國(guó)適民退 “國(guó)進(jìn)民退”對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的沖擊

　　“樓市上半年的爆發(fā)性反彈,已經(jīng)讓人跌破眼鏡,而央企突然發(fā)力更是讓人驚掉了下巴,這是今年最讓我吃驚的變化�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)記者說(shuō)。 　　當(dāng)中化和中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司成為“地王”浮出水面之時(shí),還有一些央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)正在迂回前進(jìn)。
　　大型央企中國(guó)恒天集團(tuán)旗下的經(jīng)緯紡機(jī)去年耗資6800萬(wàn)元收購(gòu)廊坊恒盛房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)20%的股權(quán),今年6月底又以1.8億元買下廊坊嘉軒地產(chǎn)30%的股權(quán)。
　　不僅是大型央企,一些地方省市的國(guó)資公司也掀起新一輪進(jìn)軍房地產(chǎn)的高潮:常州交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)6月份耗資32億元獲得常州京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè)地塊;大連港集團(tuán)斥資49.2億元獲得大連中山區(qū)5號(hào)地塊;山東省商業(yè)集團(tuán)總公司更是斥資50.8億元拿下青島燕兒島路舊城改造項(xiàng)目地塊。
　　甚至在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的浙江,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)也開始異軍突起。而2007年以來(lái),浙江省有2102家房地產(chǎn)企業(yè)吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,90%以上是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。
　　中金公司的一份報(bào)告認(rèn)為:“此輪地王中,國(guó)資背景企業(yè)將占多數(shù),未來(lái)?yè)碛行刨J和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額�！�
　　在此之前,資本市場(chǎng)里已經(jīng)出現(xiàn)“保利即將取代萬(wàn)科成為地產(chǎn)龍頭”的聲音。中信建投證券公司的分析團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,行業(yè)老大萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備少于保利,新增土地的成本又是保利的一倍,而兩者銷售額的差距也從2008年上半年的120億元縮小到了70億元。因此認(rèn)為未來(lái)幾年內(nèi),保利將超越萬(wàn)科,隨即引發(fā)爭(zhēng)議。
　　雖然萬(wàn)科大股東華潤(rùn)集團(tuán)也是央企,但占股比例較小,且萬(wàn)科近20年來(lái)一直是市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)的代表,萬(wàn)科與保利將來(lái)的地位之爭(zhēng)同樣也成了國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)崛起的一個(gè)信號(hào)。
　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)近日接受媒體采訪時(shí)表示,自1992年允許民營(yíng)經(jīng)濟(jì)參與房地產(chǎn)業(yè),這個(gè)行業(yè)的主體就逐漸被民營(yíng)企業(yè)所替代,尤其是1998年住宅市場(chǎng)化前后幾年,房地產(chǎn)業(yè)高度市場(chǎng)化,國(guó)企占整個(gè)市場(chǎng)份額最低時(shí)只有8%;但最近不到十年里,又開始走回“國(guó)進(jìn)民退”,國(guó)企的市場(chǎng)份額已然提高到20%。
　　
　　行業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?
