化解中國房地產(chǎn)困局 2018年中國房地產(chǎn)排名

　　2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。
　　
　　2008年，注定成為中國房地產(chǎn)業(yè)的多事之秋。從房地產(chǎn)調(diào)控到拯救樓市，在一年內(nèi)經(jīng)歷了兩個完全不同的階段，如此之快的變換，是前所未有的。買房愛國、降價售房處罰，發(fā)生在2008年年尾的這些充滿戲劇性的口號和事件，猶如一種預(yù)言的符號，流露出某種信息。2009年，房價將走向何方?房地產(chǎn)困局怎樣才能解開?太多疑問的答案，成為許多人的期待。
　　
　　高房價困局
　　
　　翻閱過大量國家的資料后，還沒有發(fā)現(xiàn)哪一個國家的房地產(chǎn)問題，像當下的中國這樣，如此牽動人心，如此令人憂慮。
　　衣食住行是生活的必需品，而在中國，在某種程度上，住房已經(jīng)成為一種“崇拜物”。許多人談戀愛，已經(jīng)不再是單純地尋求愛情，還有房子，他們希望愛情背后立著一棟像樣的房子，如果房子特別優(yōu)秀，哪怕人不那么優(yōu)秀，哪怕缺少愛情的內(nèi)涵，也能在角逐中勝出。當人們攙扶著房子走人婚禮的殿堂，我們不能不感嘆，房子在頑強地改變?nèi)藗兊纳�活�?
　　不少大學(xué)生，渴望的不再是實現(xiàn)某個理想，而是擁有一套房子。房子取代理想成為終極目標的一個重要組成部分。
　　在鋼筋水泥的叢林中迷失的不僅是愛情和理想，還有企業(yè)的價值觀。遍數(shù)各個行業(yè)，能夠像房地產(chǎn)這樣帶來暴利的，即使說不上絕無僅有，也可謂鳳毛麟角。于是，不少企業(yè)放下自己的業(yè)務(wù)，投身到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當中去。那些沒有能力做房地產(chǎn)開發(fā)的小企業(yè)家，則停下自己的業(yè)務(wù)，將資金大量投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域炒房。
　　當房子被提升到“崇拜物”的地位，我們不能不承認一個現(xiàn)實：一個民族，正在住房問題中迷失或沉淪。
　　房子為何成了“崇拜物”?最簡單的答案就是：房價太高了。高房價挾持了愛情，挾持了年輕人的理想，也挾持了許多人的生活――“房奴”二字便是最恰如其分的寫照。
　　
　　房價為什么高?最簡單的答案是壟斷。在中國房地產(chǎn)市場中，存在兩大根深蒂固的壟斷：一是地方政府對土地的壟斷。二是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷(當然包括對房屋開發(fā)的壟斷)。前一個壟斷使得權(quán)力成為唯一的地價主導(dǎo)者，導(dǎo)致地價不斷上漲，后一個壟斷則賦予了開發(fā)商強大的房屋定價權(quán)，導(dǎo)致房價不斷上漲。當然，這是從割裂的角度來看的。事實上，房價在壟斷下的上漲，乃是兩種壟斷的結(jié)合，即房價上漲本身與政府壟斷下的地價的上漲是有著最直接關(guān)系的。
　　兩種壟斷的結(jié)合，一不留神就演化成了官商勾結(jié)，而且，這種壟斷逐漸得到了強化。1998年，中國發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡稱23號文)，明確“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，城市80％以上的家庭由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟適用房，但是，2003年8月12日，由原建設(shè)部起草的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文)，把經(jīng)濟適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。住房供應(yīng)從此基本落入了開發(fā)商手中。開發(fā)商壟斷市場的局面被加強。
　　高房價的另兩個強大的推動力是銀行和炒房者。由于房價近幾年只漲不跌，幾乎所有的銀行都視房貸為最優(yōu)質(zhì)的貸款，爭相擴大客源，惡性競爭的結(jié)果是貸款門檻逐漸降低，貸款條件成為可以輕易逾越的擺設(shè)。銀行最大的優(yōu)勢是資金，而資金作為推動價格上漲的強大動力，在中國房價連續(xù)若干年的上漲中，發(fā)揮了難以替代的作用。
　　還不僅如此。開發(fā)商與銀行的攜手，成為另一個牢不可破的鏈條，所不同的是，這種“攜手”并非對等的，它更有利于開發(fā)商。典型的就屬假按揭，開發(fā)商通過與銀行職員的勾結(jié)，高估房價，制造假按揭，提前套現(xiàn)，由于風(fēng)險系數(shù)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，開發(fā)商高枕無憂地坐等房價上漲。開發(fā)商通過銀行，間接地綁架了政府，因為在承擔了開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁而來的幾乎全部風(fēng)險后，政府必須小心翼翼地維持高房價，防止房價下跌給國營銀行可能帶來的損失。
