【房地產(chǎn)調(diào)控勿入歷史舊轍】房地產(chǎn)銷售的技巧

　　以信貸緊縮、打擊囤地為核心的359號(hào)文和452號(hào)文，其文件內(nèi)容和精神，并沒有超出2003年121號(hào)文，甚至可以說(shuō)是2007版的121號(hào)文，只不過時(shí)間被拖后了將近4年半!其間，土地資源、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活所遭受的損害，已沒有機(jī)會(huì)回到從前一一消除。
　　
　　2003年，在“非典”后促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為“第一要?jiǎng)?wù)”的宗旨以及房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合反對(duì)宏觀調(diào)控的共同作用下，由建設(shè)部起草的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件逆轉(zhuǎn)了旨在調(diào)控房地產(chǎn)投資過熱的央行121號(hào)文件。全球市場(chǎng)亦不多見的房?jī)r(jià)連年大幅上漲的火爆局面，2004年在中國(guó)悄悄揭幕了。
　　直到2007年末、2008年初，在以信貸緊縮、打擊囤地為核心的調(diào)控政策下，全國(guó)城市房?jī)r(jià)的瘋狂上漲終于出現(xiàn)了緩和的趨勢(shì)，一些城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。然而，最近一種要求放松調(diào)控的聲音又開始出現(xiàn)。這種南方雪災(zāi)、出口減少等因素可能影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的呼聲，幾乎復(fù)制了2003年各方面的大爭(zhēng)論，房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨流產(chǎn)的危險(xiǎn)。
　　
　　初顯成效的調(diào)控面臨挑戰(zhàn)
　　
　　2008年1月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(3號(hào)文)，提出對(duì)閑置土地征繳增值地價(jià)甚至無(wú)償收回等措施，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)靠囤地牟利的模式。這個(gè)政策連同年前央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號(hào)文)，以及后來(lái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(452號(hào)文)，共同構(gòu)成了有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策體系。
　　在深圳、廣州等大城市，2007年底房?jī)r(jià)開始明顯回調(diào)。作為房地產(chǎn)炒作的重要推手。近年來(lái)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介行業(yè)，由于缺乏成交量的支持，頻現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的消息。聯(lián)系中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)相對(duì)居民家庭收入普遍高估3～5倍的事實(shí)，房?jī)r(jià)回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發(fā)，開始支持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”或“拐點(diǎn)”的判斷。
　　鑒于市場(chǎng)規(guī)律和宏觀調(diào)控的雙重作用驅(qū)動(dòng)房市反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)越來(lái)越明晰，2008年以來(lái)，一些聲稱擔(dān)憂房?jī)r(jià)回落產(chǎn)生連鎖反應(yīng)、從而主張國(guó)家放松對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的聲音，越來(lái)越大。
　　今年以來(lái)，建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)就在多個(gè)場(chǎng)合表示堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，調(diào)控總原則是“既要防止房?jī)r(jià)過高過快上漲，也要防止過快過猛下降”。引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能松動(dòng)的猜測(cè)。
　　
　　“兩防”的說(shuō)法看似平衡，但在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、嚴(yán)重脫離居民家庭收入水平的情況下，強(qiáng)調(diào)“兩防”特別是防止房?jī)r(jià)過快過猛下降，實(shí)際上是人為壓縮了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌空間的預(yù)期，可能的結(jié)果是將導(dǎo)致房?jī)r(jià)逆調(diào)控持續(xù)暴漲趨勢(shì)，顛覆剛有起色的宏觀調(diào)控作用，讓房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相捆綁，越陷越深。
　　最新的情況是，今年新春的中國(guó)南方低溫雨雪冰凍災(zāi)害，造成了1111億元的直接經(jīng)濟(jì)損失；與此同時(shí)，美國(guó)次債危機(jī)引起的美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)不可避免。一些人士迅速將這些現(xiàn)象與中國(guó)房?jī)r(jià)相聯(lián)系，要求放松調(diào)控，力促房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定”，也就是說(shuō)，要求中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)在目前的畸高高位上。
　　是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，還是痛下決心、嚴(yán)厲調(diào)控，政策到底落在哪里，才不失去民心基礎(chǔ)，是對(duì)中央決策層智慧的重大考驗(yàn)。而這也不是中國(guó)的宏觀智慧第一次面臨挑戰(zhàn)。幾屆政府的政策和執(zhí)政歷史已經(jīng)能夠清晰地解答，現(xiàn)在應(yīng)該怎樣取舍。
　　
　　輪回中的地產(chǎn)政策
　　
　　溫故而知新。中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年，出現(xiàn)在�？�、北海、惠州等地的房地產(chǎn)過熱。鑒于當(dāng)時(shí)金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的矛盾和問題，中央和國(guó)務(wù)院1993年6月果斷出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》(6號(hào)文)，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今，北海、�？诘葟V袤土地上的爛尾樓，仍在見證著十幾年前的那場(chǎng)房地產(chǎn)和摧毀土地的災(zāi)難。
