[香港房屋制度,一場(chǎng)公平與自由的博弈]博弈論66個(gè)經(jīng)典例子

　　香港房屋署助理署長(zhǎng)何麗嫦如此解讀香港公屋制度的意義：“我們不只提供一間屋，更是提供一個(gè)家” 　　 　　彈丸之地的香港，寸土寸金。 　　高不可及的房?jī)r(jià)，懸殊的社會(huì)貧富差距，究竟什么是維持這個(gè)700萬(wàn)人口社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的法寶呢？毫不夸張地說(shuō)，即使放眼全球，香港的房屋制度都堪稱少見的成功典范。
　　
　　公屋制度
　　香港政府于1954年開始實(shí)施公共房屋計(jì)劃，經(jīng)歷五十多年社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的巨大變遷，在解決各種問題的過程中逐漸形成一套完善的公共房屋制度。截至2004年3月底，香港居民約30%的人口居住在香港政府提供的公屋，公屋單位的數(shù)目，也占全港房屋單位總數(shù)約三成。
　　1953年圣誕夜，石硤尾寮屋區(qū)發(fā)生大火，53000名災(zāi)民無(wú)家可歸。災(zāi)民就在附近一帶的街道，蓋搭簡(jiǎn)陋的棚屋以棲身。為了盡快安頓災(zāi)民，在聯(lián)合國(guó)的資助下，當(dāng)時(shí)的港英政府成立了“徙置事務(wù)署”，將災(zāi)場(chǎng)辟作“石硤尾徙置區(qū)”， 在此興建多幢7層高的徙置大廈，居住單位主要為86 、120 及240?3種，每人的居住面積約為24 ?，只有公用廁所及浴室――對(duì)于流離失所的災(zāi)民來(lái)說(shuō)，已不啻是天堂了 。
　　這被視為香港公共房屋發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此后，港英當(dāng)局陸續(xù)在各區(qū)興建徙置屋宇，包括黃大仙、李鄭屋、大窩口等地。時(shí)至今日，徙置區(qū)的屋宇多數(shù)已被清拆重建，僅在石硤尾?，保留著一座已經(jīng)有五十多年樓齡的“美荷樓”，作為香港最早的一座公屋，被開辟為小型博物館。
　　值得稱道的是，香港政府不僅僅是從社會(huì)福利的角度去提供公屋，他們注重成本效益，避免巨額財(cái)政赤字，使得這個(gè)原本“救急”的產(chǎn)物得以長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)下去，為低收入階層提供持續(xù)的保障。
　　公屋的決策機(jī)構(gòu)房委會(huì)自1988年就從政府中獨(dú)立出來(lái)，成為自負(fù)盈虧的財(cái)政機(jī)構(gòu)。政府每年會(huì)免費(fèi)批出土地給房委會(huì)興建公屋，建設(shè)、管理費(fèi)用則由房委會(huì)自己解決。房委會(huì)的收入主要來(lái)自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業(yè)樓宇租金收入等。
　　公屋村是香港草根階層向上奮斗之夢(mèng)的起點(diǎn)，從這里走出來(lái)的高官、大亨、明星比比皆是。半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，無(wú)數(shù)個(gè)香港家庭都在力求實(shí)現(xiàn)“階梯上升”――小時(shí)候擠公屋，念書工作后掙錢買居屋，再買商品房。
　　為了將有限的資源分給最需要的人，房委會(huì)從1987年起開始實(shí)施公屋租戶資助政策：凡在公屋居住滿10年的租戶，須兩年一次申報(bào)家庭收入。不申報(bào)收入或家庭收入超過所定限額的租戶須繳付額外租金。1996年6月進(jìn)一步實(shí)施維護(hù)公屋資源合理分配政策，收入和凈資產(chǎn)值超過所定上限或不申報(bào)收入和凈資產(chǎn)的租戶，須繳交市值租金并于一年內(nèi)遷出所住公屋。
