房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代

　　減少貨幣資金占用、降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)尤為重要
　　今年兩會(huì)政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)仍然有一段專門的表述，在一些地方還有很多具體的表述，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予了足夠的重視，這些值得大家關(guān)注。
　　大的角度，從政策周期上來看，政府工作報(bào)告中提出，2018年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速目標(biāo)為6.5%左右，增速比往年略有下降�？梢钥闯觯�在保增長的過程中，經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)的依賴性會(huì)慢慢降低。
　　政府明確強(qiáng)調(diào)，只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，就業(yè)增加、收入增加、環(huán)境改善，就集中精力促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、添動(dòng)力。政府現(xiàn)在寧可把政策預(yù)期調(diào)得稍微悲觀點(diǎn)，也不對(duì)賭政策放松。很顯然，對(duì)各房地產(chǎn)公司而言，自力更生，加快銷售回款，提升庫存去化率和銷售回款率是最重要的。減少貨幣資金占用、降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。
　　從金融監(jiān)管上來看，政府工作報(bào)告中透露出的政策非常清楚，就是對(duì)金融監(jiān)管要從嚴(yán)，進(jìn)一步鼓勵(lì)金融服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
　　有這么幾點(diǎn)非常清楚：第一、強(qiáng)化金融監(jiān)管，鼓勵(lì)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)控房地產(chǎn)資金流向。這會(huì)是今年和未來的一個(gè)基本政策方向。第二、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極跑量去化，以自我造血為主，提前做好融資安排。第三、融資業(yè)務(wù)一定要按照金融監(jiān)管要求做好合規(guī)性的風(fēng)險(xiǎn)排查，避免踩雷。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資將會(huì)更加困難。
　　報(bào)告也提到怎么融資。其中特別強(qiáng)調(diào)要提高直接融資，特別是股權(quán)融資的比重，這是以往沒有提過的。從這個(gè)角度我們可以發(fā)現(xiàn)，政策對(duì)自持物業(yè)證券化將保持開放態(tài)度，這可能會(huì)成為2018年房企創(chuàng)新融資模式的重頭戲。
　　另一方面，為響應(yīng)政策號(hào)召，各地銀行、企業(yè)應(yīng)該都會(huì)積極組建資產(chǎn)池，爭取發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券，或者 CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、 RIETS（房地產(chǎn)信托投資基金）。也就是說，下一步，不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新將會(huì)是整個(gè)房地產(chǎn)融資中的重頭。
　　未來幾年是房地產(chǎn)稅立法和制度建設(shè)的關(guān)鍵年
　　房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，也就意味著進(jìn)入全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式的全面競爭。在這個(gè)過程中，不動(dòng)產(chǎn)金融的創(chuàng)新空間會(huì)加大。今年的政府工作報(bào)告明確提到了直接融資要加強(qiáng)，這是一個(gè)非常好的信號(hào)。
　　政府工作報(bào)告還講到一件關(guān)系到我們每個(gè)人的事情，那就是健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。從官方表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅立法工作正在穩(wěn)步推進(jìn)，可以預(yù)見，未來幾年將是房地產(chǎn)稅立法和制度建設(shè)的關(guān)鍵年。
　　這只“鞋子”已經(jīng)“提”起來好幾年了，一直沒掉下來。什么時(shí)候落地？看樣子是越來越快了。有人說大概在兩三年之內(nèi)一定會(huì)搞定這個(gè)事。從立法程序和流程來看，按照形成草案、提請(qǐng)常委會(huì)、提交人大審議的流程看，目前距離最終的立法出臺(tái)還有一些距離，預(yù)計(jì)最終立法可能要到2020年。而根據(jù)政府工作報(bào)告中提到穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的表述，短期房地產(chǎn)稅還不會(huì)出臺(tái)，也不要做過分解讀。
　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代
　　從政府工作報(bào)告中，我們還可以看到一些行業(yè)的新機(jī)會(huì)，有以下六個(gè)方面。
　　首先，城鎮(zhèn)化的發(fā)展至少還有10年紅利。堅(jiān)持房地產(chǎn)不放松不動(dòng)搖，一定還有發(fā)展。政府歷年的文件，對(duì)房地產(chǎn)政策的表述都是兩方面：一方面要嚴(yán)控調(diào)控，化解風(fēng)險(xiǎn)；另一方面要保證房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以今年的政府工作報(bào)告仍然強(qiáng)調(diào)了要保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而不是說要把它徹底打壓捅破，讓它一瀉千里。
　　其實(shí)，過去20年房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化過程中的地產(chǎn)紅利主要來自三個(gè)方面：第一是城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新的居住、辦公和商業(yè)需求；第二是改善需求的逐步興起；第三是城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)生的土地紅利。
