意大利女生名字 [獨(dú)特的意大利物業(yè)管理制度]

　　應(yīng)羅馬市民營(yíng)會(huì)的邀請(qǐng)，去年金秋季節(jié)，我們一行數(shù)人，乘飛機(jī)抵達(dá)了被譽(yù)為南歐明珠的美麗國(guó)度――意大利。意大利土地面積有30余萬(wàn)平方公里，是一個(gè)多山之國(guó)，著名的亞平寧山脈貫穿意大利南北，全國(guó)差不多4/5以上的土地為山地。
　　優(yōu)惠購(gòu)買私人住宅
　　意大利人非常重視住房，這跟我們中國(guó)人十分相似。他們依山傍水，建起一棟棟造型別致、獨(dú)具西歐色彩的民居。我們所到之處，高樓鱗次櫛比，平地拔起，周圍的花草樹(shù)木五彩繽紛，青翠欲滴，使人總有置身于公園的感覺(jué)，如夢(mèng)如幻！
　　羅馬里格是個(gè)老民營(yíng)會(huì)長(zhǎng)，他領(lǐng)我們參觀了市政廳及居民別墅樓。在談到住房時(shí)，羅馬里格把他們國(guó)家的做法毫無(wú)保留地一一介紹給我們。為了解決國(guó)民的住房問(wèn)題，意大利政府采取了許多有力措施和重大決策。他們由國(guó)家出資，一是充分利用現(xiàn)有房屋改造，二是開(kāi)山整地，依山傍水，建造高樓大廈，國(guó)家再根據(jù)地區(qū)和樓房的實(shí)際造價(jià)，將產(chǎn)權(quán)一次性出賣給私人居住。
　　聰明的意大利人認(rèn)為，從社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)看，隨著城鄉(xiāng)人口的不斷增加，房?jī)r(jià)也在逐年上漲，而買房子自然是件劃得來(lái)的交易。意大利政府為鼓勵(lì)私人購(gòu)房，還專門制定了一系列有關(guān)購(gòu)房免稅政策。如子女多、購(gòu)房面積大者，每年可免除一定數(shù)額的所得稅，此政策實(shí)行10年；除此之外， 還規(guī)定了許多為期長(zhǎng)短不一的優(yōu)惠措施。
　　由于政府鼓勵(lì)私人購(gòu)房，近幾年來(lái)，使城市每個(gè)居民的平均居住面積從15年前的8平方米一躍增至46平方米，增加了將近6倍。經(jīng)濟(jì)富裕且住房寬裕的人家，常辟有健身房、舞廳、娛樂(lè)廳等。
　　當(dāng)然，購(gòu)買樓房時(shí)，以一次性交清房款最為合算，倘若分期付款，通�；ㄙM(fèi)較多。即便如此，意大利人對(duì)住房的需求還是很迫切的。如今，意大利人把有無(wú)私人房屋看作地位高低和家庭貧富的象征。意大利有一種購(gòu)房的互助合作制度，凡參加互助會(huì)的成員，每月繳納一定的儲(chǔ)金，當(dāng)儲(chǔ)金達(dá)到某一數(shù)目時(shí)，便停止續(xù)儲(chǔ)。再經(jīng)過(guò)一兩年，互助會(huì)便按照規(guī)定將錢分配給購(gòu)房人，作為貸款，年利率很低，通常在2％～4％，用來(lái)解決私人購(gòu)房資金不足的困難。自接受貸款之日起，貸款人將按月償還貸款，為期在10-30年不等，這對(duì)于一般貸款戶說(shuō)，壓力不大。20多年來(lái)，意政府就是采用這種辦法，鼓勵(lì)私人購(gòu)買公房的。
　　住宅管理有效獨(dú)特
　　有了私人的房屋，并不意味就住得安寧、舒適。特別是集體樓的住戶，更是如此，因?yàn)檫@其中還存在著一個(gè)管理問(wèn)題，而這個(gè)管理問(wèn)題一直是困擾著世界各國(guó)的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的超級(jí)大國(guó)，還是貧窮落后的小國(guó)，都不例外。
　　意大利國(guó)民住房的私有化程度相當(dāng)高，一般家庭都有自己的私房。這些房屋跟別墅不同，它并不都是單門獨(dú)戶型，有70％～80％的城市公寓樓。倘若一座12層的大樓,每層住20戶人家，每戶按平均5口人計(jì)算，整座樓的總?cè)藬?shù)就在1000人以上。
