微增長時(shí)期的零售業(yè)投資策略

　　中國零售商業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了做商業(yè)要懂地產(chǎn)，做地產(chǎn)是為了做商業(yè)的階段，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯，吸引了眾多投資者。零售商業(yè)投資的關(guān)鍵點(diǎn)是要找到零售商與地產(chǎn)商的契合點(diǎn)，即地產(chǎn)商更多地了解零售商，零售商更多地清楚地產(chǎn)商，兩者融會貫通，這是零售業(yè)投資獲得回報(bào)的捷徑。
　　近兩年中國商業(yè)地產(chǎn)投資已從高速增長逐步變?yōu)榉�(wěn)步增長，開店的速度逐步放慢，2011年商業(yè)地產(chǎn)投資同比上年增長31%，2012年同比增長26%，2013年上半年在20%左右；市場占有量從分散投資逐步走向集中投資，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司、零售集團(tuán)的集中度在提高，他們更關(guān)注市場需求和消費(fèi)者需要；商業(yè)地產(chǎn)從側(cè)重開發(fā)走向運(yùn)營管理，更關(guān)注投資后運(yùn)營能否帶來回報(bào)，深刻認(rèn)識到了只有運(yùn)營管理好，品牌資源才會認(rèn)可，先期投資才能發(fā)揮效應(yīng)。
　　實(shí)踐證明，成功的商業(yè)地產(chǎn)投資是從商業(yè)角度出發(fā)，從拿地、設(shè)計(jì)、建筑、到運(yùn)營管理都需符合商業(yè)要求，符合零售業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)。所以在確定零售業(yè)投資策略前，先要了解商業(yè)所處的階段及其特征。
　　一、中國零售業(yè)微增長的特征
　　1.低消費(fèi)率帶來零售業(yè)增幅回落
　　中國居民消費(fèi)占GDP比重不足40%，明顯偏低，居民消費(fèi)增長慢于GDP的增長，中國居民的平均消費(fèi)傾向下降；勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP比重持續(xù)下降，致使居民消費(fèi)水平的提高速度明顯慢于經(jīng)濟(jì)增長的速度。
　　中國近幾年市場的增長幅度也是一年比一年小，從中國社會消費(fèi)品零售總額來看，2012年同比增長14.3%，比上年放緩2.8個(gè)百分點(diǎn)。2013年上半年同比增長12.7%，增速繼續(xù)回落，中國百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)上半年累計(jì)增長10.7%，增速同比放緩。目前有相當(dāng)數(shù)量的零售商銷售已經(jīng)出現(xiàn)下滑，有些品牌店甚至關(guān)閉，全球家電龍頭百思買和歐洲家電老大萬得城也退出了中國市場。處在這樣的市場環(huán)境中，投資零售業(yè)需要前瞻思考，謹(jǐn)慎行事。
　　2.高開業(yè)率帶來零售資源短缺
　　近幾年零售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量很大，呈現(xiàn)總量供求失衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，已開業(yè)的數(shù)量已不少，建設(shè)中以及規(guī)劃中的項(xiàng)目成倍增長。仲量聯(lián)行在最新一份中國零售地產(chǎn)市場展望中透露：“今年中國在20個(gè)主要市場將有約150個(gè)新購物中心開業(yè)，新開業(yè)購物中心的平均面積將超過8萬平米”，零售地產(chǎn)的集中放量造成商業(yè)模式雷同和運(yùn)營管理人才匱乏。特別是在經(jīng)營資源上，每個(gè)品牌商都有自己的投資開店計(jì)劃與發(fā)展步伐，而商業(yè)資源在一定時(shí)間內(nèi)的集中涌現(xiàn)，只能讓品牌商有選擇性地進(jìn)行投資開店，造成零售項(xiàng)目之間對品牌資源的惡性競爭并形成嚴(yán)重的同質(zhì)化。而人才資源的匱乏，更制約著零售商業(yè)的發(fā)展，一般來說，2年至3年可以建成一個(gè)零售項(xiàng)目，但零售業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)形成少說也要5年至7年，甚至更長時(shí)間，目前能夠做零售業(yè)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、管理的團(tuán)隊(duì)為數(shù)不多。因此投資零售業(yè)時(shí)要考慮到經(jīng)營資源的稀缺性及對零售業(yè)人才的長期投入培養(yǎng)。
　　3.成本上升帶來零售商業(yè)利潤下滑
　　近兩年，中國的地產(chǎn)價(jià)格、原材料價(jià)格、人工成本急速上升，零售行業(yè)面臨店鋪?zhàn)饨鸶邼q，員工工資高漲及能源服務(wù)費(fèi)用高漲的現(xiàn)實(shí)，比較三年前零售業(yè)的綜合成本上升了30%左右。而實(shí)體零售商業(yè)屬于現(xiàn)場體驗(yàn)的勞動(dòng)力密集型企業(yè)，需要大空間和多員工提供面對面的服務(wù)，硬件成本和運(yùn)營費(fèi)用的上升，直接擠壓了零售商業(yè)的毛利。2012年中國上市百貨公司披露的報(bào)表數(shù)據(jù)顯示：百貨業(yè)綜合毛利率從十年前的30%下降至如今的不到15%，伴隨著歷年銷售額增幅的下降，利潤更是呈下降趨勢，利潤的下滑導(dǎo)致零售業(yè)投資回收期的延長。