　　
　　國(guó)資背景的地產(chǎn)公司為什么如此強(qiáng)勢(shì)地進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)?地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為,這根源于此輪金融危機(jī)之下國(guó)家撥款和信貸資金向國(guó)有企業(yè)傾斜,以及在行業(yè)深度調(diào)整之時(shí),民營(yíng)企業(yè)實(shí)力下降。
　　成都城投公司的一位內(nèi)部人士告訴記者,許多地方城投公司手中握有巨額資金,正在發(fā)愁手中的錢該怎么花。盡管如此,銀行還不斷地貸款給他們,而不是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。
　　2007年在香港上市的方興地產(chǎn)今年上半年共獲得245億元的銀行授信,母公司中化集團(tuán)還購(gòu)買了部分增發(fā)股份,給予資金支持。
　　傳統(tǒng)央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)獲得證券市場(chǎng)的支持。6月底,中建股份IPO已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)審批,融資額高達(dá)426億元人民幣;7月1日,保利定向增發(fā)80億元的方案也獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),華僑城、中糧、招商等央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)也緊隨提出各自的重組和融資方案。
　　國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石更愿意從房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的變化來(lái)看待“國(guó)進(jìn)民退”趨勢(shì)。
　　在金巖石看來(lái),2008年年末國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),是一個(gè)明顯的信號(hào)。說(shuō)明這個(gè)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)將從自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)過(guò)渡到壟斷競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)。
　　“支柱與非支柱的區(qū)別,好比它原來(lái)是經(jīng)濟(jì)后院的一棵樹,現(xiàn)在變成屋里的一根梁。原來(lái)自由生長(zhǎng),民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有一定話語(yǔ)權(quán)和定價(jià)權(quán);現(xiàn)在國(guó)家主導(dǎo),定價(jià)權(quán)和話語(yǔ)權(quán)當(dāng)然要向國(guó)資傾斜。”金巖石解釋說(shuō),“在這個(gè)背景下,部分國(guó)資背景的企業(yè)就需要從戰(zhàn)略上尋找一個(gè)合適的機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),目前就是一個(gè)時(shí)機(jī)。而且,地產(chǎn)業(yè)本身的利潤(rùn)率也不低�！�
　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”的判斷,早在2003年18號(hào)文時(shí)已經(jīng)提出,2008年末僅是再一次強(qiáng)調(diào)。事實(shí)上,彼時(shí)開始,房地產(chǎn)業(yè)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位已經(jīng)開始發(fā)生變化。
　　長(zhǎng)期研究央企的仁達(dá)方略企業(yè)管理咨詢公司董事長(zhǎng)王吉鵬表示,近年來(lái)央企一直在加大進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的力度,只不過(guò)它們?cè)谑袌?chǎng)上較民營(yíng)企業(yè)低調(diào)得多,而且與國(guó)資委進(jìn)行央企重組戰(zhàn)略有沖突,所以業(yè)內(nèi)能關(guān)注到的不多。
　　2004年,國(guó)資委劃定了16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企,包括業(yè)內(nèi)熟悉的保利、中房、中糧、招商局、遠(yuǎn)洋、華僑城等,也包括業(yè)內(nèi)所不熟悉的中化、中鐵、中冶、葛洲壩等。當(dāng)時(shí)的160多家央企中,80%擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù),資產(chǎn)規(guī)模近2000億元。
　　但因?yàn)闋砍兜降睦�益糾葛過(guò)多,自中房整合華能旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后,央企地產(chǎn)業(yè)重組一事就此銷聲匿跡,但這并沒(méi)有妨礙其他央企進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。
　　2005年,中石油曾高調(diào)宣布斥資50億元進(jìn)入地產(chǎn)業(yè),后來(lái)收購(gòu)了另一家國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)金融街的一個(gè)項(xiàng)目。
　　另一家大型央企――五礦集團(tuán)以“五礦地產(chǎn)”為統(tǒng)一品牌,進(jìn)入了住宅開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域,在二十多個(gè)城市有房地產(chǎn)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備達(dá)到500萬(wàn)平方米,已經(jīng)達(dá)到了地產(chǎn)業(yè)龍頭萬(wàn)科土地儲(chǔ)備四分之一強(qiáng)。
　　這一趨勢(shì),萬(wàn)通地產(chǎn)總裁馮侖兩年前就已經(jīng)注意到。在“中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展高峰論壇”上,馮侖指出當(dāng)時(shí)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)就是政府資源的集中,特別在低收入和經(jīng)濟(jì)適用房方面的資源�！翱傮w來(lái)說(shuō),這是個(gè)好事情,但也是一個(gè)突發(fā)情況,將會(huì)影響企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境�！�
　　“A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)將越來(lái)越向國(guó)有企業(yè)集中。三年前A股上市公司的前十位,60%是民營(yíng),一部分混合經(jīng)濟(jì),一兩家是國(guó)有;去年,已經(jīng)是60%國(guó)有,兩三家混合經(jīng)濟(jì),只有一家民營(yíng)企業(yè),我可以肯定地說(shuō),今年的十強(qiáng)將不會(huì)有民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)了�！瘪T侖當(dāng)時(shí)預(yù)判說(shuō)。
　　
　　國(guó)資當(dāng)?shù)?
