樓市調(diào)控 [樓市調(diào)控下的深度博弈]

　　中央如果不想再次看到幾輪調(diào)控房價“越調(diào)越漲”的噩夢,改善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)勢在必行,而加大保障房建設則為必經(jīng)之路。 　　 　　“開發(fā)商還是‘從了’吧,有什么可搏的?”日前,向來以“看漲論”論調(diào)著稱的北京華遠集團總裁任志強勸開發(fā)商認清形勢,以降價換取銷售。
　　一時間,“任大炮”的一反常態(tài)猶如重炮炸彈再次攪動了“生命不息、折騰不止”的中國樓市。歷經(jīng)號稱“史上最嚴厲”調(diào)控四個月后,樓市正值何去何從的關(guān)鍵節(jié)點。在這一節(jié)點上,包括任志強在內(nèi)的不同層面的聲音則交錯集中出現(xiàn)在紛繁的樓市大戲之中,甚是熱鬧。
　　然而,值得注意的是,在任志強等開發(fā)商發(fā)出主動降價言論的背后,則暗藏著樓市力量的博弈,而且遠遠不止“開發(fā)商”與“政府”兩者之間。與樓市多次調(diào)控一樣,樓市未來何去何從,則依然取決于多方“角力”結(jié)果。
　　
　　市場層面博弈依舊熱鬧
　　
　　本輪樓市調(diào)控,歷時已四個月。而市場層面的博弈早在一個月以前就已經(jīng)顯山露水。自7月中旬以來,樓市曾經(jīng)濃重的觀望情緒逐漸減弱,從市場數(shù)據(jù)看,相比6月份,7月份北京、上海、深圳等地樓市成交量“回暖”,成都、南京等地出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象,各地開發(fā)商“試探性降價”,購房者“小跌就出手”的局面讓調(diào)控前途變得撲朔迷離。
　　就在市場交易出現(xiàn)變動的同時,房地產(chǎn)調(diào)控也陷入了“可能松動”的傳言漩渦之中。自7月中旬以后,“第三套房貸松動”、“臨時性政策可能取消”、“國資委授意央企取地”等輿論滿天飛;住建部、銀監(jiān)會、中房協(xié)等官方部門出面表態(tài),更讓人們對后市政策充滿疑問。而在眾多疑問之中,市場也呈現(xiàn)了比較復雜的“價量大戰(zhàn)”。
　　比如說,在北京,8月第一周,北京新房二手房成交量就出現(xiàn)了環(huán)比繼續(xù)回升。其中新房住宅的成交面積環(huán)比上漲31%;期房商品住宅(剔除保障房)日均成交198套,連續(xù)第五周上升�？墒鄯吭戳口叿�(wěn)略增,有效供給增加并不明顯;二手房市場連續(xù)九周日均成交量保持在350套左右,企穩(wěn)跡象明顯。
　　但是,值得一提的是,雖然二手房成交量開始企穩(wěn),但房價依然在持續(xù)走低。據(jù)21世紀不動產(chǎn)集團的成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份,北京二手房成交均價環(huán)比微降2%,8月以來,二手房報價繼續(xù)走低。
　　 “受新盤低價入市影響,周邊二手房價也聯(lián)動下滑。隨著9、10月份市場放量潮的到來,新房均價仍將繼續(xù)走低�！�21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾預計,在新盤放量增加和年底資金回籠壓力的影響下,新房降價潮將在未來兩個月里達到最大,從而可能拉動二手房價再次下探。
　　可以說,對于一些調(diào)控執(zhí)行力度較大的一線城市,在政策的強壓下,“降”似乎成為一種必然,然而,在另外一邊,在這種必然的過程中,許多二三線城市則呈現(xiàn)相反的狀況,部分城市價量齊升態(tài)勢明顯。
　　比如在長期房價并無多少起色的長沙,8月中旬,其新房價格上升幅度明顯。長沙新建商品房銷售網(wǎng)簽價格在中心區(qū)房源的拉動下,均價達5546元/平方米,開福區(qū)和芙蓉區(qū)更沖高過6000元大關(guān)。
　　而在這些二線城市樓市價格攀升的背后,則孕育著許多樓市需求的萌發(fā),這與嚴厲的調(diào)控不無關(guān)系。
　　 “剛開始的時候,長沙的樓市還是交易量下滑了一段時間,可到了8月,就似乎變了個樣子。許多人哭著喊著要買房。”一位長沙地產(chǎn)界人士告訴記者,“有的是想結(jié)婚的,實在等不起了!”
