你之蜜糖我之砒霜_誰(shuí)的砒霜,誰(shuí)的蜜糖?

　　政府希望找到一個(gè)解決辦法，讓企業(yè)的商業(yè)利益與社會(huì)責(zé)任達(dá)到平衡。 　　 　　對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，1000萬(wàn)是個(gè)充滿了真實(shí)感甚至壓迫感的數(shù)字；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這更是將眾人帶人一個(gè)全新利益博弈場(chǎng)的催化劑。然而，對(duì)于這場(chǎng)博弈，有人視之為砒霜，談虎色變；有人卻甘之如飴。
　　對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，保障房到底是砒霜還是蜜糖?
　　
　　談“保”色變的開發(fā)商
　　
　　“因?yàn)槲覀児�司現(xiàn)在主要是開發(fā)高中端產(chǎn)品，所以不會(huì)參與保障房建設(shè)�！毖啪訕�(lè)地產(chǎn)主席陳卓林在其年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)公司參與保障房一事的直率表態(tài)引來(lái)一片嘩然。
　　早在3月，深圳控股行政總裁徐汝心在一個(gè)記者會(huì)上就曾公開表示，集團(tuán)將不會(huì)主動(dòng)參與保障性住房建設(shè)，原因是保障房回報(bào)率限定在10％以內(nèi)，水平極低；他強(qiáng)調(diào)，除非政府要求，否則集團(tuán)不會(huì)參與。
　　2011年5月5日，杭州推出兩宗首次配建保障房的用地。兩宗土地分別以樓面地價(jià)4674元／平方米和樓面地價(jià)7459元／平方米成交。如果不考慮配建的因素，這樣的價(jià)格在上述地段基本是不可能的。但是，如此低價(jià)的土地，杭州的品牌開發(fā)商卻沒(méi)有一家參與競(jìng)拍。
　　6月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心與《中國(guó)建設(shè)報(bào)》聯(lián)合發(fā)布的“中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜”顯示，房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)情況不容樂(lè)觀。在2007年至2010年間，“房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任”百?gòu)?qiáng)名單中，僅有30家參與了保障房建設(shè)，有70家未參與。
　　自2月份中央1000萬(wàn)套保障房的“軍令狀”發(fā)布以來(lái)，媒體報(bào)道中開發(fā)商的拒絕之聲不絕于耳�！安环e極”、“沒(méi)有社會(huì)責(zé)任感”似乎成了輿論對(duì)開發(fā)商在保障房問(wèn)題上最大的控訴詞。針對(duì)如此控訴，“大炮”任志強(qiáng)也撰文“四問(wèn)保障房”，回應(yīng)輿論指責(zé)，并道出了上市房企在堅(jiān)守股東利益與社會(huì)責(zé)任之間權(quán)衡取舍的原則，“炮轟”中國(guó)保障房現(xiàn)狀。
　　在如今銀行信貸緊縮、建設(shè)成本高漲的大環(huán)境下，部分開發(fā)商不愿意參與保障房建設(shè)的原因非常簡(jiǎn)單――不賺錢。目前我國(guó)大部分保障房項(xiàng)目需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)出錢出地進(jìn)行建設(shè)，政府只提供政策支持。在一些企業(yè)看來(lái)，這是件虧本的買賣，不值得做。
　　據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資保障房利潤(rùn)偏低是導(dǎo)致企業(yè)缺乏積極性的主因。有數(shù)據(jù)顯示，商品房開發(fā)的利潤(rùn)大多在15％以上，而建設(shè)保障房的利潤(rùn)基本在10％以下，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)虧損。同時(shí)，廉租房和公租房等保障房品種還存在資金占用周期長(zhǎng)、回款速度慢等狀況，在缺乏相關(guān)政策支持的情況下，企業(yè)難以參與。的確，與商品房的高利潤(rùn)相比，保障房的投資回報(bào)率不足以吸引開發(fā)商的興趣，難怪有人談“�！鄙�變。
　　
　　參與保障房建設(shè)圖什么?