　　如果說，銀行在房價上漲過程中提供了資金支持的話，那么，炒房者則在房價上漲過程中，提供了人氣支持。炒房者的介入，擠壓了真正的房屋需求者可以選擇的余地，制造并強化了房源緊張的虛假現(xiàn)象，而這種供應(yīng)緊張的現(xiàn)象是開發(fā)商求之不得的，在房價步入快速上漲軌道中的時候，開發(fā)商也主動囤積房屋，延緩銷售進度，進一步強化供不應(yīng)求的狀況。再加上整個房地產(chǎn)市場是不透明的，房地產(chǎn)市場中的各個既得利益主體，通過對信息的壟斷，散布虛假的信息，制造羊群效應(yīng)，使購房者始終處于一種緊張和不安的狀態(tài)中。
　　簡單來說，這就是推動中國房價上漲的根源。
　　
　　財權(quán)與事權(quán)的脫節(jié)
　　
　　地方政府對待房價的態(tài)度是明確而且堅定的，那就是推動房價的上漲。
　　早在2006年6月，在國家先后出臺國八條、國十五條等相關(guān)政策對房市進行強力調(diào)控之際，京市朝陽區(qū)的一名政府官員說：“敢于拉動房價是負責任的一種做法……房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財政收入來源，為經(jīng)濟增長提供的支持很大。”
　　2008年10月22日，浙江省委常委、杭州市委書記王國平表示：“一旦杭州樓市大落、房價大跌……最終受害的還是老百姓�！�2008年12月10日，時任南京市江寧區(qū)房管局局長的周久耕表示，將聯(lián)合物價部門，對個別低于成本價銷售的樓盤、房價“假摔”愚弄消費者的樓盤進行查處，原話是“查處惡意降價樓盤”。2009年1月12日，合肥市規(guī)劃局局長王愛華更是在當?shù)啬畴娨暸_一直播欄目中極力推銷樓盤，并喊出“買房就是愛國”的口號，而合肥市委書記孫金龍則親自掏腰包買下一套80多平方米的高層住宅，以鼓勵人們買房。
　　地方政府為何不約而同地力托房價?
　　高房價就是地方政府的命根子。1994年分稅制改革后，中央財政收入迅速增加，地方財政所占比例快速萎縮，而中央政府和地方政府的事權(quán)劃分并不清楚，造成上下級政府間事權(quán)相互交叉，混淆不清。由于地方財政缺口大，地方政府不得不嚴重依賴房地產(chǎn)業(yè)。而在分稅制改革的同時，中國規(guī)定土地出讓金全部歸地方所有，由此導(dǎo)致的結(jié)果不難想象，地方通過瘋狂賣地，通過大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，來彌補資金缺口。在全國不少地方，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收與來自建筑業(yè)的稅收占到了地稅總稅收的2／3，一些地方政府的賣地收入甚至占到財政收入的60％，成為名副其實的土地財政。
　　周久耕的話充分說明了地方政府的這一現(xiàn)實困境。周久耕說：目前江寧多數(shù)樓盤是在2006年、2007年拿的土地，樓面地價都在2800元～3200元／平方米之間，加上建安、財務(wù)以及營銷等各類成本，5500元／平方米左右應(yīng)該是個保本價�，F(xiàn)在售價不到5000 元／平方米，就意味著開發(fā)商貼錢給老百姓蓋房子。根據(jù)周久耕所說的數(shù)據(jù)，土地價格在房價中的成本，已經(jīng)占到60％，如果再加上相關(guān)稅費收入及腐敗給地方官員帶來的隱性收入，地方政府維護高房價的動力不言自明。
　　為了彌補資金缺口，地方政府除了維護高房價，還大肆違法出讓土地。國土資源部的統(tǒng)計顯示，2004年至2006年，全國違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地占用耕地總面積的平均比例為17.02％。2007年9月15日至2008年1月15日，全國土地執(zhí)法百日行動共清查三類土地違法案件3.17萬件，涉及土地336.4萬畝。由于土地出讓金悉數(shù)歸地方財政，并且，土地出讓金以非稅收入的形式游離于預(yù)算之外，使得地方政府不僅盡享土地出讓金帶來的豐厚收益，在支配這筆龐大資金的時候也不受相關(guān)法律的約束。
　　這同樣與財權(quán)與事權(quán)不對等有關(guān)，鑒于地方政府的困境，有關(guān)部門在處理地方政府的違法案件時也常常給予一定的理解。因此，截至目前，土地違法只有1％的人被黨政紀查處，0.1％的人被追究刑事責任。
　　解決中國的高房價問題，不能不解決高地價的問題。地價中的巨大泡沫是房價泡沫的一個重要根源，而要擠壓泡沫，就必須從根源上解決問題，如果不能解決地方資金不足的問題，地方政府的賣地沖動就不可能被抑制，地方政府與開發(fā)商聯(lián)手推高房價的利益鏈條也不可能被打破。
