物業(yè)費(fèi)“陣痛”_物業(yè)費(fèi)

　　又是年冬來時(shí)。每當(dāng)此時(shí)，接踵而來的物業(yè)糾紛問題頻頻出現(xiàn)。近日，濟(jì)南一小區(qū)內(nèi)近60戶居民，因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)被物業(yè)告上法庭。說起來每個(gè)月交給物業(yè)百八十塊但是具體物業(yè)費(fèi)是什么項(xiàng)目的費(fèi)用有什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由誰制定以及物業(yè)的應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任有哪些大部分住戶或許并不清楚，而由此引發(fā)的糾紛在很長一段時(shí)間內(nèi)使物業(yè)管理費(fèi)成為了“被”關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　作為廣大業(yè)主來說，物業(yè)公司向自己提供了服務(wù)，收取費(fèi)用本無可厚非。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)本來就是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通，治安和環(huán)境等項(xiàng)目，進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)用收取本應(yīng)該不是一件難事。在享受了別人提供服務(wù)的同時(shí)，并支付相關(guān)的勞務(wù)費(fèi)用，這看似天經(jīng)地義的事情。但其實(shí)這件事情卻經(jīng)歷著難以言說的陣痛。
　　物業(yè)費(fèi)的飛漲，誰之過?
　　曾聽到很多業(yè)主抱怨，“物業(yè)費(fèi)太貴了!動不動就亂漲價(jià)!”“物業(yè)費(fèi)剛發(fā)出通知來說漲價(jià)了沒兩天這又漲了，唉，”等諸多呼聲。筆者走訪了濟(jì)南市市區(qū)內(nèi)幾個(gè)知名小區(qū)的物業(yè)管理公司并從相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行漲價(jià)的主要原因還是受物價(jià)不斷上漲的影響。作為物業(yè)公司來說，人工費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)等是他們必須承擔(dān)的費(fèi)用�！叭绻�再按照以前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)費(fèi)，連運(yùn)營成本都賺不出來。最困難的時(shí)候甚至連打掃衛(wèi)生的保潔工人都招不到。”對于物業(yè)管理公司來說，漲價(jià)行為亦是不得已而為之。
　　物業(yè)管理費(fèi)用的征繳本就存在著不交少交欠交等個(gè)別不規(guī)范行為，近年來有愈演愈烈的形勢，似乎成為一件司空見慣的事情。談及物業(yè)費(fèi)用為何每每成為老大難問題的原因，物業(yè)管理公司和業(yè)主各執(zhí)一詞。有業(yè)主表示，物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量是他們有如此行為的最重要的原因之一。在對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)設(shè)施以及自家的管道維修等問題反映過多次之后，業(yè)主們經(jīng)常遲遲得不到解決。而物業(yè)管理公司往往正是因?yàn)橘M(fèi)用沒有及時(shí)收全的緣故，無法快速地解決業(yè)主提出的問題。而此時(shí)物業(yè)管理公司若再加之物業(yè)費(fèi)價(jià)格的上漲，或許在某種程度上更加激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，才造成了眾多物業(yè)糾紛問題的頻繁出現(xiàn)。
　　有業(yè)主說起物業(yè)費(fèi)漲價(jià)問題也曾與物業(yè)管理公司溝通過但是他們給出的答復(fù)令人不太滿意�！爱�(dāng)時(shí)物業(yè)說漲價(jià)經(jīng)過物價(jià)局批準(zhǔn)了，但我們要物價(jià)局的資料，工作人員并未拿出來�！睂Υ宋飿I(yè)管理公司卻說：“一定幅度內(nèi)的漲價(jià)可以不經(jīng)過物價(jià)部門批準(zhǔn)�！惫P者在相關(guān)部門，解到物業(yè)公司漲價(jià)有兩種途徑；一是物業(yè)公司提出漲價(jià)申請經(jīng)物價(jià)局部門審批通過后才能漲，第二種途徑就是物業(yè)公司可同業(yè)主委員會協(xié)商，只要雙方達(dá)成協(xié)議后便可漲價(jià)，但漲價(jià)幅度應(yīng)該在物價(jià)局規(guī)定的范圍之內(nèi)。而對于沒有業(yè)主委員會的情況來說物業(yè)費(fèi)上漲必須嚴(yán)格經(jīng)過物價(jià)部門的批準(zhǔn)力可實(shí)行。
　　停車難，難于上青天
　　買車在時(shí)下成為一種常見的消費(fèi)行為，但是對于有些小區(qū)的業(yè)主來說停車真就變成，比蜀道還難的一件事情。有些小區(qū)的業(yè)主迫不得已，將車輛停置在小區(qū)外無人看管的區(qū)域內(nèi)。而提起停車看管，收費(fèi)問題物業(yè)管理公司也是肚子的苦水。
　　某知名小區(qū)業(yè)主郭女士反映早在購買房產(chǎn)時(shí)她就向開發(fā)商交齊了停車位的費(fèi)用。讓她費(fèi)解的是高價(jià)買了停車位，在自己的停車位上停車還要向物業(yè)交車位服務(wù)費(fèi)，否則車輛受損物業(yè)概不負(fù)責(zé)。明明車位和房子同屬于自己的產(chǎn)權(quán)，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費(fèi)，為何還要交車位服務(wù)費(fèi)，她表示不能贊同這做法，認(rèn)為這是物業(yè)公司在變相亂收費(fèi)。還有業(yè)主反映，有些小區(qū)內(nèi)對于沒有購買車位或者是外來車輛的停車費(fèi)按次收取費(fèi)用較高還是比較難以接受。
　　物業(yè)管理公司則表示，收取一定的費(fèi)用出發(fā)點(diǎn)是為業(yè)主著想。不僅僅是規(guī)范了小區(qū)內(nèi)的停車主要是為了防止外來車輛“蹭”車位。同時(shí)還可以照顧到小區(qū)內(nèi)老弱婦幼的安全保持小區(qū)內(nèi)部車輛暢通。并且，他們收取的這一項(xiàng)是“服務(wù)費(fèi)”，并非管理費(fèi)，二者有嚴(yán)格的界定：“服務(wù)費(fèi)和車位費(fèi)根本不是回事。某小區(qū)物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆看。筆者了解到多家小區(qū)的車位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)各小區(qū)收費(fèi)情況均不相同，而大多數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)柜關(guān)文件的規(guī)定來收取。對于停車費(fèi)，只允許小區(qū)物業(yè)收取車輛看管費(fèi)，收了看管費(fèi)之后物業(yè)要對車輛出現(xiàn)的意外負(fù)相應(yīng)責(zé)任。可按月收取，但是地上停車位的租賃費(fèi)則是不允許收的。