　　
　　博弈背后的暗中角力
　　
　　正如之前所述,雖然樓市調(diào)控瞄向的是部分房價上漲過快的城市,讓房價“降”下來是核心目標,然而,在這一過程中,由于牽扯利益鏈條過多而且往往非常敏感,在市場博弈背后,多種力量角力成為必然,而房價降多降少如何降則完全是各方一場心理、資金以及戰(zhàn)略的博弈,而與之前的幾輪調(diào)控相比,此次角力的雙方并沒有太多的變化。
　　首先,沖到臺前最為明顯的是開發(fā)商、銀行等市場主體與監(jiān)管層政府的角力。
　　8月中旬,一條“中房協(xié)建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策”的消息,再次挑動市場的神經(jīng)。這個有著官方背景,匯聚遠洋、萬科等知名房企的行業(yè)協(xié)會,在目前房地產(chǎn)市場充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下,它的聲音無疑成為博弈升級的導火索。雖然,事后這一報道被中房協(xié)證實為媒體的誤讀,但是,這不免讓人想起2008年底,一系列“買房就是愛國”的力捧開發(fā)商的論調(diào)。
　　“開發(fā)商有自己的算盤,樓市打得太狠,政府自己就害怕。但是,如果漲得太快,政府失去民心,又要拿開發(fā)商下手。”一位北京的某開發(fā)商對記者表示,“因此,怎么降、降與不降都是需要博弈的�！�
　　而受房價影響,一直受惠于房貸業(yè)務的銀行,也是有著自己的小算盤。
　　有數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺3個月后,北京市的個人住房貸款連續(xù)3個月環(huán)比降幅超過40%。央行營業(yè)管理部公布的7月份北京市金融運行數(shù)據(jù)顯示,當月個人住房貸款環(huán)比大降93%。北京市金融機構(gòu)個人住房本外幣貸款增加1.6億元,而在6月份此數(shù)據(jù)約為24億元。無疑,在大幅度降比之后,銀行自身必然有著“上有政策,下有對策”的行動。更何況,在像上海這樣至今沒有出臺調(diào)控細則的城市,銀行更有自己的操作空間。
　　而在開發(fā)貸方面,雖然8月底,農(nóng)行宣布暫停房地產(chǎn)開發(fā)信貸,但是,值得注意的是,這只是起到一個信號作用。
　　 “首先農(nóng)行表示只是已暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款等約一周的時間,9月初重啟發(fā)放開發(fā)貸;第二,從建行對于外界暫停發(fā)放開發(fā)貸款的傳聞也馬上做出了澄清�！蹦成虡I(yè)銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負責人為本刊記者分析,“這更可以證明,銀行可以在調(diào)控的空當領域,選擇自己認定房價并非上漲的城市,自主確定發(fā)放貸款比例。”
　　第二,樓市資本的內(nèi)外力量格局未變。不難看到,在人民幣升值以及資產(chǎn)價格升值的長期利導因素下,央行在滅火,外資卻在添柴。在各大國有銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時,各大外資金融機構(gòu)卻紛紛加快了進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的步伐。
　　8月底,美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團達成協(xié)議,黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地,來建造豪華酒店和高檔公寓。
　　而且,黑石的進入并不是外資進入中國房地產(chǎn)市場的個別行為。包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、新加坡豐樹集團、華平投資、軟銀亞洲等眾多國際投資公司在最近均以不同形式進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。
　　而據(jù)統(tǒng)計,2010年1-7月,外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248億元,同比上漲10%,而前6個月的累計總額為203.92億元,同比上漲4%。前7個月利用外資進行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元,同比上漲近11%,其中,前6個月累計總額為249.88億元,同比上漲近3%。
　　而且,值得注意的是,在宏觀調(diào)控逐漸深入的時候,房地產(chǎn)開發(fā)資金中的外資比例反而在不斷增強。據(jù)統(tǒng)計,2009年5月起,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數(shù);但是從2010年6月開始,外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正。2010年6月份一個月利用外資的資金額就達到80.91億元,超過了4、5月份的總和。
