信息化建設(shè)期刊 [淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)]

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理信息化 　　 　　進(jìn)入二十一世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，要求房地產(chǎn)管理部門辦事服務(wù)的效率和質(zhì)量 　　進(jìn)一步提高。但是，從上世紀(jì)80年代以來，房地產(chǎn)管理一直沿用手工作業(yè)方式，質(zhì)量、效率、透明度、協(xié)調(diào)性都有待提高。手段落后，造成房地產(chǎn)開發(fā)市場管理不到位，炒房、倒房、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等不良現(xiàn)象層出不窮，房地產(chǎn)行政投訴、訴訟逐年成倍增加，造成不可估量的經(jīng)濟(jì)和信譽(yù)損失。這個(gè)問題已經(jīng)達(dá)到了非解決不可的地步。
　　隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的逐步成熟及房地產(chǎn)軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適時(shí)采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段，建設(shè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，是時(shí)代發(fā)展需要，是落實(shí)中央提出的科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)的具體體現(xiàn)。
　　筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，可以從房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場與權(quán)屬登記管理信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)和商品房網(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng)四個(gè)部分入手，并從基本作用、運(yùn)行模式和功能、以及當(dāng)前亟待開展的工作等方面提出自己的建議和意見。
　　
　　一、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)基本作用
　　
　　房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，可以建制市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房
　　地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃、評估、抵押、拆遷、公房管理、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記、檔案利用以及稅費(fèi)征繳等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機(jī)整合起來，同時(shí)納入與房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)的土地、規(guī)劃、金融等其他信息，形成全面客觀地反映各地房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的信息系統(tǒng)。
　�。ㄒ唬�為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和市場管理的服務(wù)作用。為房地產(chǎn)管理（包括房地產(chǎn)政策法規(guī)、政務(wù)公開、辦事程序、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記、評估抵押、房地產(chǎn)拆遷等方面）提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
　　1、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)具有的詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)功能，能夠提供各方面需要的真實(shí)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)價(jià)格水平、商品房空置率以及房屋租賃管理，圈定范圍內(nèi)的房屋面積、結(jié)構(gòu)、用途及其土地的面積和利用狀況等，杜絕錯(cuò)誤、重證、假證的出現(xiàn)和干擾。
　　2、為加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的價(jià)格監(jiān)管，定期做好房地產(chǎn)市場分析，及時(shí)發(fā)布市場信息，建立價(jià)格預(yù)警系統(tǒng)，制定相關(guān)政策法規(guī)，調(diào)節(jié)商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格，引導(dǎo)市場心理預(yù)期，宣傳引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，平抑房地產(chǎn)市場價(jià)格，防止波動幅度過大，并從技術(shù)上杜絕炒樓花的可能，及時(shí)預(yù)防房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中心的潛在風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
　　（二）對公共管理的社會服務(wù)作用。
　　1、規(guī)范財(cái)政契稅和營業(yè)稅等征收。由于產(chǎn)權(quán)管理信息系統(tǒng)的建立，實(shí)行的是微機(jī)操作，預(yù)防段地、段價(jià)格，只要輸入房地產(chǎn)的座落、結(jié)構(gòu)、用途、面積等、計(jì)費(fèi)自動生成，杜絕稅費(fèi)流失、公證透明，便于隨時(shí)監(jiān)督檢查。
　　2、由于地理信息系統(tǒng)的建立，為清查違法違章建筑以及治安綜合治理、定位犯罪地點(diǎn)和消防準(zhǔn)確確定火災(zāi)點(diǎn)提供快捷服務(wù)，為工商管理、計(jì)劃生育清查提供位置、租賃、用途等服務(wù)。
　　
　　二、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)運(yùn)行模式及功能
　　