　　
　　如今,A股市場(chǎng)十強(qiáng)分別為萬(wàn)科、保利、金地、金融街、華僑城A、新湖中寶、招商地產(chǎn)、華發(fā)股份、首開股份、蘇寧環(huán)球。雖然沒(méi)有出現(xiàn)馮侖最悲觀的判斷,但國(guó)資背景占據(jù)絕大部分顯然已成近兩年定局。
　　對(duì)于這個(gè)變化,尤其是近期土地市場(chǎng)上的央企的表現(xiàn),陳云峰表示一開始是驚恐,隨后是接受變化,現(xiàn)在就是在想對(duì)策。至于好的對(duì)策是什么,“大家都在談?wù)?在思考,目前能想到的或許就是差異化。至少?gòu)哪壳暗膽B(tài)勢(shì)來(lái)看,國(guó)資背景的公司只看上了城市中心的土地,那么我們還是有一定空間的。”陳云峰說(shuō)。
　　對(duì)于將來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的變化,金巖石認(rèn)為會(huì)發(fā)生第二次的分工調(diào)整。
　　“在此之前,國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的分工基本上是,國(guó)有的做一級(jí)土地整理市場(chǎng),民營(yíng)的做二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。將來(lái),國(guó)有企業(yè)可能會(huì)更多滲入到二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)中去,而民營(yíng)企業(yè)的分工則變?yōu)榉��?wù)型公司、差異化產(chǎn)品�！�
　　這種趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。泰達(dá)集團(tuán)是天津市的一級(jí)土地整理商,之前就已經(jīng)介入住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中去;云南城投作為昆明的土地整理商,今年也收購(gòu)了云南天佑房地產(chǎn)公司51%的股份,進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。
　　一旦國(guó)有企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),大部分民營(yíng)企業(yè)只能被迫退出。因?yàn)?無(wú)論在資金來(lái)源、土地獲取還是財(cái)務(wù)成本上,國(guó)有企業(yè)都先天地比民企更具資源稟賦。
　　對(duì)此,兩年前馮侖就建議民營(yíng)地產(chǎn)公司應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)型為混合所有制企業(yè),與國(guó)資結(jié)盟,這樣才能得到更多的資源優(yōu)勢(shì)。
　　業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂之聲也隨之漸起。雖然身為國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)總裁,任志強(qiáng)同樣在接受采訪時(shí)尖銳地批評(píng)道:我們認(rèn)為國(guó)有企業(yè)永遠(yuǎn)不行的問(wèn)題在于――國(guó)有企業(yè)需要的是業(yè)績(jī),這個(gè)業(yè)績(jī)不是利潤(rùn)業(yè)績(jī),而是營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)。
　　一位民營(yíng)企業(yè)老總擔(dān)心,國(guó)企背景的企業(yè)主導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)效率的低下,損害地產(chǎn)業(yè)近二十年來(lái)的市場(chǎng)化成果。
　　不過(guò),根據(jù)仁達(dá)方略企業(yè)管理咨詢公司對(duì)于央企數(shù)年來(lái)的跟蹤,他們認(rèn)為對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的“去市場(chǎng)化”,不必過(guò)于擔(dān)憂,因?yàn)榻�一年以�?lái),已經(jīng)有若干家房地產(chǎn)央企主動(dòng)向他們咨詢企業(yè)整合后的戰(zhàn)略規(guī)劃,其中一家的戰(zhàn)略規(guī)劃如今已經(jīng)做完。
　　該咨詢公司營(yíng)銷總監(jiān)楊濤介紹道,央企地產(chǎn)公司的咨詢主要集中在兩方面,一方面是擴(kuò)張之后,如何重新架構(gòu)管理體系。一方面是將銷售公司、建設(shè)公司等獨(dú)立成公司后,如何在市場(chǎng)上擁有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
　　一個(gè)值得注意的變化是,雖然央企地產(chǎn)業(yè)整合始終沒(méi)有大的進(jìn)展,但近期再次傳出消息,國(guó)資委將加大央企重組力度,包括地產(chǎn)行業(yè),爭(zhēng)取推動(dòng)將央企旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洗禮的優(yōu)秀央企地產(chǎn)公司旗下。
　　值得注意的是,按照國(guó)資委的規(guī)劃,到2010年,央企將減少到80-100家,未來(lái)一年半將是央企整合的高峰期。當(dāng)然,房地產(chǎn)業(yè)屬于央企需要加大控制力和影響力的行業(yè)之一。 (王小喬)
　　(7月9日《南方周末》,作者為該報(bào)記者)

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