　　時(shí)光飛快地掠過整個(gè)20世紀(jì)到了2003年，也就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。房改釋放了大量的市場(chǎng)需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過熱傾向。基于這一嚴(yán)肅判斷，央行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件)，對(duì)商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面作了規(guī)范。
　　然而，由于認(rèn)識(shí)上的局限性，當(dāng)時(shí)的政府管理部門沒有能夠總攬全局，全面把握房地產(chǎn)問題。在遭到來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)商的激烈抗議之后，國(guó)務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文)，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾稱之為“指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”。
　　基于一個(gè)全新的判斷，18號(hào)文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開發(fā)商中引起了一片歡呼，稱“中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)新的春天”。
　　更讓房地產(chǎn)開發(fā)商們振奮的，是18號(hào)文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”，修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。由此，經(jīng)濟(jì)適用房在各大中城市趨于消失，開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給，幾乎全部的城鎮(zhèn)居民被迫直接面對(duì)由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的、代表經(jīng)典資本嗜血理論的房地產(chǎn)行業(yè)。由此不久，房地產(chǎn)暴利與大多數(shù)人買不起房，就開始成為頻頻困擾中國(guó)最廣大公眾人群甚至中央領(lǐng)導(dǎo)的大事。
　　2006年5月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)，再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”。
　　面對(duì)洶涌駭人的房?jī)r(jià)勢(shì)頭，直到2007年3月5日的《政府工作報(bào)告》，政策才開始淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，在房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)主體的情況下"國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)“必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。但在平衡市場(chǎng)供求的思路上，之后具體的中央調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路，還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理：一方面要求開發(fā)商調(diào)整住宅戶型結(jié)構(gòu)，增加小戶型住房供給；另一方面，提出增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、小戶型普通商品房等在內(nèi)的住房供給。
　　雖然廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是滿足住房需求、平抑房?jī)r(jià)的重要手段，但是由于受到地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的抵制，該住房建設(shè)投資所占比例一直微不足道。相對(duì)而言，堅(jiān)持調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)增加供給以控制房?jī)r(jià)，一直是建設(shè)部的核心政策，但這個(gè)政策缺乏經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)的支持。它忽略了土地價(jià)格變 動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的決定作用。僅靠擴(kuò)大不同戶型住房供給，甚至是靠擴(kuò)大高地價(jià)基礎(chǔ)的住房供給，根本不能平抑房?jī)r(jià)，更不能限制已經(jīng)失控的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。
　　直到2007年9月29日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號(hào)文)，12月11日又下發(fā)了《補(bǔ)充通知》(452號(hào)文)，高燒不退的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從開發(fā)到消費(fèi)的投機(jī)熱，才開始出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的跡象。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的精神，各商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理。這個(gè)文件的執(zhí)行，立刻引發(fā)了許多城市大面積的“退房潮”，導(dǎo)致包括北京、深圳等大城市房地產(chǎn)中介大量關(guān)閉門店，成為全國(guó)樓市投機(jī)大降溫的重要信號(hào)。
　　回顧起來(lái)，359號(hào)文和452號(hào)文的文件內(nèi)容和精神，并沒有超出121號(hào)文，新的文件甚至可以說(shuō)是2007版的121號(hào)文。只不過，時(shí)間被拖后了將近4年半!其間，中國(guó)土地資源、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活等已經(jīng)遭受到的重大損害，已沒有機(jī)會(huì)回到從前一一消除。
　　而與1993年6號(hào)文件中的“緊縮銀根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3號(hào)文件提出的“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策”，連同上面的359號(hào)文和452號(hào)文，不過是一個(gè)“溫和版”的6號(hào)文件而已。
　　歷史經(jīng)過一個(gè)輪回，又接近回到了原來(lái)的起點(diǎn)�，F(xiàn)在看來(lái)，有關(guān)部門對(duì)畸形房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)危害的認(rèn)識(shí)，還沒有達(dá)到1993年的深度，還在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用，寄予“厚望”。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策，雖然由“國(guó)六條”后的“越調(diào)越漲”的錯(cuò)亂，開始趨向正常和有理性，但仍難免給人以“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的“救火隊(duì)員”的感覺，缺乏把握全局的戰(zhàn)略思考。
　　就是在這個(gè)時(shí)候，仍然在有關(guān)主管部門高層出現(xiàn)了要求松動(dòng)調(diào)控的聲音，是要在幾年內(nèi)，把歷史推向�？�、北海的舊日車轍?