　　對(duì)開發(fā)商來說，要堅(jiān)持地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展不動(dòng)搖，轉(zhuǎn)型思想要積極，行動(dòng)要謹(jǐn)慎，緊緊抓住接下來這10年的黃金戰(zhàn)略機(jī)遇期，為轉(zhuǎn)型打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　現(xiàn)在，我們的城鎮(zhèn)化比例是52.6%，政府工作報(bào)告提出，未來5年要漲到58.5%，還會(huì)有8000萬農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，其中今年要增加1300萬人。這個(gè)趨勢給房地產(chǎn)未來的發(fā)展提供了機(jī)遇。
　　其次，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展計(jì)劃將要出臺(tái)，也給房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。具體說來有兩方面：其一，2016-2017年增長最快的房企都是一二線城市，周邊三四線城市有大量土地儲(chǔ)備的房企�；浉郯拇鬄硡^(qū)是天賜紅利。但“羅馬不是一天建成的”，需要長遠(yuǎn)布局，以時(shí)間換空間換取長線收益。其二，開發(fā)商一定要提前布局，找到產(chǎn)城融合協(xié)同發(fā)展的具體模式。
　　第三個(gè)機(jī)會(huì)是棚改。報(bào)告里有一個(gè)專門的表述，啟動(dòng)新的3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。根據(jù)這個(gè)表述可以看出，棚改工作的力度不會(huì)降低。與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來房地產(chǎn)的重要機(jī)會(huì)。所以應(yīng)當(dāng)積極研究棚改核心受益城市，對(duì)于基本面好、有合作機(jī)會(huì)、獲地比高的三四線城市，棚改是一個(gè)可以積極進(jìn)入的領(lǐng)域。
　　第四，城中村改造也還有機(jī)會(huì)。報(bào)告提到，“有序推進(jìn)城中村改造，老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件加裝電梯。加強(qiáng)排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊的建設(shè)�！背�了城中村、老舊小區(qū)改造外，政策還鼓勵(lì)有條件的地方加裝電梯，這對(duì)舊村舊樓改造有導(dǎo)向意義。除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務(wù)外，還需要加快形成盤活存量資產(chǎn)，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，形成投資舊樓改造證券化資管發(fā)展的閉環(huán)。
　　第五個(gè)機(jī)會(huì)是租賃市場的發(fā)展。報(bào)告是這么提的：“要支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快建立多主體供給，多渠道保障租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居�！弊赓U市場已經(jīng)嚷嚷了一段時(shí)間，這次報(bào)告中有這么明確的規(guī)定，實(shí)際上給出了一個(gè)很好的信號(hào)。隨著今年政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，我相信未來一段時(shí)間里租賃市場機(jī)會(huì)更多，發(fā)展也會(huì)更快。
　　第六，報(bào)告里特別提到養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。報(bào)告中是這么講的：“人均預(yù)期壽命將達(dá)到76.7歲。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。”這實(shí)際上就是要推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，其中一個(gè)就是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。可以判斷，未來5到10年將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的黃金機(jī)遇期。
　　我國的人口老齡化速度非�？欤�到2025年，中國超過60歲的老人將會(huì)超過3億。到2050年將會(huì)超過5億，所以老齡產(chǎn)業(yè)將會(huì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)。
　　與老齡化事業(yè)相關(guān)的一個(gè)重要方面就是養(yǎng)老地產(chǎn)，長期來看養(yǎng)老地產(chǎn)大有前途。養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利主要來自三個(gè)方面：一是人均壽命延長，養(yǎng)老時(shí)間延長。人均壽命的延長，對(duì)房子的需要量，一個(gè)是大，一個(gè)是時(shí)間長。二是60后的子女幾乎都是獨(dú)生子女，獨(dú)特的家庭結(jié)構(gòu)讓60后很少會(huì)選擇依賴子女解決養(yǎng)老問題。也就是說不依賴子女了，只能花錢去做社區(qū)養(yǎng)老或者商業(yè)化養(yǎng)老。第三，從社會(huì)發(fā)展方面看，3到5年之后是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，其他跟養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也會(huì)慢慢發(fā)展起來。
　　當(dāng)然，政府工作報(bào)告中提到的跟房地產(chǎn)相關(guān)的政策重點(diǎn)是一個(gè)方面，更重要的是給我們指明了這六個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，將會(huì)在更廣泛的全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈和全商業(yè)模式，進(jìn)入一個(gè)持續(xù)、健康、大規(guī)模、全面發(fā)展的階段。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)青春期結(jié)束之后，迎來了一個(gè)成熟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的好時(shí)候。
　　好日子來了，大家千萬不要錯(cuò)過。

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