　　以上說明中國零售已進(jìn)入微增長時(shí)期，在這種情形下，投資零售業(yè)需要更審慎，更精準(zhǔn)，更講求策略。
　　二、微增長時(shí)期零售業(yè)的投資策略
　　1.地產(chǎn)商做零售業(yè)的投資策略
　　地產(chǎn)商投資零售業(yè)經(jīng)歷了開發(fā)出售、開發(fā)租賃和開發(fā)運(yùn)營的不同階段，現(xiàn)在地產(chǎn)商投資開發(fā)的零售地產(chǎn)，以自組團(tuán)隊(duì)運(yùn)營和租賃給零售商運(yùn)營兩種形式為主。零售商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)是投資大、周期長，金融支持是影響的主要因素。目前中國零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金融資渠道單一，大量是靠銀行信貸，這對開發(fā)商壓力很大。特別是對自主運(yùn)營的地產(chǎn)商，他們是從硬件到軟件全過程的投資，需要完整的資金鏈支撐，前期投資的比重直接影響項(xiàng)目后期運(yùn)營的投資能力。在實(shí)際操作中，容易出現(xiàn)投資過程前重后輕，致使前期在硬件上的投資不能在后期運(yùn)營中產(chǎn)生應(yīng)有的回報(bào)。因此對于地產(chǎn)商做零售業(yè)投資，需要很好地平衡開發(fā)與運(yùn)營的投資比例，適當(dāng)加大為成功運(yùn)營的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)搭建及運(yùn)營服務(wù)的資金投入。要舍得花錢請商業(yè)專業(yè)人才，形成專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，由他們評估項(xiàng)目的市場需求，根據(jù)消費(fèi)需求制定商業(yè)規(guī)劃，實(shí)施商業(yè)布局及服務(wù)功能組合�，F(xiàn)階段投資做零售業(yè)，人才遠(yuǎn)比硬件重要，運(yùn)營管理人才到位，才能確保前期投資能在預(yù)測期內(nèi)快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)超值的投資效果。
　　2.零售商做零售業(yè)投資的策略
　　零售集團(tuán)做零售業(yè)投資主要聚焦在兩方面：一是側(cè)重軟實(shí)力投資；二是以收購的形式投資。軟實(shí)力投資主要包括零售商業(yè)品牌培育的投入、專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)的投入、運(yùn)營管理技術(shù)的投入、商業(yè)環(huán)境氛圍營造的投入、營銷策劃活動(dòng)的投入等。在軟實(shí)力投資方面中國北京首商集團(tuán)的燕莎友誼商城和燕莎奧特萊斯品牌運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)率十分理想，物業(yè)完全是租賃經(jīng)營，公司是輕資產(chǎn)運(yùn)營，年利潤超過五個(gè)億人民幣，成為中國具有國際水平的高端百貨和奧特萊斯零售商。
　　在中國，以收購形式投資零售業(yè)，目前正處于較好時(shí)期。由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始放緩，零售商業(yè)進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期，為并購提供了市場環(huán)境，成為零售集團(tuán)快速擴(kuò)張的主要方式。在零售業(yè)并購?fù)顿Y時(shí)，要盡量減少收購需要扭虧的劣勢項(xiàng)目，這類項(xiàng)目收購后整合資源、整合文化的難度和風(fēng)險(xiǎn)均較大，易造成投資回報(bào)緩慢甚至血本無歸的后果。要盡可能地選擇盈利企業(yè)或在某方面有明顯市場優(yōu)勢的企業(yè)，并購后形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)投資效果。在零售并購業(yè)態(tài)選擇上，可以是補(bǔ)充原商業(yè)集團(tuán)缺失的業(yè)態(tài)，也可以是強(qiáng)化原集團(tuán)優(yōu)勢業(yè)態(tài)；在地域選擇上，可以是強(qiáng)化原集團(tuán)的地域布局優(yōu)勢，也可以是填補(bǔ)區(qū)域空白點(diǎn)，以求得并購后在市場中處于優(yōu)勢地位，在短時(shí)間取得足夠的現(xiàn)金流來支撐新的發(fā)展項(xiàng)目。中國的華潤萬家，收購中國天津家世界100%的股權(quán)就是一個(gè)成功的案例，天津家世界本身是中國“零售名企”，華潤萬家收購后，使華潤成為中國全國性的超市經(jīng)營者，躍升至中國超市業(yè)務(wù)第一的市場地位。

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