釣魚臺七號院 [釣魚臺七號院挑戰(zhàn)暴利]

　　6月，中國最貴的公寓不再只有湯臣一品，還有北京城的釣魚臺7號院。 　　 　　如果這是一場樓盤炒作，它可謂完美。釣魚臺7號院在開售兩年后，僅用一周時間，就貼上了“國內(nèi)最貴”、甚至“亞洲最貴”的標簽闖入人們的視線。一切始于5月12日，釣魚臺7號院推出23套房源，其中3號樓售價30萬元/平方米。
　　在國家加緊調(diào)控房價，發(fā)改委放話將對房價“反暴利”之際，釣魚臺7號院的天價公寓名震京城。
　　調(diào)控下的豪宅新貴
　　
　　北京，阜成路南二街。63歲的衛(wèi)蘭在這里生活了40年。6月7日，正午的陽光沒能照亮筒子樓的過道，黑暗中的衛(wèi)蘭說了句，“家里像個垃圾場”。其實，筒子樓外已是棚戶區(qū)，垃圾圍樓。
　　從衛(wèi)蘭家的廚房向北望去，百米開外矗立著四幢紅磚大樓。最近，衛(wèi)蘭和老伴總抱怨著，這個京城最貴樓盤擋住了他們出行的老路，“那里以前叫做玉淵潭鄉(xiāng)前莊子村”。2005年，搬遷后的村莊建起了一座樓盤――釣魚臺7號院（以下簡稱7號院）。
　　以黃金地段作為賣點的7號院，顯然沒有把南面這一片棚戶區(qū)考慮在內(nèi)，而是叫賣起棚戶區(qū)以南的玉淵潭公園。7號院的樓盤介紹上寫道，南距玉淵潭公園61公頃湖面僅80余米，坐望75萬平米皇家園林，公園內(nèi)水闊林豐鳥語，柳岸長堤石橋為景，樓臺亭閣間有綠蔭花卉，古典情調(diào)與咫尺湖光水色盡收眼底。
　　衛(wèi)蘭說，她從沒想過，自己的鄰居會是京城最貴的公寓。
　　出乎意料的還有7號院的傲人銷售業(yè)績。自2009年7月開盤以來，7號院一直領漲京城豪宅市場。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年8月18日，東釣魚臺家園（即釣魚臺7號院），總計售出房屋23套，成交均價7.28萬元/平方米，趕超盤古大觀7.1萬元/平方米的價格，一舉奪下京城“最貴樓盤”的稱號。
　　隨后5個季度，7號院穩(wěn)居寶座。在2010年二季度商品住宅成交均價排名中，7號院排名第一，成交均價高達10.94萬元/平方米。這一均價與2009年開盤時相比，漲幅高達50%。
　　5月12日，釣魚臺7號院推出的23套房源價格再創(chuàng)京城新高，其中3號樓均價為30萬元/平方米。1、4號樓為20萬元/平方米，2號樓則為18萬元/平方米。
　　電影《大腕》中，一位住在精神病院的開發(fā)商滔滔不絕地向病友們描述著“不買最好，只買最貴”的理念。如今，7號院檢驗著它的可行性。據(jù)銷售人員稱， 小區(qū)共有106套公寓，目前已售出90%，可售房源僅剩10套。
　　4月底，發(fā)改委表態(tài)，“正在研究對商品住房領域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，從而使得商品房價格能夠保持在合理水平”。7號院的天價因此顯得不合時宜。一些業(yè)內(nèi)人士直指，30萬元/平方米存在暴利。
　　面對質(zhì)疑，北京市住建委市場處相關負責人回應，住建委從未審批過價格，“一房一價”政策只要求報備。7號院的銷售人員則稱：“30萬元/平方米為最高可以銷售的價格，實際上僅有一套1000平方米的樓王達到30萬元/平方米；另外兩套在售樓王價格每平方米十七八萬元，其余普通房源價格在13萬-16萬元/平方米�！�
　　政府的網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，7號院的成交均價突破11萬元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn)，與7號院相近的另一商品房樓盤成交均價是4萬元/平方米。這意味著，當4萬元能買到其他樓盤的1平米時，在釣魚臺7號院，你甚至買不到1平米的車位。因為，7號院的車位售價是4.5萬元/平方米。
