【政府開發(fā)商最后的救命稻草？】 開發(fā)商不交房政府管嗎

　　有困難，找市長(zhǎng)。問題是中國(guó)早已不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。 　　和購(gòu)房者鏖戰(zhàn)長(zhǎng)時(shí)不勝的開發(fā)商，將目光轉(zhuǎn)向政府，希望政府能夠出手救市。潘石屹為同行兄弟叫苦稱開發(fā)商缺錢到了“前所未有的地步”，并將政府稱為“解放軍”，且高呼“樓市崩盤最受苦的是農(nóng)民工”來打動(dòng)政府。
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、全國(guó)工商聯(lián)等機(jī)構(gòu)上書，要求根據(jù)目前市場(chǎng)情況調(diào)整調(diào)控政策。
　　在這種情況下，擔(dān)心GDP回落的不少地方政府，推出了一系列刺激樓市消費(fèi)的優(yōu)惠政策，希望能夠托住高位運(yùn)行的GDP。從最初的地震災(zāi)區(qū)成都到西部地區(qū)的重慶、西安，再到中部地區(qū)的長(zhǎng)沙、武漢，再發(fā)展到東部沿海的福州、廈門，現(xiàn)在地方政府救市已經(jīng)到達(dá)長(zhǎng)三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。
　　中央政府也確實(shí)有了類似“示好”的動(dòng)向。中國(guó)人民銀行10月8日晚宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這是1個(gè)月內(nèi)央行第二次宣布降息。這被開發(fā)商認(rèn)為是政府調(diào)整宏觀政策的“開始一步”。
　　各方利益的博弈空前激烈。更多的聲音認(rèn)為中央政府不會(huì)再出更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但也不會(huì)出手救市。一切以市場(chǎng)的方式進(jìn)行：強(qiáng)者生存，弱者出局。
　　
　　地方諸侯救市潮
　　
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策，刺激不景氣的樓市。
　　最引人注目的是南京救市新政�！笆�一”黃金周之前，南京市政府發(fā)布了20條救市新政。除了提高公積金貸款額度、二套房低于面積再享受優(yōu)惠貸款利率、取消一房一價(jià)等利好外，南京市還將首次對(duì)購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼。
　　此前，西安市政府也出臺(tái)政策。9月初，西安市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對(duì)市民購(gòu)買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額0.5%至1.5%的政府補(bǔ)貼。按照今年上半年西安市商品房銷售均價(jià)4340元／平方米計(jì)算，購(gòu)買90平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財(cái)政補(bǔ)貼。
　　河南省政府也發(fā)布了類似政策。一是購(gòu)買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的免除房地產(chǎn)交易稅，購(gòu)買普通商品房的可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
　　地方政府救市大潮愈演愈烈。繼南京、西安、重慶等市之后，杭州市政府出臺(tái)拯救樓市的“24條”意見，上海公積金管理中心網(wǎng)站也貼出了上調(diào)補(bǔ)充公積金貸款額度一倍的通知。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月16日，全國(guó)已有17個(gè)地方政府紛紛以減稅、推行貨幣補(bǔ)貼及降低準(zhǔn)入門檻等一系列積極的利好政策,以期市場(chǎng)重回健康的軌道。廣州、深圳雖沒有正式出臺(tái)文件，但在土地供應(yīng)規(guī)模、限價(jià)房上市等方面明顯加強(qiáng)了政府的調(diào)控力度。
　　
　　中央政府壓力幾何
　　中國(guó)的房地產(chǎn)有多大的調(diào)整空間？
　　
　　這個(gè)問題一定程度上可以轉(zhuǎn)換為，中國(guó)的GDP有多大的回落空間？中國(guó)GDP增長(zhǎng)從去年最高的11.9%回落到今年二季度的10.1%，一年內(nèi)急速回落將近2個(gè)百分點(diǎn)，如果繼續(xù)回落，多少是底線？
　　經(jīng)濟(jì)下滑的最大壓力來自就業(yè)。所以，判斷GDP的增長(zhǎng)速度，其中的關(guān)鍵應(yīng)該看就業(yè)數(shù)據(jù)。2003―2006年，中國(guó)每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)在900萬人左右，2007年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)上升到1200萬人，今后幾年，每年保持1000萬人的新增就業(yè)人數(shù)應(yīng)該是最低目標(biāo)。就業(yè)人數(shù)增加主要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相關(guān)，目前中國(guó)的就業(yè)彈性大概在0.11左右，也就是說，經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，可帶動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)0.11個(gè)百分點(diǎn)。以此推算，如果要保證1000萬人的新增就業(yè)，9%―10%的GDP增長(zhǎng)應(yīng)該是底線。
　　可以預(yù)見的是，在8月份的CPI回落至4.9%、通脹壓力有所放緩的背景下，“保增長(zhǎng)”將成為下半年乃至明年的經(jīng)濟(jì)主旋律，這也決定了房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)往下調(diào)整的空間比較有限。如何保增長(zhǎng)？從短期看，增加出口和擴(kuò)大內(nèi)需都不是可以立即生效的舉措，最有調(diào)控空間的還是投資，而房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)依然占據(jù)投資的大頭。
　　在中國(guó)固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)比重最大，其次為房地產(chǎn)開發(fā)，如今中國(guó)制造業(yè)面臨外需放緩、成本上升等壓力，短期內(nèi)大規(guī)模投資的可能性不大，更為可能的選擇還是寄望于房地產(chǎn)投資。所以，政府應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)再推出更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
