易憲容：降低住房交易稅強調(diào)的是民生

　　9月17國務(wù)院常務(wù)會議的公告指出，努力解決好涉及民生的問題是政府第四季度的重要工作，因此，除了如何保障低收入群眾基本生活幾個方面之外，特別強調(diào)了加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。也就是說，房地產(chǎn)市場的民生問題是目前房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)。

　　可以說，這次會議公告中，對房地產(chǎn)的強調(diào)，其中包括以下的幾個方面的內(nèi)容。一是房地產(chǎn)的問題是一個純粹的民生的問題，是一個如何來解決國內(nèi)每一個居民的基本居住條件的問題，是如何來改善每一個居民的住房福利條件的問題。因此，降低住房交易稅，政府公告是放在努力解決民生問題的基本范疇下來理解，而不是政府“救市”。

　　對于這個范疇，在2007年24號文件有清楚的界定。也就是說，通過政府住房保障體系，通過有效的市場機制，讓低收入民眾能夠有基本的居住條件。而這些基本的居民條件，可以讓國家的住房保障體系來解決，如政府修建的廉租屋、經(jīng)濟適用房、限價房，同時，更多的是讓房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整到一定的程度讓一些低收入的居民通過房地產(chǎn)市場來解決。因為，就目前政府的財政資源而言，在當前的高房價下，80%以上的居民是無法通過政府財政資助來獲得基本的居住條件的，而這些居民的住房解決就得通過市場的方式來解決。

　　二是加大住房保障體系政府資助力度，為廣大的居民提供更多的保障性住房。當然，這個問題，政府如何強調(diào)都不為過，但是就目前地方政府的財政資源來說，這個方面要得到快速擴張是不可能的，即使是北京市財政資源十分充足的地方，政府所建造的保障性住房也是十分有限了，目前，一般的居民要獲得這種財政資助的保障性住房并不容易，保障性住房的覆蓋率是十分小的。

　　三是既然保障性住房的覆蓋率是十分小的，或?qū)τ诟叻績r阻擋在市場之外的80%以上的居民來說，只能是杯水車薪。市場才是解決絕大多數(shù)居民的基本住房條件最有效的方式。因此，降低住房交易稅，不僅在于可以降低居民進入房地產(chǎn)市場的交易成本，更重要是希望通過這種稅收的降低來增加房地產(chǎn)市場供給，來繁榮房地產(chǎn)的交易。但是，既然降低住房交易稅是在民生的范疇下進行，那么對于房地產(chǎn)的炒作與投機，應(yīng)該也是政府嚴格遏制范圍內(nèi)。否則，讓房地產(chǎn)市場炒作盛行，并把既有的房地產(chǎn)市場泡沫再吹大，我想，這是政府不愿意看到。也就是說，政府降低住房交易稅的目的就是降低自住性住房購買者進入市場的成本，而不是鼓勵房地產(chǎn)炒作。

　　四是在民生范疇下，政府支持居民購房，也就是希望居民通過市場的方式來解決基本居住條件問題。中央政府這樣做是對的，也是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展方向。但是，這里有一個問題就，只是降低房地產(chǎn)的交易稅就能夠吸引居民進入房地產(chǎn)市場嗎？在目前的高房價下，不是沒有住房的需求，而是這些需求都是潛在需求，絕大多數(shù)居民都沒有支付能力讓這種潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為實際的需求。因此，房地產(chǎn)市場的問題，降低住房交易稅當然是好事，但是對于一般居民來說，仍然是差距較遠。而房地產(chǎn)市場的價格下調(diào)才是問題的關(guān)鍵所在。

　　五是這次中央政府下調(diào)房地產(chǎn)交易稅，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府可能就此大做文章，會認為中央政府開始出手“救市”了，這樣，在他們看來，各地的房價就得堅挺，就得更加頂在天花板上�？梢哉f，無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商，如果真是這樣來判斷當前的房地產(chǎn)形勢，可以會大失所望。因為，不僅在于房地產(chǎn)交易稅下調(diào)必須在民生范疇下，而且它進一步強化了居民對房地產(chǎn)民生問題的理解。房地產(chǎn)市場的價格不調(diào)整，絕大多數(shù)居民不僅沒有支出能力進入房地產(chǎn)市場，他們也不進入這種高房價的市場。

　　因為，在一般的居民看來，既然房地產(chǎn)是一個完全的民生問題，既然房地產(chǎn)的民生問題需要通過市場來解決（降低房地產(chǎn)交易稅），那么中央政府就會通過不同的政策來讓房地產(chǎn)市場的價格回歸理性，否則，80%以上的絕大多數(shù)居民如何通過市場來解決他們最基本的居住條件。因此，最近一直有人在鼓吹政府放開第二套住房的信貸政策，認為只要放開第二套住房的信貸政策就可以讓房地產(chǎn)交易量上去，讓房地產(chǎn)銷售迅速回暖。在這里，先不說目前第二套住房信貸的缺陷需要改革與完善，而僅就上面所說的房地產(chǎn)為民生問題而言，我相信房地產(chǎn)的第二套信貸政策不是這樣容易可放開的，因為，放開第二套住房的信貸政策有利的是住房炒作與投機，而不是強調(diào)的民生。房地產(chǎn)市場泡沫正是美國金融危機的根源。

　　總之，努力解決好涉及民生的問題，特別是住房作為每一個居民最大的民生問題，就是如何生產(chǎn)更多居民有支付能力購買住房，就是市場繁榮活躍增加住房供給，就是讓房價下降到絕大多數(shù)居民有支付能力購買的水平上，降低住房交易稅的目的就是如此。否則，如何來支持居民購買。

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