　　港人想要申請(qǐng)公屋，需經(jīng)過三道嚴(yán)格的資格審核，一旦虛假申報(bào)就會(huì)被法律嚴(yán)懲，一經(jīng)定罪，可判罰款20000港元及監(jiān)禁6個(gè)月。
　　“現(xiàn)在對(duì)公屋住戶資格審查的制度越來(lái)越嚴(yán)�！毕愀酃�屋聯(lián)會(huì)總干事何偉民對(duì)記者說(shuō)。他指出，大多數(shù)香港人都不會(huì)去挑戰(zhàn)法律，“因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)是非常沉重的，一旦查出來(lái)，沒有任何人可以幫得了你。”
　　6年前，女星邱淑貞的丈夫、服裝業(yè)大亨沈嘉偉因被媒體揭發(fā)濫用公共房屋單位，而引起一場(chǎng)軒然大波。沈嘉偉出身微寒，上世紀(jì)七八十年代，一家6口擠在華生樓一個(gè)三十多平米的公屋。發(fā)達(dá)后，沈家遷入富人區(qū)的豪宅。然而，沈母卻認(rèn)定華生樓為其“風(fēng)水屋”，拒絕將單位交回房署，始終兩頭輪著住。
　　事件曝光后，沈家聲名掃地，最后不得不接受高額罰款，并搬出華生樓。
　　需要指出的是，這些僅以1/4市價(jià)租給低收入階層的公屋，雖然面積狹小，卻并非人們想象中“臟亂差”的貧民窟。公屋村外觀與普通商品房并無(wú)二致，多數(shù)坐落在交通便捷的位置，空氣清新、綠樹掩映，社區(qū)內(nèi)各種設(shè)施一應(yīng)俱全。目前，香港52%的公屋和以后所有新的公屋物管都已外包，都是甲級(jí)保安水平。
　　“在香港，不管什么角落都會(huì)有屋住。”香港房屋署助理署長(zhǎng)何麗嫦如此解讀香港公屋制度的意義，“我們不只提供一間屋，更是提供一個(gè)家�！�
　　
　　居屋的末路狂歌
　　買樓置業(yè)，是香港人的頭等大事。
　　1970年代，港英政府推出了“居者有其屋計(jì)劃”，在此計(jì)劃內(nèi)興建的房屋即稱為“居屋”。居屋，面向的是那些買不起商品房、又不夠格或不愿入住公屋的“夾心層”。如果說(shuō)公屋類似于內(nèi)地的廉租房，居屋則是經(jīng)濟(jì)適用房。
　　居屋的售價(jià)，一般僅為市場(chǎng)價(jià)的60%到70%。按規(guī)定，只有公屋住戶，以及不是公屋住戶但符合收入與資產(chǎn)限額條件的人士才有資格購(gòu)買。前者以綠表申請(qǐng)，后者以白表申請(qǐng)。白表申請(qǐng)人的申請(qǐng)條件每年會(huì)根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整，最新限額為二人家庭月收入不超過23000港元，資產(chǎn)總額不超過66萬(wàn)港元。在房屋分配中，首先向綠表申請(qǐng)人傾斜，尤其是有老人的綠表申請(qǐng)人。
　　購(gòu)買居屋還能在貸款時(shí)得到諸多優(yōu)惠。綠表申請(qǐng)人最少只需付5%的首付款，白表申請(qǐng)人至少需付一成。與商品房貸款首付必須三成相比，負(fù)擔(dān)輕了不少。
　　每當(dāng)有新一期居屋發(fā)售，很多銀行會(huì)推出抵押貸款優(yōu)惠吸引購(gòu)房者，雖然貸款利率、現(xiàn)金回贈(zèng)比商品房貸款略高，但可以免收申請(qǐng)手續(xù)費(fèi)、提早還款罰息等，還款方式也較靈活，很多銀行還贈(zèng)送家居險(xiǎn)、火險(xiǎn)等。
　　為了確保公共資源得到妥善運(yùn)用，政府制定了嚴(yán)格的限制――居屋的轉(zhuǎn)讓、出租等行為都受到限制。房主必須先向房委會(huì)繳付補(bǔ)價(jià)，解除轉(zhuǎn)讓限制之后，才可把房子在公開市場(chǎng)出租、出售。
　　1997年，房委會(huì)設(shè)立“居屋第二市場(chǎng)”，以增加居屋的流轉(zhuǎn)量，滿足社會(huì)對(duì)自置房產(chǎn)的需求。凡購(gòu)入滿兩年或以上的居屋及通過“租者置其屋計(jì)劃”買入的公屋，都可以在該市場(chǎng)出售，不過買方只可以是公屋居民或公屋輪候人士，并且也可獲指定銀行提供的貸款優(yōu)惠。