　　
　　然而，這邊廂有人談“�！鄙�變，那邊廂卻有人積極投身，懷揣“甜蜜的心事”。
　　在廣州市區(qū)與佛山市南海區(qū)交接處，黃岐潯峰洲路8號(hào)，一幢樓高6層、直徑達(dá)72米、圓形體量、貌似南方地區(qū)客家傳統(tǒng)圍屋的圓環(huán)形建筑矗立在路旁，這就是“萬(wàn)匯樓”。萬(wàn)匯樓是萬(wàn)科地產(chǎn)于2008年興建的廉租房項(xiàng)目，只租不售，被稱為“廉租房樣板”。萬(wàn)匯樓的平均租金為500元／月左右，每戶均配開放式廚房和衛(wèi)生間，廚房里配備了櫥柜、熱水器和抽油煙機(jī)，抽油煙機(jī)是“方太”的，熱水器為容量6升的“美的”熱水器，煤氣管道、洗手盆、鏡子、花灑和蹲便器一應(yīng)俱全，洗手盆用的是“美標(biāo)”牌，而墻體貼了橙色和綠色瓷磚……
　　對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，萬(wàn)匯樓項(xiàng)目是一個(gè)帶有理想主義色彩的廉租房“實(shí)驗(yàn)”。據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮稱，萬(wàn)匯樓項(xiàng)目即使不計(jì)利息，也需要57年才能收回成本。郁亮表示，萬(wàn)科至今未有找到通過(guò)保障房賺錢的路，他說(shuō)：“這個(gè)錢好像不應(yīng)該賺，賺了以后說(shuō)不清楚，為了賺這一點(diǎn)小錢反而會(huì)惹很多麻煩回來(lái)。我們賺一塊錢就夠了，這樣又做得比較純粹�！�
　　廣州萬(wàn)科總經(jīng)理辦公室新聞官李星告訴記者：“萬(wàn)科是最早出資參與保障房建設(shè)的企業(yè)，至今在全國(guó)已參與了320萬(wàn)平方米保障房建設(shè)。我們這么做完全是出于履行企業(yè)責(zé)任感的需要�！薄捌髽I(yè)責(zé)任感”似乎成了萬(wàn)科在保障房項(xiàng)目上一致對(duì)外的宣傳口徑，但保障房為萬(wàn)科帶來(lái)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。如今的萬(wàn)匯樓已經(jīng)成了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)視察的“指定接待點(diǎn)”，更被媒體稱為“理想主義者的試驗(yàn)田”，輿論拍手叫好，其中產(chǎn)生的宣傳價(jià)值不言而喻。李星也承認(rèn)，萬(wàn)科自然也希望通過(guò)保障房項(xiàng)目能為企業(yè)帶來(lái)品牌推廣效應(yīng)。
　　萬(wàn)科的心事顯而易見(jiàn)，而更多有意愿參與保障房項(xiàng)目的企業(yè)，則各懷心事。據(jù)一位熟悉廣州保障房情況的業(yè)內(nèi)人士透露，企業(yè)積極參與保障房，無(wú)非是沖著三個(gè)目的而來(lái)：一是盤活手上價(jià)值不高的土地，二是擴(kuò)大自身企業(yè)規(guī)模，三是解決職工住房問(wèn)題，總之各家企業(yè)各有不同目的。他舉了一些例子：“廣鐵集團(tuán)內(nèi)部職工福利問(wèn)題較為尖銳，所以愿意拿地出來(lái)建保障房，解決職工住房問(wèn)題；廣州地鐵總公司與廣州市政集團(tuán)在多年前用很便宜的價(jià)格拿下過(guò)一些工業(yè)用地，但因?yàn)橥恋匦再|(zhì)、周邊環(huán)境等問(wèn)題一直不能開工建設(shè)商品房，近年來(lái)他們一直在和政府洽談建設(shè)保障房事宜，希望能通過(guò)建設(shè)保障房盤活手上的土地。富力地產(chǎn)2007年拍下了一塊土地用于建設(shè)經(jīng)適房，但因?yàn)?008年金融危機(jī)的影響，一直未有動(dòng)作，現(xiàn)在他們希望把這塊地拿出來(lái)，參與到保障房建設(shè)當(dāng)中�！弊鳛槭袑賴�(guó)企的廣州珠江實(shí)業(yè)，也表示非常愿意參與廣州保障房建設(shè)。珠實(shí)工程部經(jīng)理葉玉其就曾透露，珠實(shí)希望以此來(lái)提高開發(fā)量，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。
