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產(chǎn)平均價格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間還是相當廣闊的，對本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對于金華的房市來說其經(jīng)濟影響力也是一樣的。
　　3.如何做好房地開發(fā)
　　3.1 樹立全新企業(yè)形象
　　對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的品牌形象至關重要。 買房子是許多人一生中的頭等大事，需要考慮的方面也較多。因發(fā)展商的形象而產(chǎn)生的信心問題，往往是消費者決定購買與否的主要考慮因素之一。以往，發(fā)展商開發(fā)項目，通過報紙、電視等媒介的宣傳來建立自己的品牌形象�，F(xiàn)在通過加盟房地產(chǎn)銷售網(wǎng)站，企業(yè)形象的宣傳不僅再局限在當?shù)厥袌�，而是全球范圍的宣傳。企業(yè)信息的實時傳遞，與公眾相互溝通的即時性、互動性，彌補了傳統(tǒng)手段的單一性和不可預見性。因此，入網(wǎng)是對企業(yè)形象的建立和維持的有效補充。
　　3.2 增強內部管理
　　房產(chǎn)管理系統(tǒng)站的建設將會為網(wǎng)站內部管理帶來一種全新的模式。網(wǎng)站是實現(xiàn)這一模式的平臺。單靠網(wǎng)站本身，對企業(yè)內部管理還不能很好實現(xiàn)。但如果結合企業(yè)內聯(lián)網(wǎng)建設、智能化綜合布線系統(tǒng)、電子商務解決方案的實施，就將會發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)巨大的威力。在降低企業(yè)內部資源損耗、減低成本、加強企業(yè)員工與員工，企業(yè)與員工之間的聯(lián)系和溝通等方面發(fā)揮巨大作用，最終使企業(yè)的運營和運作達到最大的優(yōu)化。
　　3.3 增強銷售力
　　現(xiàn)代營銷理論認為，銷售亦即是傳播。對房地產(chǎn)項目而言，銷售的成功與否，除了決定于能否將項目的各項優(yōu)勢充分地傳播出去之外，還要看目標對象從中得到的有效信息有多少。由于互聯(lián)網(wǎng)所具有的“一對一”的特性，目標對象能自主地選擇對自己有用的信息。這本身已經(jīng)決定了消費者對信息已經(jīng)有了一個感興趣的前提。使信息的傳播不在是主觀加給消費者，而是由消費者有選擇地主動吸收。 同時，項目信息通過網(wǎng)站的先進設計，既有報紙信息量大的優(yōu)點，又結合了電視聲、光、電的綜合刺激優(yōu)勢，可以牢牢地吸引住目標對象。因此，項目信息傳播的有效性將遠遠提高，同時亦即是提高了項目的銷售力。
　　3.4 提高附加值
　　買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應用，房地產(chǎn)項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的必備硬件之一。
　　4.結語
　　房地產(chǎn)賣方角度出發(fā)，或為了便于吸收外資進入我國房地產(chǎn)市場進行投資我們必須將上述法律問題搞清楚。目前外商進入我國房地產(chǎn)市場時常感到頭痛的是，市場行為極不規(guī)范，法律、概念混亂較大，政府的透明度較差，外商在承擔土地使用費、繳納房地產(chǎn)稅等方面比內商的經(jīng)濟負擔更大。而且由于內商經(jīng)營房地產(chǎn)常以實物地租等方式合作開發(fā)房地產(chǎn)，使外商感到在我國房地產(chǎn)市場競爭前提極不平等，更談不上國民待遇了。再加上各地開發(fā)區(qū)土地政策多如牛毛，國內房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性較差，更使外商目不暇接、舉棋不定了。
　　參考文獻
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