　　再看消費(fèi)。在過去很多年，中國(guó)一直很難找到啟動(dòng)內(nèi)需的有效方式，而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在很大程度上刺激了國(guó)內(nèi)消費(fèi)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出的貢獻(xiàn)。但同時(shí)也應(yīng)該看到，當(dāng)房?jī)r(jià)過高甚至超出大多數(shù)人的消費(fèi)能力時(shí)，反過來會(huì)抑制消費(fèi)，并不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)甚至房地產(chǎn)自身的發(fā)展。
　　但是，中國(guó)的內(nèi)需市場(chǎng)之所以難于啟動(dòng)，除了社會(huì)保障體制尚未健全之外，9億農(nóng)民被摒棄在消費(fèi)市場(chǎng)之外是一個(gè)重要原因。目前中國(guó)的城市化率大概在45%左右，如果以70%作為未來城市化率的目標(biāo)，政府騰挪的空間顯然很大。
　　
　　真的會(huì)有政策利好么
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的地位舉足輕重，但目前國(guó)際環(huán)境風(fēng)云變幻，熱錢和投資銀行紛紛撤回海外資產(chǎn)，也包括在中國(guó)樓市的投資，這些都是此前中國(guó)樓市和股市出現(xiàn)退潮跡象的背后原因。這樣的大環(huán)境下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向難以捉摸。同樣，中國(guó)樓市能否依靠剛性需求、價(jià)格回穩(wěn)和宏觀政策獲得轉(zhuǎn)機(jī)，這仍是一個(gè)國(guó)內(nèi)與國(guó)際，市場(chǎng)與政策，消費(fèi)與供給多方博弈的迷局。
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早就進(jìn)入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期。2007年下半年以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、金融市場(chǎng)的環(huán)境、居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大的調(diào)整，或房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性調(diào)整期。先是擠出房地產(chǎn)的泡沫，然后是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品定位。
　　知名地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀撰文認(rèn)為：“即使中央政府出手救市，也絕不可能是以維護(hù)高房?jī)r(jià)為目的的救市，而是以放大成交量為出發(fā)點(diǎn)的救市，只要需求方購(gòu)買力達(dá)不到目前房?jī)r(jià)所要求的水平，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)是誰也救不了的�！�
　　其實(shí)，宏觀調(diào)控本身就是一種救市，這種救市并不是單純以打壓房?jī)r(jià)為目的，而是以改變住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向，設(shè)法以改善供給的方式來適應(yīng)需求，在滿足住宅住的功能的同時(shí)化解樓市泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。這顯然還是以民生為本。
　　當(dāng)然，也有分析人士指出，在當(dāng)前出口受阻和GDP增長(zhǎng)形勢(shì)惡化的背景下，不排除中央政府基于保增長(zhǎng)目的出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　
　　Government,
　　Developers’ Last Straws
　　
　　The developers began to hope that the government can save the capital market. China Real Estate Association and All-China Federation of Industry & Commerce petitioned the State Council for adjusting the regulation policy according to the current situation of the market.
　　Under this situation, some local governments such as Xi’an and Nanjing which worried about the setback of the GDP introduced a series of preferential policies to promote the consumption in property market.
　　In the evening of October 8, the People’s Bank of China declared that from October 15, the RMB Deposit Reserve Ratio would be reduced by 0.5 percentage points and from October 9, the one-year deposit and lending rates would be reduced by 0.27 percentage point respectively. Other deposit and lending benchmark interest rates would be adjusted accordingly. This is the second interest reduction in one month.
　　Most of the people think that the central government will not put forward the more strict regulation policy, and also won’t save the capital market. Everything will continue according to the market: The survival of the strongest, the elimination of the weak.

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