樓市回光返照【樓市：回暖還是回光返照？】

　　 　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份全國房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，環(huán)比則上漲0.2%。由今年1、2月份的同比環(huán)比“雙降”變成“一降一升”，這是房?jī)r(jià)到底的信號(hào)嗎
　　
　　今天乃至未來相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國擴(kuò)大內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
　　在短期內(nèi)是直線上升還是會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的爭(zhēng)議聲中，還存在第三種聲音。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在爭(zhēng)論的許多問題實(shí)質(zhì)都有空中畫餅的味道，因?yàn)樵S多用來討論的數(shù)據(jù)并不精確或者標(biāo)準(zhǔn)根本就不統(tǒng)一。
　　進(jìn)入4月，氣溫開始回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是“熱氣騰騰”。
　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100％，而去年全年的簽約量?jī)H7.4萬套。交易量和增幅雙雙創(chuàng)歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。
　　經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻形勢(shì)之下，房地產(chǎn)交出了一份漂亮的數(shù)據(jù)，讓人眼前一亮。對(duì)此數(shù)據(jù)的解讀，卻出現(xiàn)了明顯的分歧。
　　房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)就此開始正式回暖并走上新一輪增長(zhǎng)通道，還是出現(xiàn)下挫前的回光返照，觀點(diǎn)爭(zhēng)鋒伴隨著不斷刷新的數(shù)據(jù)愈發(fā)激烈。
　　支持回暖觀點(diǎn)一方的人士認(rèn)為，降價(jià)釋放出剛性需求是成交量明顯回升的最主要原因，而我國城市化率還不到40％，距離中等發(fā)達(dá)國家水平的70％以上的城市化率還有一大截，這個(gè)空間就是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。
　　持反對(duì)觀點(diǎn)的人士則認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)業(yè)必將發(fā)展，但從最近一兩年內(nèi)看，由于市場(chǎng)博弈方以及監(jiān)管方信息高度不對(duì)稱，以及宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響，價(jià)格和成交量的大幅波動(dòng)必將伴隨整個(gè)調(diào)整期。
　　
　　支持方:最壞的時(shí)候已經(jīng)過去
　　
　　克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司總裁、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，開發(fā)商最危險(xiǎn)的時(shí)候已經(jīng)過去了，目前開發(fā)商又開始萌生漲價(jià)的沖動(dòng)。
　　“今年一季度成交量飆升是金融政策、企業(yè)降價(jià)促銷、前期積累的購房者開始積極入市三方共同作用的結(jié)果。今年第二季度，依然會(huì)保持一季度的良好銷售態(tài)勢(shì)�！倍∽骊耪f。
　　易居中國?克而瑞中國研究中心的數(shù)據(jù)也部分地支持了他的判斷。
　　據(jù)其報(bào)告顯示，在北京、廣州、深圳、上海、成都、天津等10個(gè)城市中，一季度的成交量都較2008年同期出現(xiàn)上漲，7個(gè)城市均大幅超過2007年月均成交量。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，2008年市場(chǎng)的低迷是相對(duì)于2007年那個(gè)非理性增長(zhǎng)而言的，但就絕對(duì)值來講，房地產(chǎn)的投資和房屋新開工面積還是增長(zhǎng)的；即使是下降的數(shù)字，不管是商品住宅的銷售面積(55886萬平方米)、土地的購置面積(36785萬平方米)還是完成土地的開發(fā)面積(26033萬平方米)，仍高于或相當(dāng)于2006年水平。
　　數(shù)據(jù)顯示，2006年，商品住宅的銷售面積是55423萬平方米，土地購置面積是36791萬平方米，完成土地開發(fā)面積是26605萬平方米。
　　據(jù)此，朱中一提出，2008年的房地產(chǎn)仍屬于基本正常的范圍，是非理性發(fā)展后的調(diào)整。
　　“經(jīng)過2007年的非理性發(fā)展和2008年的調(diào)整，政府、企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律有了更深刻的理解，對(duì)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力有所加強(qiáng)�！�
　　“政府加大了住房保障的投資、加大了城市的城鐵與城市間的軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的投資和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，不少地方還加大了舊城改造與城中村改造的力度，這對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展是有利的因素�！敝熘幸徽f，最重要的是，從中長(zhǎng)期來看，至少2020年前，由于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、戶籍制度改革、人口年齡結(jié)構(gòu)變化帶來的需求等，我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展肯定是看好的。
　　
　　反對(duì)方:最終看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)
　　
　　對(duì)于丁祖昱等學(xué)者的樂觀，一些官員和房地產(chǎn)從業(yè)者并不認(rèn)同。他們認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未見底的情況下，現(xiàn)在一些成市已經(jīng)出現(xiàn)了部分地產(chǎn)商開使?jié)q價(jià)的苗頭，這必將加劇房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)。