　�。ㄒ唬�數(shù)字化測繪系統(tǒng)。它是房地產(chǎn)管理的源頭，屬于精確測量。采用全站儀、GPS、測距儀等工具，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和專業(yè)的測繪軟件，完成房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量和測繪成果資料的檢查驗(yàn)收，取得真實(shí)科學(xué)的第一手資料，形成房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集等房產(chǎn)測繪成果，建立數(shù)據(jù)庫。
　　主要功能：以房屋面積分?jǐn)傆?jì)算為功能核心。集房產(chǎn)信息采集、圖形繪制、圖形報(bào)表輸出等功能于一體。所有數(shù)據(jù)直接存入數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息的數(shù)字化，與房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)無縫鏈接。以項(xiàng)目測繪為管理單位，按照業(yè)務(wù)流程，設(shè)置收件、派發(fā)、測繪等環(huán)節(jié)并通過檢查審核、審批三級質(zhì)量管理制度，最終形成有效測繪成果歸檔進(jìn)入數(shù)據(jù)庫。
　　1、自動面積分?jǐn)偅鹤杂啥�義分?jǐn)偨Y(jié)構(gòu)，可設(shè)置比例分?jǐn)�、協(xié)議分?jǐn)偟雀鞣N分?jǐn)偰Ｊ剑�輕松實(shí)現(xiàn)各類多級、復(fù)雜分?jǐn)傆?jì)算，有詳細(xì)的面積計(jì)算公式積分?jǐn)傔^程。
　　2、安全的審核功能：層層審核、層層把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的安全和準(zhǔn)確。
　　3、齊全的報(bào)表成果輸出：報(bào)表生成采用國內(nèi)最先進(jìn)的CELL報(bào)表組件。軟件內(nèi)置各種報(bào)表模板，報(bào)表格式完整齊全，并可按用戶單位實(shí)際需求定制專用報(bào)表模板。
　　4、強(qiáng)大的圖形成果輸出：自動生成分戶圖、分層圖、分幢圖等各種成圖模式，可實(shí)惠高效率地批量打印，并可按用戶單位實(shí)際需求定制專用成圖模板。
　　5、測繪報(bào)告自動生成：報(bào)告完全符合安徽省測繪報(bào)告規(guī)范，可以反報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行自定義，只需定制好測繪報(bào)告模型，按客戶需求自動生成測繪報(bào)告。
　　6、靈活的用戶自定義：房屋編號自由定制，圖形名稱按需定制，繪圖模式自由設(shè)置。
　　7、提供多種公共數(shù)據(jù)接口：能與產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。
　　（二）房地產(chǎn)市場與權(quán)屬登記管理系統(tǒng)。它包括產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)發(fā)證、稅費(fèi)征繳和檔案管理四個(gè)子模塊，設(shè)置合理機(jī)構(gòu)，簡化程序，運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和軟件技術(shù)，提高辦事效率，為群眾提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)務(wù)詳細(xì)分類，制定了種類登記業(yè)務(wù)的申請要件，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、流水化作業(yè)。
　　1、公共管理功能：信息查詢、綜合統(tǒng)計(jì)、地圖顯示、窗口幫助，其中地圖顯示就是地理信息系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)的無縫鏈接。
　　2、產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)流程設(shè)置了受理、初審、復(fù)審、審批和繕證歸檔等環(huán)節(jié)，是整個(gè)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的主要內(nèi)容。
　　3、與登記業(yè)務(wù)相關(guān)的管理：有抵押登記、租賃合同備案、司法協(xié)助（查封）、二手房交易金托管、商品房合同備案、檔案管理和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面。
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)。它是房地產(chǎn)管理的GIS，屬于控制測量，是房產(chǎn)測繪和房屋登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與圖形相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“以圖管房、以圖管檔”的主要工具。
　　1、以圖定位：圖形定位方式快捷易用，不但能實(shí)現(xiàn)以大圖到小圖的逐步定位，還能根據(jù)圖形信息很快地定位到圖幅、房屋，更能用產(chǎn)權(quán)證或備案號（受理號）等業(yè)務(wù)信息，直接定位到房和戶室，形象直觀、快捷易用。
　　2、建立房屋數(shù)字編碼：按照國家規(guī)范，在六安市整個(gè)規(guī)劃區(qū)，逐級劃分房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、房產(chǎn)丘、房屋幢、最后到房屋。
　　房產(chǎn)區(qū)是以市建制區(qū)的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)，或者根據(jù)房地產(chǎn)管理劃分區(qū)域?yàn)榛�礎(chǔ)劃定，在60平方公里劃分11個(gè)房產(chǎn)區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況和需要，可以將房產(chǎn)區(qū)再劃分為若干個(gè)房產(chǎn)分區(qū)。房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)均以兩位自然數(shù)從01至99依序編列。
　　丘的編號以房產(chǎn)分區(qū)為編號區(qū)，采用4位自然數(shù)字從0001至9999編列，以后新增丘接原丘號順序連續(xù)編立。丘的編號從北至南，從西至東，以反“S”形順序編列。幢號以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1、2……順序按“S”形編號。