　　物業(yè)管理費(fèi)是一條牽扯到房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和業(yè)主三大主角的動脈。業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛免不了是因?yàn)殚_發(fā)商的遺留問題而產(chǎn)生的。在這條產(chǎn)業(yè)鏈的源頭上開發(fā)而與物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行權(quán)責(zé)的明晰化，物業(yè)管理公司收取費(fèi)用，漲價(jià)與否若按照規(guī)定與業(yè)主進(jìn)行友好的協(xié)商和溝通，在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度上能及時(shí)到位，而作為備業(yè)主，雖繳納了費(fèi)用享受到服務(wù)也應(yīng)明確服務(wù)與費(fèi)用成正比的客觀事實(shí)。如此來，便可以在很大程度上避免糾紛的產(chǎn)生及擴(kuò)大。
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　　為加強(qiáng)濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，根據(jù)《濟(jì)南市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合濟(jì)南市實(shí)際，參照外地經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)研究確定濟(jì)南市物業(yè)管理服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)事項(xiàng)如下：
　　一、本通知所規(guī)定的等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適用于市區(qū)范圍內(nèi)各類物業(yè)和縣(市)高層公寓、高級住宅、別墅、寫字樓、綜合摟、商廈、酒店、工業(yè)園等物業(yè)管理收費(fèi)。
　　二、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為(按套內(nèi)建筑面積計(jì))：
　　一級：每月每平方建筑面積0.50-0.80元：
　　二級：每月每平方建筑面積0.40-0.60元：
　　三級：每月每平方建筑面積0.25-0.35元：
　　四級，每月每平方建筑面積0.15-0.25元，
　　裝有電梯的住宅，本著自愿的原則辦理乘梯手續(xù)，常住人員每人每月5元，臨時(shí)乘客單程每人每次0.10元，
　　三、公共性服務(wù)內(nèi)容包括公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)；公共衛(wèi)生保潔(含樓道、地下室衛(wèi)生)、收集生活垃圾：清理化糞池；疏通公共部位的排污管道；環(huán)境綠化；安全保衛(wèi)：公共照明等。實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，公共性服務(wù)內(nèi)容每減少一項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)降低。
　　四、商層公寓、商級住宅區(qū)(組團(tuán))、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈、酒店、工業(yè)園等物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的要求和所提供服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)水平及管理成本，報(bào)市物價(jià)部門審批中準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會可根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意程度，以中準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)上浮、在10％的幅度內(nèi)協(xié)商議定。
　　五、住宅小區(qū)收費(fèi)等級的評定，采取物業(yè)管理企業(yè)申請，市物價(jià)部門會同物業(yè)管理行政主管部門按照《濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級服務(wù)評定標(biāo)準(zhǔn)》，對申請?jiān)u定的小區(qū)按得分多少確定等級，下文公布。
　　六、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)評定等級，向市物價(jià)部門提出收費(fèi)中請，填寫《濟(jì)南市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)表》一式兩份，附資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)資料，經(jīng)市物價(jià)部門審批后，方可收費(fèi)。
　　七、經(jīng)民政部確認(rèn)的享受最低生活保障的住戶按不高于四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
　　八、住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、商業(yè)用房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可高于同一區(qū)城住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦公用房不得超過100％；商業(yè)用房不得超過200％。
　　九、物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)有專用停車場的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取看管費(fèi)(標(biāo)準(zhǔn)附后)。沒有專用停車場地的，在不影響物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共秩序的情況下，劃出汽車車位線，收取車位費(fèi)，車位費(fèi)屬全體業(yè)主所有、�？钣糜趶浹a(bǔ)公共性服務(wù)收費(fèi)不足的部分，不得挪作它用。
　　十、汽車車位費(fèi)每輛每周50元，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)車輛丟失或損壞的賠償。

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