　　對(duì)于發(fā)售的新房和再售房，房委會(huì)都會(huì)進(jìn)行清潔、修繕和保養(yǎng)維修工作，對(duì)新房，還將提供一年樓宇設(shè)施保養(yǎng)。
　　目前，香港共有10%的人口居住在居屋中。在貧富差距懸殊的香港社會(huì)，居屋確實(shí)在一段時(shí)間里解決了一部分香港人的住房難問題，也為中低收入群體向上攀援提供了一個(gè)新的支點(diǎn)。1997年，走馬上任的香港行政長(zhǎng)官董建華提出一個(gè)“八萬(wàn)五建屋計(jì)劃”，即政府每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少于85000個(gè)單位，達(dá)到10年內(nèi)全港70%的家庭可以自置居所的目標(biāo)。
　　誰(shuí)能預(yù)想，初衷良好的居屋計(jì)劃，在隨后幾年里給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了明顯的破壞。大量的居屋投入市場(chǎng)后，兩種不同產(chǎn)權(quán)模式攪亂了地產(chǎn)市場(chǎng)，加之不完全的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，土地價(jià)格不斷下降，政府財(cái)政赤字居高不下。
　　2002年，汲取慘痛教訓(xùn)后的港府宣布無(wú)限期停售、停建居屋。2006年1月，房委會(huì)決定從2007年起每年分兩期出售剩余居屋。當(dāng)2009年所有居屋賣掉之后，“居者有其屋計(jì)劃”將完成歷史使命。
　　往前一步是泥潭，退后一步是福祉。居屋項(xiàng)目的戛然而止，清楚演繹了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上應(yīng)有的角色。置業(yè)和“居住權(quán)”是兩碼事，政府有責(zé)任為有需要家庭提供租住公屋，但是必須減少對(duì)私人物業(yè)市場(chǎng)的干預(yù)。至此，香港的公營(yíng)房屋計(jì)劃回歸到為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供廉租屋上。
　　近幾年，隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，民間買樓熱情再起高潮，房?jī)r(jià)一路看漲。一些民主黨、公民黨等黨派人士批評(píng)政府當(dāng)局的房屋政策，要求復(fù)建居屋的社會(huì)呼聲再起。去年10月，香港民建聯(lián)對(duì)外公布一項(xiàng)調(diào)查，聲稱：超過70%的受訪市民要求港府復(fù)建居屋，以遏制樓價(jià)上漲。
　　多數(shù)理性聲音卻認(rèn)為，無(wú)論從歷史經(jīng)驗(yàn)，還是從理論常識(shí)來(lái)看，復(fù)建居屋都是弊多利少�！缎艌�(bào)》等媒體紛紛刊文分析稱：居屋從選址到平整地盤到單位落成到出售需時(shí)至少兩三年，對(duì)已火熱的樓市來(lái)說(shuō)，根本不會(huì)有什么影響；如果碰上樓市低潮，可能被當(dāng)成是推低樓市的元兇或幫兇，政府將被迫再次重蹈停售的覆轍。
　　2010年2月，財(cái)政司長(zhǎng)曾俊華明確表示，港府首要目標(biāo)是提供公屋給低收入人士居住，是當(dāng)年停建居屋是重大決定， 所以不會(huì)輕言復(fù)建居屋。
　　當(dāng)確定新建居屋無(wú)望，被稱為“末代居屋”的最后一期3000套屋尾貨推入市場(chǎng)后，引發(fā)看房狂潮，共有超過十萬(wàn)個(gè)家庭申請(qǐng)。香港人素來(lái)講究風(fēng)水兇吉，然而，這一次，就連一套兩年前發(fā)生姐弟先后跳樓自殺的“兇宅”都被提價(jià)成功賣出。
　　在平衡社會(huì)保障體制與民眾要求、經(jīng)濟(jì)盤算以及政治博弈之下，香港政府再次做了務(wù)實(shí)而精明的抉擇。
　　
　　

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