　　
　　高房價已經(jīng)走到盡頭
　　
　　盡管地方政府極力維護，但是，透支嚴重的高房價在經(jīng)歷2008年搖搖欲墜般的震蕩后，已經(jīng)無法維持。
　　供需決定房價走勢。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的困境是，供應(yīng)迅速增大，而購買力嚴重不足。以北京為例，其房地產(chǎn)投資迅猛增長，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資比重仍然高達49.8％。房屋供應(yīng)量持續(xù)增大。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套，而北京市上半年總共才賣出3.9萬套住房。
　　另一方面，相對于越漲越高的房價而言，民眾的購買力是嚴重不足的。曾有開發(fā)商說，他們是為富人建房的。這種說法即使算不上愚蠢，至少也是一種無知。事實上，從西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，中等收入者歷來都是房屋的購買主體。中等收入群體成為決定房價走勢的關(guān)鍵，而中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。在富人對住房的消費嚴重飽和(很多富人擁有多套住房)的情況下，中等收入者的縮水，使得中國房價失去了一個最重要的推動力量，高房價成了無本之木、無源之水。
　　受次貸危機影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房價并未出現(xiàn)像樣調(diào)整，這樣，導(dǎo)致房價偏離民眾的實際購買力越來越遠，商品房空置面積日益嚴重。2008年11月25日，華遠集團董事長任志強承認：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置有可能將升至1.5億～2億平方米左右�！庇捎趯τ趬艛噙^于自信，盡管面臨空置大幅上升的風(fēng)險，潘石屹、任志強等開發(fā)商，依然喊出了不降價甚至逆勢漲價的口號。對于一個長期單向運行的市場，開發(fā)商作出這種誤判，地方政府難道不是負有同樣的責任嗎?
　　許多地方政府官員聲稱，房價的下跌將影響對57個行業(yè)的拉動作用，這是一種對經(jīng)濟學(xué)的無知，或者是一種偷換概念。目前，最大的問題是缺乏成交量，維持高房價的結(jié)果是低迷的成交量，這不是更影響經(jīng)濟的拉動嗎?相反，如果開發(fā)商主動適應(yīng)市場，降低價格，把房價降到與民眾購買力相對接的地步，激活成交量，不是更有利于拉動其他行業(yè)的發(fā)展嗎?
　　許多人只是看到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對GDP的拉動作用，而沒有看到房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的巨大蠶食作用。從2003年至今，一線城市的房價漲幅普遍在兩到三倍以上。中國日前的房價，只有高收入者能夠坦然承受，而中等收入者和低收入者則不堪重負。在許多城市，購買一套房，相當于吞噬掉一個中等收入家庭數(shù)十年的全部收入，他們哪里還有能力消費?
　　無論從個人的購買力來看，還是從中國經(jīng)濟的大局來看，高房價都沒有維持的必要，更何況，缺乏購買力支撐的高房價根本就不可能維持得了。
　　經(jīng)濟規(guī)律是不可違逆的。2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售，此“意見”被業(yè)界稱為“降價令”。地方政府也開始面對現(xiàn)實。據(jù)報道，1月12日，“北京市市長郭金龍、市委副書記王安順、副市長陳剛等人參加各團的分組審議時，不約而同地談到了北京目前的房價問題。他們明確表示，政府不會為高價房托市……”
　　2009年，外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化與內(nèi)需購買力的下降，同時構(gòu)成了促使房價下跌的強勁動力。中國房價中巨大的泡沫，將在下跌中逐漸擠壓。問題是，地方政府財權(quán)事權(quán)不對稱的狀況必須盡快解決，商品房比重過大的狀況也必須解決，否則，官商勾結(jié)下的房價泡沫還會卷土重來。還應(yīng)該認識到，市場化的方式只能解決一部分住房問題，或者說，只能解決高中收入者的問題，中國大部分民眾的住房問題，仍需要依靠保障性住房來解決。這牽涉中國房地產(chǎn)問題的重新定位，但這種調(diào)整已經(jīng)是現(xiàn)實的迫切需要。

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