易憲容：從次級(jí)債危機(jī)看我國按揭市場風(fēng)險(xiǎn)

　　美國次級(jí)債券的問題，我是國內(nèi)最早關(guān)注者。還是在美國次級(jí)債券危機(jī)沒有爆發(fā)出來的2007年1月，我就寫過一個(gè)報(bào)告，希望國內(nèi)投資者到海外投資要密切關(guān)注這些證券化資產(chǎn)，特別是國內(nèi)大的金融機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注它的動(dòng)態(tài)。當(dāng)時(shí)，我在報(bào)告中就指出，隨著美國房地產(chǎn)市場價(jià)格的逆轉(zhuǎn)，美國次級(jí)債券的潛在風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來。報(bào)告剛寫好，美國次級(jí)債的問題就陸續(xù)顯現(xiàn)出來了。

　　特別是最近，7月27日和8月10日，更是由美國的次級(jí)問題引發(fā)全球股災(zāi)，日本、香港地區(qū)、澳洲、歐洲各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現(xiàn)一片恐慌及各國政府紛紛向金融市場注資。

　　對美國次級(jí)債危機(jī)對中國的影響，我想不會(huì)太大。因?yàn)�，一則中國金融市場是一個(gè)封閉的市場，美國次級(jí)債的危機(jī)不會(huì)波及到中國市場多少；
二則中國的金融機(jī)構(gòu)投資購買的美國次級(jí)優(yōu)債券不多，至多也不會(huì)超過100億美元。但是，也有人指出，美國次級(jí)債券市場的危機(jī)將是戳破全球資產(chǎn)價(jià)格的泡沫，從而引發(fā)出一場全球性的金融危機(jī)。對此，我曾問過索羅斯基金的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他告訴我，對美國次級(jí)債券危機(jī)密切關(guān)注是必要的，但次級(jí)債危機(jī)的恐慌則不必要。事實(shí)上，有研究表明，這次美國次級(jí)債券損失大約在1500-2000億美元。而這樣一個(gè)損失對一個(gè)近20萬億美元的美國股市及全球股市來說，其損失也不會(huì)是很大。對于中國來說，即使加上次級(jí)債券危機(jī)影響美國居民的消費(fèi)，再影響中國的出口，這些影響都是十分微小的。

　　不過，美國次級(jí)債券危機(jī)給中國按揭市場的啟示是值得深入思考的。我們知道，所謂的次級(jí)貸款債券是指美國從2000年的不景氣以來，布什政府利用低利率及減稅政策，直接鼓勵(lì)居民購房，并以建筑業(yè)來拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長，從而帶動(dòng)了美國一波房地產(chǎn)大漲。在這種的情況下，很多做房屋貸款的銀行、金融公司，大力借此擴(kuò)張住房貸款。在激烈的競爭面前，不少金融機(jī)構(gòu)不惜降低住房信貸的消費(fèi)者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（即“次級(jí)信用”的人大量進(jìn)入）及為購房者提供零首付來吸引購房者。然后，有投行向這些銀行買這些貸款，將它包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級(jí)房貸債券”。

　　在房價(jià)上漲時(shí)，這些債券的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)潛在下來，但當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格一發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這些次級(jí)貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)立即暴露出來，債券的價(jià)格大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下，這些債券沒人接手，想賣也賣不出去。由于這些債券在市場上沒人敢買，故而基金公司向市場公告拒絕客戶的贖回申請，由此引起整個(gè)金融市場的恐慌。美國次級(jí)債券的危機(jī)也由此而生。

　　對于美國次級(jí)債券的危機(jī)，我們并非要談中國有多少金融機(jī)構(gòu)涉及此事，也不要關(guān)注太多美國次級(jí)債券危機(jī)將影響中國對美國的出口，我們更應(yīng)該關(guān)注的對成長中的中國金融市場有多少啟示。在中國，居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個(gè)觀念在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)大行其道幾年了，而且即使到現(xiàn)在，除了銀監(jiān)會(huì)及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外，房地產(chǎn)市場、商業(yè)銀行對此仍然是無動(dòng)于衷，“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場主流意見。但實(shí)際上，當(dāng)美國打破這種神話破滅時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會(huì)受到嚴(yán)重質(zhì)疑。在這意義上來說，對中國是有很大啟示的。

　　其實(shí)，中國的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該比美國次級(jí)債券的風(fēng)險(xiǎn)高許多。因?yàn)�，很簡單，首先，從住房按揭的對象來看，美國的次�?jí)債券的次級(jí)貸款人的信用還有等級(jí)之分，即“次級(jí)信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計(jì)其中的大部分人連“次級(jí)信用”都不及。何以為證？一是在這幾年，凡是個(gè)人要申請住房按揭貸款的人，沒有誰不能夠從銀行獲得貸款的。既然人人都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級(jí)可分。如果這樣，必然會(huì)讓很大一部分信用不好的人進(jìn)入房地產(chǎn)按揭貸款市場。

