孫立平：失衡的社會(huì)必然導(dǎo)致畸形的房市

　　在有關(guān)房地產(chǎn)的爭論中，有一個(gè)頗值得玩味的插曲：當(dāng)任志強(qiáng)因認(rèn)為自己是被媒體斷章取義的窮富分區(qū)論而備受抨擊之時(shí)，潘石屹則開始高唱貧富混居的理想。更值得玩味的是，任在回敬潘時(shí)，曾經(jīng)說了這樣一段話：“請問小潘為什么不在建外SOHO中蓋一些中低收入家庭買得起的類似于經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的普通住房，讓為這個(gè)社區(qū)服務(wù)的秘書、保姆、清潔工住在同一個(gè)區(qū)域中而免去交通來往之苦呢？你會(huì)說規(guī)劃要統(tǒng)一、管理費(fèi)要統(tǒng)一、建筑產(chǎn)品與風(fēng)格要統(tǒng)一等理由，但結(jié)果是高房價(jià)已使建外SOHO成為了富人區(qū)�！比沃緩�(qiáng)更進(jìn)一步說：“華遠(yuǎn)曾竣工的住房中低于4000元/平米的大約占50%，低于2500元/平米的大約占10%�！�

　　任志強(qiáng)的這番話，既是對潘石屹的回敬，也是為自己所做的辯解。我們這里關(guān)注的不是其觀點(diǎn)的是非，而是其論證的方式。

　　任在用自己蓋了多少低價(jià)房來說明自己不光是給富人蓋房子，說明自己不是一個(gè)見利忘義的開發(fā)商。這里一個(gè)有趣的現(xiàn)象是：人們用“只給富人蓋房”來指責(zé)開發(fā)商，而開發(fā)商則用自己也給窮人蓋了多少房子為自己辯護(hù)。不知道人們這時(shí)是否會(huì)想到這樣一個(gè)問題：那些生產(chǎn)諸如勞斯萊斯、奔馳、寶馬等高級轎車的公司，需要用他們每年還同時(shí)生產(chǎn)幾百輛夏利來證明自己的眼里不是只有富人嗎？事實(shí)上，汽車制造商從來沒有為自己做這樣的辯護(hù)，也沒有人會(huì)逼著他們做這樣的辯護(hù)。于是問題就來了：為什么有的汽車制造商專門生產(chǎn)高級轎車被認(rèn)為理所當(dāng)然，而專門給富人蓋房子的房地產(chǎn)商就會(huì)被人們抨擊為見利忘義？以至于像任志強(qiáng)這樣在公眾輿論面前表現(xiàn)得非常強(qiáng)悍的人物也不得不用自己同時(shí)也為窮人蓋房來為自己辯護(hù)？

　　我想，首先最基本的問題也許在于這兩種商品的屬性不同。汽車是一件耐用消費(fèi)品，而且至少在我國目前情況下還不是生活必需的耐用消費(fèi)品。汽車貴了，人們可以不買。但住房卻不同，住房不是一般商品，它同時(shí)是一種生活必需品，而且是一件最大宗的生活必需品。盡管有關(guān)政府部門告訴人們，人人有房住包括租房住，房地產(chǎn)商告訴人們，人人都擁有自己的住房是不現(xiàn)實(shí)的，但擁有自己的一套住房仍然是幾乎每一個(gè)人的心愿和生活目標(biāo)。

　　這樣的差異也許可以部分解釋住房和汽車這兩個(gè)領(lǐng)域中商品提供者與消費(fèi)者關(guān)系的不同。當(dāng)普桑賣到20多萬時(shí)，其暴利的程度比今天的房地產(chǎn)有過之而無不及。但即使是在當(dāng)時(shí)，汽車制造商與消費(fèi)者的關(guān)系也遠(yuǎn)沒有今天開發(fā)商與購房者關(guān)系這么緊張。在今天的汽車消費(fèi)中，質(zhì)量糾紛、維權(quán)也會(huì)偶爾發(fā)生，甚至還出現(xiàn)過因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量問題而砸毀奔馳車的事件。但總體來說，汽車制造商與消費(fèi)者之間并不存在嚴(yán)重的總體性對立。即使是開夏利、奧拓的，甚至騎車走路的，也很少有對生產(chǎn)奔馳、寶馬車的廠商心懷敵意。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，情況恰好相反�？鋸堻c(diǎn)說，在今天的中國，房地產(chǎn)商與購房者之間，簡直視若仇讎。而在整個(gè)社會(huì)上，開發(fā)商簡直就成了奸商或?yàn)楦徊蝗实拇�表。可以說，就一個(gè)產(chǎn)業(yè)與其消費(fèi)者關(guān)系的緊張程度而言，很少有出其右者。

　　商品屬性差異的作用無疑是存在的，但問題的癥結(jié)卻遠(yuǎn)非僅此而已。因?yàn)樵谌魏紊鐣?huì)中住房與汽車這兩種商品上述屬性的差異都是存在的，但卻并不是在任何社會(huì)中購房者與開發(fā)商都要如此對立。因此，我們需要關(guān)注產(chǎn)生這種現(xiàn)象的更大的社會(huì)背景。