　　
　　政府帶頭，吸引企業(yè)參與
　　
　　廣州市政府對(duì)完成今年建設(shè)保障房任務(wù)，可謂志在必得。
　　2010年11月10日，廣州市住房保障辦召開保降心性住房建設(shè)和管理工作會(huì)議。在會(huì)上，廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)、廣州市住房保障辦主任李俊夫指出，廣州市委、市政府高度重視住房保障工作，市住房保障辦承擔(dān)了全市三分之一以上住宅供應(yīng)的建設(shè)量。
　　在廣州市國(guó)土資源局和房屋管理局網(wǎng)站上可查到以下信息：2011年內(nèi)，廣州將籌集8.5萬(wàn)套保障房，并已被分解為91個(gè)項(xiàng)目。目前，全市已經(jīng)開工的保障房項(xiàng)目44個(gè)，共34545套，這意味著上半年保障房開工率已經(jīng)達(dá)到今年任務(wù)的40.7％。其中，備受關(guān)注的公租房所占比例相當(dāng)大，達(dá)到16869套。
　　從以上資料分析得出，目前廣州保障房建設(shè)任務(wù)依然以政府承擔(dān)為主，并且可以預(yù)見(jiàn)，今年8.5萬(wàn)套保障房的任務(wù)，廣州完成得不錯(cuò)。
　　廣州是國(guó)內(nèi)實(shí)踐房改最徹底、最早的城市。廣州市政府從上世紀(jì)80年代開始就成立專門的解決住房困難辦公室，在保障房工作領(lǐng)域已擁有十幾年經(jīng)驗(yàn)。2006-2007年，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，保障房工作被廣州市政府提到了重要的位置，廣州市拆遷安置辦公室改組為保障性住房辦公室。2008年3月，該辦公室做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查：截至12008年3月，廣州市共有77177戶低收人家庭的住房困難問(wèn)題得到解決，其中4萬(wàn)多戶住上了廉租房，其余的3萬(wàn)多戶則住進(jìn)了經(jīng)適房。
　　據(jù)廣州市一位從事保障房工作的官員透露，廣州市政府建設(shè)保障房的資金來(lái)源于土地拍賣收益的13％及公積金增值收益部分，加上省里及國(guó)家補(bǔ)貼，如果不夠就再貸款。只有政府一家來(lái)做，實(shí)在太累、太孤獨(dú)。于是，廣州市在2009年開始引入多渠道保障房建設(shè)模式，鼓勵(lì)企業(yè)使用自有土地建設(shè)保障房。廣州市政府希望通過(guò)多項(xiàng)政策優(yōu)惠，帶動(dòng)企業(yè)積極性。這些優(yōu)惠政策包括允許一定數(shù)量的商業(yè)配套建設(shè)、轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)等等。
　　這位官員還說(shuō)：“上海、南京、北京等其他城市大部分由房地產(chǎn)企業(yè)為主，政府出資建設(shè)的部分不多。這些城市擁有非常靈活的政策來(lái)吸引企業(yè)，他們可以撥出一塊土地給企業(yè)，不需招拍掛，但規(guī)定其中50％用于建設(shè)商品房，50％建設(shè)廉租房，這樣自然就能調(diào)動(dòng)起企業(yè)的積極性了。廣州也一直在嘗試如何提高企業(yè)參與的積極性，例如早前保利集團(tuán)拍下來(lái)的一塊地，政府就規(guī)定他們必須拿出3萬(wàn)平方來(lái)建設(shè)保障房。這是一種嘗試，政府希望找到一個(gè)解決辦法，讓企業(yè)的商業(yè)利益與社會(huì)責(zé)任能達(dá)到平衡�！�

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