　　因?yàn)椋瑩?jù)我調(diào)查所知，按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人按揭貸款的貸款額是個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，沒有多少人能夠滿足這樣一個(gè)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。他們或是從律師事務(wù)所或單位開出假的工資收入證明（有很多情況下銀行放款人會(huì)明確告訴貸款者作假）。試想，用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進(jìn)入按揭貸款，那么這些人的信用有多少就十分令人質(zhì)疑的�？梢哉f，如果以美國的個(gè)人信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，中國不少個(gè)人住房按揭貸款者不僅沒有信用，甚至是負(fù)信用。

　　正因?yàn)�，中國的不少個(gè)人住房按揭貸款人是沒有信用，或假信用，這就必然造成在中國房地產(chǎn)市場不少人利用這種假信用大量地從銀行掏取貸款炒作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。試想，在上海，2004年曾經(jīng)有人貸款7800萬，購買住房128套，甚至于有人貸款一億多，購買住房一百多套。就是通過假信用的方式進(jìn)入的�？梢哉f，盡管目前國內(nèi)不少個(gè)人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產(chǎn)市場價(jià)格一直在上漲時(shí)，那么這種沒有信用負(fù)信用的人就不會(huì)暴露出來，因?yàn)�，過高的房價(jià)會(huì)把這些潛在完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)暴露出來，而且這些潛在風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露出來，國內(nèi)銀行所面臨的危機(jī)肯定會(huì)比美國次級(jí)債券出現(xiàn)的危機(jī)要嚴(yán)重。

　　還有，美國次級(jí)信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)盡管很高，但是這種風(fēng)險(xiǎn)基本是通過證券化的方式已經(jīng)分散了。這里說明兩個(gè)問題，盡管美國次級(jí)信用貸款風(fēng)險(xiǎn)通過證券化分散了，但是這些風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)消失，一旦條件不滿足，它就會(huì)暴露出來。另外，中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)。如果房價(jià)一直上漲，那么這些潛在風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)暴露出來，但如果房價(jià)出現(xiàn)向下逆轉(zhuǎn)的趨勢，這些聚集在銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來。

　　還有，目前國內(nèi)銀行基本上國有銀行或國有股份占主要比重的銀行，因此，這些銀行為了其自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢。因此，它們不僅放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場進(jìn)入，根本就沒有遵守銀監(jiān)會(huì)相關(guān)指引，甚至于采取各種方式規(guī)則這種指引，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉(zhuǎn)按揭等。在這樣的情況，使得中國的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大，以及越積越大。

　　還有，從總量來看，美國的住房按揭市場發(fā)展50多年，其住房貸款余額也不過在3萬億左右，但是中國房地產(chǎn)市場剛發(fā)展不到十年，其個(gè)人住房按揭貸款余額就達(dá)到2點(diǎn)6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過了3萬億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價(jià)上漲時(shí)，銀行一定會(huì)把這些貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是如果中國房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)都暴露出來。如果這樣的情況出現(xiàn)，中國住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)美國次級(jí)債券市場風(fēng)險(xiǎn)還要高了。

　　據(jù)報(bào)道，日前監(jiān)管部門對此十分警覺，甚至于有消息稱，會(huì)將出臺(tái)政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。盡管目前各大城市商業(yè)銀行都表示，尚未接到總行的相關(guān)通知和文件，目前仍執(zhí)行房貸首付比例最低30%的政策，但商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等都表明銀行監(jiān)管部門暗自收緊個(gè)人房貸。這些都表明住房按揭貸款為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”神話已經(jīng)打破，國內(nèi)商業(yè)銀行開始對住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)警惕起來了。應(yīng)該說，這是好事。

　　對于在美國次級(jí)債券危機(jī)后，中國銀行監(jiān)管部門會(huì)采取什么政策，我們不得而知，但是他們對這個(gè)問題警覺已經(jīng)表現(xiàn)了出來。對此，中國的金融監(jiān)管部門一方面要對美國次級(jí)債危機(jī)認(rèn)真地研究并總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款時(shí)候。不要讓一些商業(yè)銀行為了短期之利益、為了一己之利而讓國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)越積越大�？梢哉f，如果不對中國銀行按揭貸款進(jìn)行全面檢討，不打破目前中國銀行體系“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，那么中國金融體系面對的危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)也就不遠(yuǎn)了。因?yàn)�，從上述的分析可以看到，中國按揭貸款實(shí)際上比美國次級(jí)債券的風(fēng)險(xiǎn)要高！

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