　　最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾先生曾對目前我國一些地方畸高的房價(jià)做過一個(gè)很好的分析。他說，企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，這一點(diǎn)也不奇怪。但是買方不是傻瓜，他們會(huì)盡量壓價(jià)�，F(xiàn)在房價(jià)高是買方愿意，而且也有錢，出高價(jià)買房。是他們，而不是房地產(chǎn)商抬高了房價(jià)。是什么原因使得那么多的人愿意出高價(jià)買房?答案在我國收入分配的特點(diǎn)上，即財(cái)富集中在少數(shù)人手里，他們手里有很多錢，他們要買好房子，買大房子，買貴房子。開發(fā)商當(dāng)然瞄準(zhǔn)這些人的需求。難道要讓開發(fā)商蓋普通的低檔房，可是賣不出去，同時(shí)卻損失了高端客戶？我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國財(cái)富分配中貧富懸殊有關(guān)。房地產(chǎn)市場反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)同樣改變不了。

　　回到剛才的問題上來。由于住房與汽車不同，住房是一種人們不可或缺的生活必需品，因而一般地說，房地產(chǎn)業(yè)要比汽車制造業(yè)承擔(dān)更重的社會(huì)責(zé)任。但要注意，我這里所說的社會(huì)責(zé)任，更多地是對一個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，而不是對一個(gè)具體的商家而言。也即，這種社會(huì)責(zé)任至少不能簡單地理解為每一個(gè)開發(fā)商都要同時(shí)為社會(huì)中的各個(gè)階層和群體提供住房，既要為富人建高檔住宅也為窮人提供廉價(jià)住宅。這里的社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)為，整個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠提供一種相對合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使得社會(huì)中的各個(gè)階層和群體能夠在這些產(chǎn)品中選擇適合自己的產(chǎn)品。

　　然而也正是在這點(diǎn)上，我們看到今天中國房地產(chǎn)業(yè)的問題之所在。這就是，不是某一個(gè)開發(fā)商，而是整個(gè)產(chǎn)業(yè)走上了一條與普通消費(fèi)者的需求越來越背離的高端路線，住房開始逐步脫離居住之所的屬性，而越來越成為一種投資甚至熱炒的對象。正因?yàn)榇�，才有某市長強(qiáng)調(diào)“房子是用來居住的”這個(gè)普通得不能再普通的常識(shí)。

　　因此，目前房地產(chǎn)業(yè)的問題并非是個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的問題，而是整個(gè)產(chǎn)業(yè)的問題，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)的病態(tài)。而這個(gè)產(chǎn)業(yè)的病態(tài)又是與整個(gè)社會(huì)的失衡聯(lián)系在一起的。

　　若干年前，我和一個(gè)搞房地產(chǎn)的朋友經(jīng)常在私下里爭論北京房價(jià)的走勢問題。當(dāng)時(shí)我的觀點(diǎn)是，北京房價(jià)的上漲不可能持續(xù)很長時(shí)間。我的根據(jù)是，在北京房價(jià)不斷攀升的同時(shí)，房屋租金的價(jià)格卻在不斷走低。除了少數(shù)地區(qū)，包括城市中心區(qū)在內(nèi)，甚至租金的水平要低于10年前。如果租金與房價(jià)的偏離達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)，房價(jià)就會(huì)走低。那個(gè)搞房地產(chǎn)的朋友爭辯說，我雖說不出這么系統(tǒng)的道理，但我堅(jiān)信北京的房價(jià)會(huì)不斷走高。事實(shí)證明，是我錯(cuò)了，他對了。我的推斷錯(cuò)在什么地方？關(guān)鍵是對外來資金涌入北京的估計(jì)不足。從一些研究成果看，除了北京市自身的購買力之外，有兩個(gè)因素對推動(dòng)北京的房價(jià)起到了重要作用：一是外來的投資性或投機(jī)性資金；
二是每年超過十萬的北京高校畢業(yè)生。他們大多不會(huì)離開北京，此外每年還有為數(shù)可觀的“北漂”來京尋找機(jī)會(huì)。從理論上說，兩個(gè)家在外地的畢業(yè)生在北京安家立業(yè)就需要1套房子，如果考慮到獨(dú)生子女所形成的家庭結(jié)構(gòu)，甚至兩個(gè)外地孩子在北京安家立業(yè)最終可能需要3套房子，因?yàn)槠涓改冈谕诵葜�后也可能追隨而來。

　　我舉這個(gè)例子是想說明，在一個(gè)失衡的社會(huì)里，社會(huì)中各個(gè)角落的資源都會(huì)以極快的速度向有限的大城市積聚。因?yàn)樵谶@樣的社會(huì)中，若干個(gè)特大的城市集中了社會(huì)中主要的經(jīng)濟(jì)、政治和文化資源，甚至也集中了生活中最主要的機(jī)會(huì)。這讓我同時(shí)想起引起人們廣泛關(guān)注的大學(xué)生就業(yè)難問題。人們在討論大學(xué)生就業(yè)難問題時(shí)，經(jīng)常指責(zé)他們不愿意到中小城市去，更不要說農(nóng)村了。但這與其說是他們的意愿問題，不如說是失衡的社會(huì)縮小了他們選擇的空間。在美國，即使是一流大學(xué)的博士能在排位百名左右的大學(xué)找到教職，也會(huì)當(dāng)作是一個(gè)不錯(cuò)的就業(yè)機(jī)會(huì)。但北京、上海高校的畢業(yè)生卻很難做到這一點(diǎn)。其中原因不僅是生活條件，更重要的是，在我們的社會(huì)中，學(xué)術(shù)資源和機(jī)會(huì)是高度集中在有限的幾個(gè)地方。

　　因此，北京、上海等大城市畸形的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場，表明的是失衡社會(huì)中資源向這些城市進(jìn)一步積聚的過程。進(jìn)一步的問題是，在一個(gè)失衡的社會(huì)中，會(huì)有一個(gè)正常的房地產(chǎn)業(yè)嗎？

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