　　以房測圖、以圖管房、以圖管檔，把房屋作為管理目標(biāo)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)編制房屋的22位數(shù)字編碼，它就像居民身分證一樣，是房屋的終身編碼，具體格式如下：
　　行政代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號+ 幢號+房號
　　（6位）+（2位）+（2位）+（4位）+（4位）+（4位）
　　34240108 120018 0016 010
　　3、具有強(qiáng)大的圖上統(tǒng)計(jì)功能：在圖上圈定范圍，可以按照結(jié)構(gòu)、用途等自動統(tǒng)計(jì)出范圍內(nèi)的房屋面積和土地面積。
　�。ㄋ模┥唐贩烤W(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng)�？蛇M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)摟盤的查詢，了解房屋的區(qū)位、戶型、面積、價(jià)格、銷售等市場真實(shí)信息，可以更好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場行為，有效地限制開發(fā)企業(yè)捂盤惜售，以及炒樓花等現(xiàn)象。其功能：通過網(wǎng)上備案系統(tǒng)中的樓盤表可以清楚了解每個(gè)房屋的相關(guān)情況，在樓盤表里，黃色代表是可售的房屋，藍(lán)色是已簽約的，綠色是已備案的，紅色代表限制銷售的，灰色是開發(fā)商自留房等情況。
　　
　　三、房地產(chǎn)管理部門在信息化建設(shè)中亟待開展的工作
　　
　　房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場與權(quán)屬登記信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)和商品房網(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng)，是數(shù)據(jù)共享，互動管理的一個(gè)信息平臺，對確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序發(fā)展具有重要的輔助作用，需要政府協(xié)調(diào)，各有關(guān)部門相互配合。如土地和規(guī)劃部門提供地籍圖、坐標(biāo)點(diǎn)等，由于時(shí)間跨度較大，需要較長時(shí)間建設(shè)，是一個(gè)較大工程，需要較大的資金投入，建設(shè)過程可以分步實(shí)施，如測繪系統(tǒng)、權(quán)屬管理系統(tǒng)以及地理信息系統(tǒng)，而商品房網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)則可以獨(dú)立完成，電腦軟件和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，則向社會公開招投標(biāo)，達(dá)到花小錢辦好事的目的。作為房地產(chǎn)管理部門主要工作是：
　　1、對城區(qū)范圍內(nèi)的各類房屋完成修補(bǔ)測工作。房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中的數(shù)字圖和每幢房屋的精確位置，是地理信息系統(tǒng)的成果，是控制測量，它確定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)每幢房屋的具體位置，以及房產(chǎn)要素（包括每一幢房屋的結(jié)構(gòu)、面積、建筑年代、用途等），還有道路、河流以及土地的面積和利用狀況；碎部測量是由數(shù)字化測繪系統(tǒng)完成，是精確測量，工作量大，精確度要求高，它是以戶（或套）為單位，確定每戶房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)等要素；每戶（套）房屋的產(chǎn)權(quán)信息是由正常權(quán)屬登記業(yè)務(wù)受理，通過產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)取得。
　　2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和人才培訓(xùn)。它包括網(wǎng)站、局域網(wǎng)、場地建設(shè)和技術(shù)人才培訓(xùn)、儲備。較大規(guī)模的局域網(wǎng)，能夠提供高速的INTERNET接入服務(wù)，建立官方的房地產(chǎn)網(wǎng)站，依靠房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的豐富的網(wǎng)站信息資源，對外宣傳房地產(chǎn)政策法規(guī)和發(fā)布信息，提供房地產(chǎn)管理部門的服務(wù)內(nèi)容，例如：政策法規(guī)、辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)證查詢、新聞發(fā)布、網(wǎng)絡(luò)教育等，房地產(chǎn)權(quán)利人只要在網(wǎng)上輸入房產(chǎn)證號和姓名，即可查詢本人的房地產(chǎn)基本情況及稅費(fèi)情況等。完成房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，并且能熟練運(yùn)用，需要盡快完成全員培訓(xùn)，達(dá)到熟練操作，準(zhǔn)確使用。
　　3、完成產(chǎn)權(quán)檔案的中文錄入等基礎(chǔ)性工作。由于種種原因，各地現(xiàn)存房地產(chǎn)檔案存在資料不全、記載不清、變動較大、沒有并檔、以及各時(shí)期所發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證版本不盡相同，給準(zhǔn)確及時(shí)錄入帶來一定的困難。而完成現(xiàn)存檔案錄入，關(guān)系到房地產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)的完整，從而建立電子檔案庫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理紙質(zhì)檔案與電子檔案并存，因此，產(chǎn)權(quán)檔案的中文錄入作為信息化管理最為基礎(chǔ)性的工作應(yīng)盡早開展。
　　4、多方籌措資金。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè)，是一項(xiàng)功在當(dāng)前、利在千秋的德政工程，各地在積極爭取政府財(cái)政支持的同時(shí)，還必須積極爭取各聯(lián)網(wǎng)單位多方支持，確保房地產(chǎn)管理信息化盡早建成和運(yùn)行�！�
　�。ㄗ髡邌挝唬毫�安市房地產(chǎn)管理局）

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