　　
　　科研用地變身豪宅
　　
　　開發(fā)商中赫集團的官網(wǎng)上，僅有潦潦幾句話描述著7號院的過往，沒有提及收購過程、收購價格，“2006年4月29日，中赫集團收購玉淵潭項目�！薄�2008年1月16日，玉淵潭項目正式啟用‘釣魚臺7號院’名稱�！薄�2009年7月21日，釣魚臺7號院項目開盤�！�
　　7號院面世后，定位為“海淀區(qū)高端人文社區(qū)”，主打樓盤的黃金地段。7號院的地理位置確實“顯赫”，西邊、南邊緊挨玉淵潭；北邊是海軍總醫(yī)院、航天系統(tǒng)家屬樓；東邊則是軍事用地。與此同時，7號院提供每戶私人管家等一系列富人服務。
　　風景、資源和五星級的物業(yè)，這一切讓天價看似物有所值。但是，事實上釣魚臺7號院存在著暴利的可能。
　　六建宿舍屬于前莊子村管轄范圍的南端。2005年，前莊子村面臨征地拆遷。六建宿舍的每一個住戶觀望著百余戶村民的拆遷，這其中包括衛(wèi)蘭。
　　衛(wèi)蘭說，當時，部隊以“重點科研工程用地”的名義征地，千余名村民以6000-10000元/平方米的價格搬離村莊。根據(jù)北京市相關部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，2005年，北京普通商品住宅均價6721元/平方米，二手房均價為4286元/平方米。
　　隨后，記者在北京市住建委官方網(wǎng)站上查詢到相關征地信息。在一則《國家重點綜合科研項目公告》中稱，“項目建設單位為北京市東釣魚臺建設項目部，項目性質(zhì)為房地產(chǎn)開發(fā)類，項目東至玉淵潭路西紅線，西至釣魚臺醫(yī)院，南至玉淵潭公園，北至海軍總醫(yī)院南圍墻”。公告由“北京海淀區(qū)拆遷科”發(fā)布，時間為2005年9月29日。
　　時隔不到半年，中赫置地將這片科研用地收入囊中。按照國家相關規(guī)定，2007年1月31日以前，軍隊土地可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方，1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。中赫集團趕在“大限”前簽約買下土地。
　　經(jīng)記者查詢，2008年中赫置地拿到了國土局和海淀區(qū)政府頒發(fā)的土地使用證書。這時，前莊子村已是出讓地，可以建設住宅。
　　張樹齊在建筑業(yè)摸爬滾打已有十余年，隨著商品房的蓬勃發(fā)展，數(shù)年前他進入房產(chǎn)企業(yè)，運作項目開發(fā)。最近幾個月，張樹齊奔波在三亞等地“考察豪宅”，因為他負責的新項目也想借一把豪宅的東風。
　　張樹齊介紹，樓盤開發(fā)的投入主要分為土地成本、建筑成本和運營成本。他分析7號院銷售官網(wǎng)上的公開資料后認為，天價樓盤的建筑成本為8000元/平方米，“上下浮動10%-20%”。
　　張樹齊說，7號院的建造和裝修材料宣稱為國際頂尖品牌，但除了電梯外，均未標明品牌名稱，“一臺原裝進口三菱的最高配置不過200萬，何況還能分攤到戶。”
　　在張樹齊看來，釣魚臺7號的裝修并不奢華，沒有防彈窗，市政供熱水，而不是直接溫泉入戶。
　　綜合衛(wèi)蘭和張樹齊的說法，不難算出，釣魚臺7號院除去運營成本外，每平米的造價在2萬元上下。由此推算，暴利確實存在。
　　著名品牌專家李光斗在接受媒體采訪時，如是分析7號院的定價策略�！霸谲囌股�，與一輛3000萬元的車相比，消費者會覺得幾十、幾百萬元的車便宜。同樣的道理，在30萬元/平方米的房子面前，消費者就會覺得十幾萬元/平方米的房子是可以承受的�！�
　　
　　年輕的開發(fā)商
　　