　　羅馬里格介紹說(shuō)，意大利有一個(gè)房產(chǎn)等物業(yè)的共同管理制度。即凡搬進(jìn)新樓的住戶，要在一起開(kāi)個(gè)會(huì)，決定整座樓房的管理辦法。將大家的意見(jiàn)歸納后，提交會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)根據(jù)大家的意愿，委派一名管理人，去管理這座樓房的各種事務(wù) （這類管理員都由受過(guò)專門教育或培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格取得資格證書的會(huì)計(jì)師擔(dān)任）。倘若戶主們同意了，便可簽訂合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任，特別是管理員的任職年限、權(quán)利、義務(wù)及報(bào)酬等。這類管理員一般都有自己的正式職業(yè)，管理房屋只是他們的“第三產(chǎn)業(yè)”，但往往都做得十分認(rèn)真，受到戶主們的信任和稱道。
　　他們的職責(zé)大致有兩大類，一類是管理經(jīng)濟(jì)，負(fù)責(zé)維修房屋；另一類是協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。管理員每年對(duì)整座樓房的維修費(fèi)、樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管道、自來(lái)水管道、暖氣管道及門房的報(bào)酬等做出預(yù)算，同時(shí)召開(kāi)戶主會(huì)，將這些費(fèi)用分?jǐn)傁氯ァＴ谝淮本用駱�，我們看到一張粉紅色大紙上寫出的各戶費(fèi)用分?jǐn)偙碣N在墻上，許多男女?dāng)D在那兒看著或讀著。我問(wèn)一位大媽：“這些費(fèi)用合理嗎？又怎樣收繳的呢？”她一本正經(jīng)地告訴我：“這些費(fèi)用都是經(jīng)過(guò)戶主會(huì)研究后確定的，比較公平合理。費(fèi)用一般按月或按季由門房或管理員收取。 我們這幢樓的會(huì)計(jì)師， 是位40多歲的中年人，他在電影院工作，夜班多，可以利用空閑上門收取各種費(fèi)用，隨時(shí)收隨時(shí)記入帳戶。對(duì)各種開(kāi)支，他馬上登記入帳，發(fā)票等單據(jù)要由戶主會(huì)五人小組簽名，附在發(fā)票和賬冊(cè)后邊備查，到年底結(jié)算時(shí)，管理員將賬目一一向大家公布，什么 “多吃多占”、“貪污挪用”、“以公謀私”等，都十分少見(jiàn)。如果預(yù)算開(kāi)支有結(jié)余，則轉(zhuǎn)入下個(gè)年度繼續(xù)使用。 “那么，倘若費(fèi)用超支了咋辦呢？”我笑著追問(wèn)了一句�！罢�辦？當(dāng)然是由各戶按比例分?jǐn)偵辖粏h！”她回答得很干脆。
　　據(jù)說(shuō)，意大昨政府對(duì)住房的物業(yè)管理是十分嚴(yán)格的，凡在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)樓房的維修不能完成，管理員則必須親自去市政府承擔(dān)法律責(zé)任或接受處罰等。在意大利的南部重鎮(zhèn)里斯堡，曾有一幢樓的管理員因母親生病住院誤了對(duì)樓房的維修日期，市政府下令一次性罰款2萬(wàn)里拉，并限期完成維修任務(wù)。如果在限期內(nèi)仍完不成任務(wù)，就得拘役兩個(gè)月。
　　在另一幢大樓的維修工地上，我們碰見(jiàn)了一位管理員，他介紹說(shuō)，大樓維修及其他物業(yè)開(kāi)支，均由管理員召開(kāi)戶主會(huì)決定。管理員負(fù)責(zé)制定預(yù)算，戶主會(huì)討論通過(guò)，維修完畢以后，再做出決算。日常的小修、小補(bǔ)或更換個(gè)自來(lái)的水龍頭之類的小費(fèi)用和小工程，以及購(gòu)物、配件等，均由管理員和戶主會(huì)代表一起負(fù)責(zé)聯(lián)系施工，年底根據(jù)憑證，向戶主會(huì)及大家公布。