　　不管是想抄底還是想投機,這些與樓市唱反調(diào)的外資,都無疑會大大對沖宏觀調(diào)控的效果。而且,人們擔心的是,隨著越來越多的開發(fā)商被外資“綁架”,相較2005年那一波“熱錢”的涌入,此輪投資熱潮之后,內(nèi)外資本力量的角力情況將更為復雜。
　　第三,則是政府自身的角力尚未逃脫既往藩籬。這其中,既包括“老生常談”必然提到的中央政府與地方政府之間的角力,還包括中央政府對于樓市調(diào)控之后的擔憂與樓市決心的博弈,而后者則更多的與中央對于目前宏觀經(jīng)濟形勢的不容樂觀有關(guān)。
　　 “一位國家發(fā)改委的人就跟我們講,有一次,溫總理就把好多人叫去,問樓市是不是調(diào)控調(diào)大發(fā)了,要不要繼續(xù)?”一位地產(chǎn)央企的投資部負責人告訴記者。雖然這僅可被看做業(yè)內(nèi)廣為流傳的段子,但是,其流行,無疑也與目前中央對調(diào)控難度的認識有關(guān)。
　　因此,在調(diào)控是否放松言論甚囂塵上之時,中央連續(xù)表態(tài)調(diào)控不放松:國務院副總理李克強就在8天內(nèi)兩次要求堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作;國土資源部對全國房地產(chǎn)閑置土地整治情況進行通報;銀監(jiān)會則建議對四城市“三套房停貸”;住建部強調(diào)調(diào)控不放松;北京市有關(guān)商品房預售款“專戶管理”政策的研究……
　　《人民日報》還發(fā)表評論表示,目前房價整體上基本處于盤整回落態(tài)勢,但仍處于不合理的高位;從地區(qū)看,“少數(shù)重點城市”的房價仍在高位徘徊,部分二三線城市仍在上漲,遠遠脫離了居民收入水平�？梢哉f,政策的預期效果還遠未達到。房價一旦出現(xiàn)反彈,則未來市場的泡沫化程度無疑會進一步加劇。
　　但是,這一系列嚴厲的調(diào)控政策還是存在變數(shù)。
　　 “由于外貿(mào)以及內(nèi)需拉動發(fā)力,下半年經(jīng)濟增長發(fā)力顯而易見,與此同時,中央還要面對眾多海外經(jīng)濟帶來的影響,這往往都會影響中央調(diào)控的決心。”某經(jīng)濟學家分析,“在保增長和為民生之間,有的時候,似乎只能顧上一頭�！�
　　
　　博弈出口在于保障房
　　
　　綜合上述分析,也許可以得出如下結(jié)論:當前中央政府已經(jīng)初步達到了遏制部分城市房價過快上漲的預期目標,在經(jīng)濟形勢暫時沒有大的風險、尚不需要靠房地產(chǎn)拉動的時候,沒有理由放松調(diào)控;與此同時,經(jīng)濟形勢依然尚存變數(shù),樓市暴跌、土地價格下降,無疑對房地產(chǎn)市場以及中國經(jīng)濟都會造成較大的沖擊。政府沒有理由痛下殺手,對房地產(chǎn)行業(yè)趕盡殺絕。
　　但是,值得注意的是,博弈的主角與先前幾次調(diào)控時的幾乎一致,而且歷經(jīng)房地產(chǎn)市場幾輪發(fā)展,眾多角色參與的博弈格局更為復雜。
　　雖然包括任志強在內(nèi)的開發(fā)商已經(jīng)決定降價,但是由于力量的交織,這一些松動在一定時期內(nèi)并不能帶來實質(zhì)性作用,而結(jié)果雖然不至于同上幾輪調(diào)控一樣出現(xiàn)“報復性反彈”,但往往僅停留于“遏制部分城市房價過快上漲”,而中國房地產(chǎn)市場的“供應結(jié)構(gòu)”基本痼疾并不會改變。
　　因此,業(yè)內(nèi)人士認為,中央如果不想再次看到幾輪調(diào)控房價“越調(diào)越漲”的噩夢,改善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)勢在必行,而加大保障房建設則為必經(jīng)之路。
　　可喜的是,中央政府已經(jīng)意識到了這一點。8月21日,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會并講話。他強調(diào),要認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署,以更大的決心更有力的措施,加快把保障性住房重大民生工程建設好,使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。
　　而且,據(jù)記者了解,多年籌備中的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)也很有可能在上述力量之下,首單定位為保障房,而且很有可能以受惠面大的公租房資產(chǎn)形式出現(xiàn)。
　　 “保障房主要解決的是中低收入人群的住房需求。隨著保障房建設力度的不斷加大,這在一定程度上也將會緩解商品房的市場供求矛盾,并有助于緩解房價上漲的壓力,對調(diào)節(jié)房價和供求都有一定的作用�！敝袊�房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示。

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