　　
　　房產(chǎn)調(diào)控的歷史教訓(xùn)
　　
　　總結(jié)過去中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的教訓(xùn)，有諸多關(guān)系國(guó)計(jì)民生的根本性問題需要深刻反思。
　　第一個(gè)教訓(xùn)就是忽略了中國(guó)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化所面臨的不同于其他國(guó)家的土地所有制條件。當(dāng)前我們推進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化，實(shí)際上是以否定城鄉(xiāng)居民在公有制土地中的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利為前提的，是既得利益集團(tuán)借助經(jīng)濟(jì)強(qiáng)權(quán)進(jìn)行財(cái)富掠奪、牟取暴利的一個(gè)過程。
　　二是在經(jīng)濟(jì)所有制結(jié)構(gòu)多元化的情況下，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期國(guó)家征用農(nóng)民集體土地的政策是否仍然適用?不同于過去的城市用地單位的國(guó)家所有制單位性質(zhì)，現(xiàn)在住房用地的主體是由私人占90％比例的房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成的，如果仍然照搬適用于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的“土地征用”制度，就有可能造成以開發(fā)商為主體的私人經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)的財(cái)產(chǎn)侵害。在經(jīng)濟(jì)主體所有制多元化的土地制度下，一些地方政府為獲得土地收益，不惜淪為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的“幫兇”，成為土地交易的“掮客”。
　　三是只強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)創(chuàng)利功能，忽視了由此給社會(huì)民生基礎(chǔ)帶來(lái)的危害。政策通過禁止政府機(jī)構(gòu)建房、企業(yè)和民眾自主建房等可能成為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的手段，對(duì)盈利性、暴利性的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在土地獲得、房屋拆遷、信貸、預(yù)售等方面的無(wú)條件扶持，成為共和國(guó)建國(guó)以來(lái)從未有過的、強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)權(quán)和特殊人口集團(tuán)政策。
　　四是輕視了房地產(chǎn)投機(jī)暴利鏈條上的集團(tuán)力量。目前，某些地方政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢(shì)的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，他們相互勾結(jié)，借此獲得巨額暴富，而且在很大程度上影響著中央的政策。
　　五是金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性缺陷和與之相關(guān)聯(lián)的管理失控。房地產(chǎn)調(diào)控不能局限于需求或供給的單邊，而應(yīng)綜合各種信息，在總攬全局的基礎(chǔ)上實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)。特別是在金融信貸管理上，目前的金融機(jī)構(gòu)在自身承擔(dān)的最終風(fēng)險(xiǎn)和積極助漲房地產(chǎn)泡沫從而個(gè)人套現(xiàn)的獲利機(jī)會(huì)不匹配的情況下，信貸風(fēng)險(xiǎn)管理失控。只有嚴(yán)格執(zhí)行房貸審批和貸款管理制度，抑制由于銀行業(yè)信貸制度失控帶來(lái)的房市泡沫因素，才可能減少未來(lái)房市泡沫破裂引發(fā)的大規(guī)模不良信貸資產(chǎn)。
　　六是對(duì)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)價(jià)值體系的重大危害毫無(wú)防備。房地產(chǎn)的過度擴(kuò)張，不僅危害耕地保護(hù)，極度拉動(dòng)了糧食生產(chǎn)的相對(duì)成本，也擠壓了其他產(chǎn)業(yè)以及教育、科技的發(fā)展空間。不僅如此，高房?jī)r(jià)也打破了社會(huì)正常的價(jià)值體系，嚴(yán)重顛覆了人們對(duì)于投機(jī)是非的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
　　與2003年相隔5年之后的2008年，政府機(jī)構(gòu)再次換屆，對(duì)國(guó)運(yùn)民生，這又是一個(gè)歷史性的關(guān)鍵年。如果這一年，中央把握全局、統(tǒng)籌兼顧，把房地產(chǎn)發(fā)展引導(dǎo)到人人享有發(fā)展成果的基本價(jià)值模式上來(lái)，則中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和住房民生，就仍然都有機(jī)會(huì)。

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