　　一天晚上，我們?cè)谝蛔�居民大樓里做客，按理講，這時(shí)正是大家下班到家、人口最為集中的時(shí)刻，說(shuō)話、唱歌、音響、跳舞掀起聲浪應(yīng)不算新鮮，鄰里間為小事發(fā)生摩擦也應(yīng)是常事。然而，在這里，卻寂靜得很，連人們上下樓梯的快慢，腳步的輕重，都讓人感到有節(jié)度，更談不上發(fā)生鄰里爭(zhēng)吵的事。我有些愕然，便瞅個(gè)機(jī)會(huì)問(wèn)戶主。他笑著告訴我，這又是管理員的一大功勞。有時(shí)，在一些人家，即興唱歌、跳舞、放音響出現(xiàn)“過(guò)度”，影響了隔壁和樓下人家的安寧也是有的，但鄰居礙于面子，有口難言，便通過(guò)管理員出面協(xié)調(diào)，往往能很快得到解決，避免了鄰里沖突。
　　在民營(yíng)會(huì)，羅馬里格深有感觸地說(shuō)，20多年來(lái)，意大利就是采用這種方法，房屋既不交給國(guó)家管理，也不由專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，而是通過(guò)戶主的形式，大家共同管理。它是通過(guò)有效的法律手段，將責(zé)任落實(shí)到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之，言而有信。管理員的報(bào)酬，則由各戶分擔(dān)。戶主們反映，這種管理雖然花去了一定的費(fèi)用，但小日子卻過(guò)得安寧、舒適、衛(wèi)生、省卻了許多麻煩，因而備受各方歡迎。
　　注重為老年人服務(wù)
　　在意大利的南部邊城塔蘭托，我們參觀了新近才落成的幾幢居民樓。在一幢樓的老人休息室里，一位管理人員告訴我們：這幾年凡新建的民居，每幢樓都設(shè)計(jì)有專門為老年人服務(wù)的休息室和青少年活動(dòng)中心等。老人休息室里，就陳列著20多種報(bào)紙、雜志、 象棋、寫字臺(tái)、畫案等。這里是專供老人聊天消閑的場(chǎng)所。衛(wèi)生、茶水、開(kāi)關(guān)門窗等日常的一系列服務(wù)，全由老人們輪流值班。
　　過(guò)去的居民樓，只偏重于居住，而忽視了它的多功能性，現(xiàn)在看起來(lái)不適應(yīng)了。有鑒于此，意大利政府十分重視居民樓的多功能性。過(guò)去老人們深居簡(jiǎn)出，倍感寂寞，自從建起了老人休息室，老人們有了一起聚會(huì)、海闊天空暢談閑聊的場(chǎng)所，不僅增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，而且打發(fā)了無(wú)聊寂寞的漫長(zhǎng)時(shí)日。在一間老人休息室里，我們遇見(jiàn)了幾位耄耋老人。他們熱情地同我們握手、聊天。一位老人說(shuō)：“兒女們大了，他們忙里忙外的，來(lái)去匆匆，很少有時(shí)間與老人接觸，特別是大白天。如今老人們有了相聚的機(jī)會(huì)，生活得也算有滋味了�！蔽覇�(wèn)：“活動(dòng)中心的用房和其他開(kāi)支，是咋籌集的呢？”他說(shuō)：“意大利國(guó)家富裕，社區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件也不錯(cuò)，國(guó)家和社區(qū)的福利金各拿一半。有些社區(qū)，公家拿一部分，居民私人再出一部分，不就解決了�！彼�又興奮地說(shuō)，“也算孤芳自賞吧，如今，老人們?cè)谶@里都有施展愛(ài)好的機(jī)會(huì)了�！彼�指著另一位老人說(shuō)：“洛爾瑪?shù)乃賹懏?《揚(yáng)蹄奮飛》上月還獲了國(guó)家級(jí)大獎(jiǎng)哩！”另一位老人捏著一份報(bào)紙，高興地對(duì)我們說(shuō)：“一報(bào)在手，盡覽天下風(fēng)云。看到你們中國(guó)的改革開(kāi)放、大江截流、人造載人飛船上天，讓人振奮；以美國(guó)為首的北約，無(wú)端指責(zé)伊拉克有大規(guī)模殺傷性武器，并悍然對(duì)其動(dòng)武，使一個(gè)主權(quán)國(guó)家遭此災(zāi)難，讓人心酸，令人……”我特別注意到他在說(shuō)這話時(shí)緊攥右拳。旁邊的一位老人示意他少談?wù)�治，免惹是非，他這才下意識(shí)地?fù)u搖頭，松開(kāi)了手。我緊握他倆的手表示：“理解萬(wàn)歲！理解萬(wàn)歲”！大家都心照不宣地哈哈大笑了。
　　（本文責(zé)任編輯：卜衛(wèi)東）

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