　　順利拿下科研用地，成功改變土地性質(zhì)，開發(fā)京城天價樓盤，開發(fā)商的背景讓人好奇。今年年初，任志強在微博曝料，稱宋丹丹老公趙玉吉是釣魚臺七號院的開發(fā)商。
　　趙玉吉曾任首都鋼鐵公司總經(jīng)理、副董事長，中國國防物資總公司總經(jīng)理，中國機電設備總公司總經(jīng)理，一系列國企任職經(jīng)歷讓人猜測中赫的國企身份。
　　但隨著調(diào)查的深入，中赫置地的母公司中赫集團浮出水面。據(jù)北京市工商局網(wǎng)站的資料，中赫集團成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的集團公司。
　　中赫集團法人、董事長周金輝才是釣魚臺7號院的真正“大佬”。而處在風波中的趙玉吉早已在去年離職。
　　自2005年9月8日注冊中赫集團以來，周金輝以法定代表身份在北京注冊了一系列的公司，2006年7月、2008年1月、2009年11月，周金輝分別注冊了中赫置地投資控股有限公司、中赫置地有限公司、北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此外，周金輝還注冊了一系列與地產(chǎn)業(yè)務相關聯(lián)的公司。
　　周金輝沒有公開其個人信息，從不接觸媒體，僅有業(yè)內(nèi)人士曾做過如是描述：“這個企業(yè)的老板是河北人，背景比較深�！�
　　目前，中赫集團旗下開發(fā)的項目有北緯40度、釣魚臺7號院等項目。但中赫集團通過各種形式收購這些項目，并沒有在招拍掛市場拿過土地。
　　
　　政府調(diào)查反暴利
　　
　　5月27日下午，北京市民李斌接到7號院售樓處的電話，通知他次日的看房計劃改期，“對方解釋因部分業(yè)主辦理入住，導致人手不足”。李斌未曾多想，但當他再次撥打預約熱線時，電話已無人接聽。
　　其實，北京市住建委會同地稅局當天開始了對釣魚臺7號院的調(diào)查。6月2日，北京市住建委對外宣布，已限制該項目中23套被社會和媒體質(zhì)疑定價過高房源的網(wǎng)簽，要求該項目開發(fā)企業(yè)中赫置地投資控股有限公司暫停對外銷售以上房屋。隨后，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，釣魚臺7號院5月12日推出的23套房源，已被標明“不可售”，并屏蔽其過往的銷售信息。
　　“政府試圖通過稅收壓縮7號院的暴利”，從事房地產(chǎn)十余年的趙娜道破其中的玄機，并向記者分析相關機構(gòu)的調(diào)查內(nèi)容。趙娜稱，當一個樓盤的銷售率超過85%時，地稅部門可進入企業(yè)清算后，征收土地增值稅；與此同時，如果樓盤投入使用后，國稅部門可對企業(yè)征繳企業(yè)所得稅。
　　當稅務機關進入企業(yè)調(diào)查后，可取得施工賬本進行清算，根據(jù)其成本核算利潤。趙娜說，土地增值稅將是此次調(diào)查的重點，因為目前國家規(guī)定，土地增值稅稅率最高可達到利潤的60%，“也就是利潤的三分之二被國家征收，這樣的高稅收足以壓死一個中小企業(yè)”。
　　如今，重重保安把守在7號院外，院內(nèi)的裝修聲不絕于耳。政府的調(diào)查似乎沒有打亂7號院的腳步。但6月9日起，釣魚臺7號院銷售官網(wǎng)撤掉百度的推廣，并在原本的黑色背景官網(wǎng)上打上了耀眼的白字“網(wǎng)站正在維護中”。
　　政府的調(diào)查真讓中赫集團害怕了，還是連調(diào)查都是一次躲過風口浪尖的舉措？一切只能拭目以待政府承諾的“及時公布調(diào)查結(jié)果”。
　　
　�。ㄎ闹行l(wèi)蘭、張樹齊、趙娜均為化名）
　　

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