　　據(jù)工業(yè)和信息化部運(yùn)行監(jiān)測(cè)協(xié)調(diào)局官員介紹，今年前兩個(gè)月固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)26.5％，但房地產(chǎn)業(yè)投資僅增長(zhǎng)1％。
　　有學(xué)者就此分析，如果按照房地產(chǎn)2－3年的投資周期，兩年后房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)向上的劇烈漲幅，“因?yàn)槟菚r(shí)消費(fèi)能力上去了，住宅的供應(yīng)卻明顯萎縮了�！�
　　從短期看，消費(fèi)能力下降卻是一個(gè)大問題。
　　4月7日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所與香港利豐研究中心合作的首部商業(yè)藍(lán)皮書指出，由于金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的沖擊形成的出口受阻、投資乏力、消費(fèi)不振等影響，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條在今年難以改觀。
　　人力資源和社會(huì)保障部養(yǎng)老保險(xiǎn)司官員介紹的情況更加直觀。
　　一方面，勞動(dòng)力供給持續(xù)增加;另一方面，崗位需求有所減少。
　　宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律之一是，就業(yè)壓力加大的最重要后果就是增加儲(chǔ)蓄、減少當(dāng)期消費(fèi)。上述藍(lán)皮書指出，今天乃至未來相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國擴(kuò)大內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
　　
　　第三方:首先把標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一
　　
　　在短期內(nèi)是直線上升還是會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的爭(zhēng)議聲中，還存在第三種聲音。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在爭(zhēng)論的許多問題實(shí)質(zhì)都有空中畫餅的味道，因?yàn)樵S多用來討論的數(shù)據(jù)并不精確或者標(biāo)準(zhǔn)根本就不統(tǒng)一。
　　近日，在一個(gè)內(nèi)部座談會(huì)上，一位不駐會(huì)的全國工商聯(lián)副主席以他20多年的從業(yè)經(jīng)歷出發(fā)指出，在政府、企業(yè)、研究者之間存在很大的信息不對(duì)稱，以及研究方法、適用標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，最后形成了各說各話、有時(shí)互相之間甚至沒有交集。
　　比如，關(guān)于空置率的計(jì)算和價(jià)值就是其中值得探討的問題之一。
　　據(jù)了解，我國現(xiàn)在公布的商品房空置率，主要采用報(bào)告期末商品房空置量與近3年商品房可供應(yīng)量之比，5％〜14％為空置合理區(qū)，低于5％為空置不足區(qū)，14％〜20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，20％以上為空置積壓區(qū)。有學(xué)者指出，我國開發(fā)商開發(fā)的住宅95％以上用來出售，但實(shí)際上國際上通行的是三成左右并不用于出售，而是出租或自用。以國際版本為參照的空置率計(jì)算方法，顯然對(duì)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)缺少針對(duì)性。
　　還有學(xué)者指出，討論近期內(nèi)房地產(chǎn)的走勢(shì)，并不能局限于對(duì)消費(fèi)和供給的觀察，還應(yīng)加上宏觀調(diào)控的影響。比如，在2003年此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向上走時(shí)，按常理應(yīng)該加大產(chǎn)品供應(yīng)以平抑價(jià)格，但土地供給采用招拍掛之后，無形中提高了房企入市的門檻，也提高了土地供給價(jià)格；當(dāng)價(jià)格下降、市場(chǎng)不振時(shí)，本應(yīng)減少供給量，結(jié)果由于遇上了金融危機(jī)，短期土地供給并沒有減少。
　�。�4月10日《人民政協(xié)報(bào)》，作者為該報(bào)記者）
　　
　　鏈接
　　2009年4月23日上午，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2009年中國《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，指出總體來看，中國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大。這主要是因?yàn)橹袊�房�(jī)r(jià)泡沫累積有限。特別是在房?jī)r(jià)快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機(jī)性需求等政策措施，房?jī)r(jià)泡沫并未大范圍顯現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求猶在。據(jù)國外研究顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，首先是量減價(jià)升，之后是量?jī)r(jià)齊降，之后會(huì)出現(xiàn)房市回暖現(xiàn)象，大概需要兩年時(shí)間。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整至2009年下半年也到了兩個(gè)年頭，房市回暖存在著可能性。特別是2008年下半年以來，國家及時(shí)地調(diào)整了宏觀政策，如大幅降息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，放松信貸等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好。在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)有望在下半年走高，從而推動(dòng)房地產(chǎn)景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵(lì)購房消費(fèi)的政策刺激下，市場(chǎng)需求將有補(bǔ)償性釋放。一些房?jī)r(jià)前期調(diào)整幅度較大的城市房市有可能率先走出低迷，趨于回暖。（摘自“中國網(wǎng)”）

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