秋風：“小產(chǎn)權(quán)”房啟動房地產(chǎn)革命

　　假如住房問題已經(jīng)成為一個嚴重的經(jīng)濟問題、社會問題乃至政治問題，那說明了，現(xiàn)有的土地-房屋供應模式存在著難以克服的缺陷。假如政府再三出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，卻根本不能達到預期目標、不能實現(xiàn)其對民眾早就作出的承諾，那就到了改弦更張，嘗試新的土地-房屋供應模式的時候了。

　　日前，建設部官員提醒民眾說，購買村、鎮(zhèn)自己開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房，其產(chǎn)權(quán)得不到法律的保護。不用提醒，所有購買小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的民眾，都知道這類房屋的產(chǎn)權(quán)政策風險。但是，這類房屋之所以頗具市場，有其一定的合理性。小產(chǎn)權(quán)房讓人們看到了一場土地-房屋供應模式的革命的先聲。這場革命的目標將是打破房地產(chǎn)市場中的一切壟斷，不管是政府對土地供應的壟斷，還是房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋供應的壟斷，讓房地產(chǎn)市場回歸市場的本來面目。而過往的經(jīng)驗已經(jīng)證明，市場總是能夠為消費者創(chuàng)造出更多福利。

　　人們通過市場來解決自己的住房問題，本來就是市場題中應有之義。但是，住房市場化改革卻引入了世界上最糟糕的土地-房屋供應模式：政府壟斷城市住宅建設用地供應，禁止農(nóng)地直接進入城市房屋市場，禁止農(nóng)民開發(fā)城市居民需要的房屋。農(nóng)村土地的買賣權(quán)被政府壟斷，政府首先以低廉價格強制農(nóng)民出讓土地所有權(quán)，再以所謂市場方式將土地的有期限的建設使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，且只轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，城市居民只能到開發(fā)商處購買房屋。

　　這種土地-房屋供應模式的利益配置格局是嚴重傾斜的：政府利用征地權(quán)力獲得巨額土地轉(zhuǎn)讓出讓金，而這些土地昨天還是農(nóng)民的；
各級官員坐享GDP高速增長的收益及土地腐敗收益；
開發(fā)商利用對城市房屋事實上的壟斷享有巨額壟斷利潤，又占有了開發(fā)期間土地升值的收益；
農(nóng)民僅獲得可憐的土地補償金，變成生計沒有著落的“失地農(nóng)民”；
城市居民為了買房子而砸鍋賣鐵，承受巨大經(jīng)濟壓力。當然，從經(jīng)濟角度看，這樣的土地-房屋模式也內(nèi)在地具有制造泡沫的機制，因為，所有人都預期土地、房屋的供應是有限的，所以，投機就是這個市場的常態(tài)。

　　堅持這樣的土地-房屋供應制度，顯然是不負責任的，因為這種制度是不公正的：它剝奪了農(nóng)民支配自己土地的權(quán)利，剝奪了城市居民在不同住房模式之間進行選擇的權(quán)利。它剝奪了農(nóng)民城市化的權(quán)利，也剝奪了城市居民流入鄉(xiāng)村的權(quán)利。

　　民眾早就在自發(fā)地尋找著突破這種不合理的土地-房屋制度。小產(chǎn)權(quán)房就是民眾發(fā)現(xiàn)的更為公平、自由的住房解決模式。這種房屋供應模式避免了現(xiàn)行模式的大部分弊端。在這樣的制度下，房屋的價格是公平的，因為，交易過程中不存在壟斷者，價格必然更真實地反映城鄉(xiāng)經(jīng)濟的現(xiàn)實，尤其是與城市居民的支付能力比較匹配。

　　同時，這場房地產(chǎn)革命也將把農(nóng)民的土地所有權(quán)歸還給農(nóng)民。既然法律已經(jīng)承認農(nóng)民是農(nóng)地的所有者——哪怕是以集體的身份，那么，按照憲法的財產(chǎn)權(quán)保障原則，政府就必須承認農(nóng)民享有支配自己土地用途，以尋求土地收益最大化的權(quán)利。而建造城市居民需要的房屋，顯然是收益比較高的用途。因而，政府禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途，但自己卻以征地方式將農(nóng)地轉(zhuǎn)換為城市用地，顯然對農(nóng)民嚴重不公。

　　政府對于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途確實可以予以規(guī)范，也可以設定某些限制，比如，只容許農(nóng)民將宅基地用于開發(fā)向城市居民出售的房屋。但是，政府無權(quán)全面禁止農(nóng)民建造房屋向城市居民出售，這等于取消了農(nóng)民的土地所有權(quán)，從而將農(nóng)民對農(nóng)地的所有權(quán)與政府對城市土地的所有權(quán)置于一種絕對不平等的地位。法律如果這樣規(guī)定，那這樣的法律是違反憲法的財產(chǎn)權(quán)原則的，應當予以廢止或者修訂。

　　小產(chǎn)權(quán)房所啟動的房地革命的實質(zhì)是把本來屬于民眾的自由、權(quán)利還給民眾，使政府從房地產(chǎn)市場中退出，僅僅充當中立的監(jiān)管者和公共管理者。一旦政府放棄了對土地的壟斷權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷權(quán)也就無所依附。房地產(chǎn)開發(fā)商依然存在，但他們將不再能夠支配這個市場，不再是市場的核心。相反，他們將只是住房合作社、業(yè)主委員會、農(nóng)民等建造房屋者雇用的專業(yè)服務商而已。

　　小產(chǎn)權(quán)房的試驗能否引發(fā)土地-房屋供應模式的全面變革，這當然取決于政府的明智，但更取決于民眾對自己權(quán)利、利益的認知，及維護自己權(quán)利、利益的決心。農(nóng)民為什么不能按照自己的意愿支配自己的土地的用途？城市居民為什么不能自由地遷徙居住到鄉(xiāng)村？如果一種土地-房屋制度安排根本否認農(nóng)民、市民的自由，那它的存在就缺乏足夠正當性。

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