房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)行為探究

　　摘 要：在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有重要的地位。經(jīng)過(guò)20余年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力變得愈來(lái)愈大，且發(fā)展空間逐漸縮小，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整期。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力，必然要尋求轉(zhuǎn)型。部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸拓寬業(yè)務(wù)范圍，向其他領(lǐng)域延伸，以多元化經(jīng)營(yíng)策略突破行業(yè)發(fā)展空間，從而打開一條新的經(jīng)濟(jì)效益路徑�；�于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了綜合性分析，并提出了相關(guān)建議，以供參考。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多元化經(jīng)營(yíng) 業(yè)務(wù)
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的必要性
　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)上行空間愈來(lái)愈小，這讓很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力。在過(guò)去的十年當(dāng)中，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，并成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了其他相關(guān)行業(yè)發(fā)展，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力。然而，也正是因?yàn)榍耙浑A段投資增速過(guò)快，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫逐漸出現(xiàn)。庫(kù)存問(wèn)題成為了限制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持良好的經(jīng)營(yíng)能力及競(jìng)爭(zhēng)力，必然要轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域發(fā)展。換句話說(shuō)，正是迫于市場(chǎng)環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不向具有充足要素供給的新行業(yè)拓展，在市場(chǎng)推動(dòng)下使得房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)成為必然。當(dāng)然，多元化經(jīng)營(yíng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一把“雙刃劍”。若房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新領(lǐng)域能夠把握合適的實(shí)際，且管理得當(dāng)，便能夠?qū)⒍嘣�化�?jīng)營(yíng)的效能充分發(fā)揮出來(lái)。利用多元化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)、范圍經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)勢(shì)力等，可有效提升企業(yè)績(jī)效水準(zhǔn)。但如果房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力或條件不足，且對(duì)其他行業(yè)環(huán)境分析不透徹而盲目實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)，多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不僅無(wú)法產(chǎn)出可靠的經(jīng)濟(jì)效益，甚至?xí)�變相成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)，拖累企業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，內(nèi)部資源轉(zhuǎn)移成本的增加，會(huì)讓企業(yè)績(jī)效水平不斷下降。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在涉足多元化經(jīng)營(yíng)時(shí)需要做足準(zhǔn)備，把控全局。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的可行性
　　房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)獲得可觀經(jīng)濟(jì)效益，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)本身具有了先天性的優(yōu)勢(shì)：（1）行業(yè)關(guān)聯(lián)度相對(duì)較高。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了重要地位。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)直接或間接帶動(dòng)的其他相關(guān)行業(yè)超過(guò)60個(gè)，包括家電、建材、建筑、金融等，與其他行業(yè)具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。這種關(guān)聯(lián)性也為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)奠定了良好基礎(chǔ)。也正是因?yàn)槿绱�，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)篩選方面具備了較大的空間，即可向下游行業(yè)發(fā)展，也可向上游行業(yè)蔓延�；�于此行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的特征，一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)涉足其他行業(yè)的門檻及相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）資本實(shí)力較強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)形成了一個(gè)較為成熟的體系。不少房地產(chǎn)企業(yè)具備了較大的規(guī)模以及較強(qiáng)的資本實(shí)力，這為其向其他行業(yè)拓展奠定了良好基礎(chǔ)。近年來(lái)，國(guó)家金融政策正朝著完善金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及體系方向發(fā)展，多次強(qiáng)調(diào)加快多層次資本市場(chǎng)構(gòu)建，進(jìn)一步深化股票發(fā)行改革，通過(guò)實(shí)施注冊(cè)制改革、完善各級(jí)市場(chǎng)，以滿足企業(yè)區(qū)域多元化的融資需求。這實(shí)際上也為房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)融資提供了可靠的資金來(lái)源，潛在性地推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)朝著多元化經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。（3）新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近年來(lái)，新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)實(shí)施創(chuàng)造了良好契機(jī)。例如新能源產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、新材料制造等行業(yè)均具備了廣闊的發(fā)展前景。要涉入新興產(chǎn)業(yè)，必然需要一定量的資金投入并具備的管理體系。部分房地產(chǎn)企業(yè)具有強(qiáng)大的資本實(shí)力，在管理、規(guī)劃、品牌支持等方面均較為成熟，能夠?yàn)樾屡d產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支持。再加上地方政府的政策傾斜，為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了活力與動(dòng)力，在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)介入鋪平了道路。
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)務(wù)類型
　　目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要集中在以下幾個(gè)領(lǐng)域：（1）金融領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)自身對(duì)資本具有較高的依賴性，它與金融相結(jié)合是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在宏觀政策不斷調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間被持續(xù)壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)成本也變得愈來(lái)愈高。這使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)入金融領(lǐng)域，通過(guò)發(fā)展融合業(yè)務(wù)來(lái)降低自身運(yùn)營(yíng)成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融領(lǐng)域主要包括三種方式，即合資、互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)行金融產(chǎn)品。（2）教育領(lǐng)域。一直以來(lái)，教育行業(yè)都是我國(guó)熱點(diǎn)行業(yè)之一，并且具備廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)企業(yè)涉及教育行業(yè)具有一定優(yōu)勢(shì)。一些實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了自身教育品牌，不再是單純性地引入教育資源。以互聯(lián)網(wǎng)教育服務(wù)為基礎(chǔ)開展相關(guān)業(yè)務(wù)，從而構(gòu)建出新型教育地產(chǎn)行業(yè)。（3）體育領(lǐng)域。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，加大了體育產(chǎn)品開發(fā)，將房地產(chǎn)與體育充分融合起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)借助自身資源，為體育產(chǎn)品業(yè)務(wù)渠道拓展提供了潛在的消費(fèi)者。以萬(wàn)達(dá)為例，萬(wàn)達(dá)與恒大體育合作，進(jìn)一步拓展了融合商業(yè)項(xiàng)目覆蓋范圍，獲得了較大成功。
　　四、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題
　　部分房地產(chǎn)企業(yè)在多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，盡管已經(jīng)取得了一定成果，打開了新的效益通道，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，還是暴露了一定問(wèn)題，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）目標(biāo)不明確。一些房地產(chǎn)企業(yè)在多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，目標(biāo)不夠明確，缺乏合理的規(guī)劃，存在盲目跟風(fēng)的情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于看重市場(chǎng)機(jī)遇，但卻忽視了自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。在進(jìn)入新領(lǐng)域后，由于缺乏行業(yè)資源積累，需要耗費(fèi)較多的資金與時(shí)間在新行業(yè)當(dāng)中重新經(jīng)歷成長(zhǎng)周期，無(wú)法快速轉(zhuǎn)型。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)明明具備了一定先天性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但卻無(wú)法充分利用，導(dǎo)致多元化經(jīng)營(yíng)受到一定程度阻礙。（2）進(jìn)入新領(lǐng)域方式不夠靈活。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，必須具備充足的人力、物力及財(cái)力資源。只有實(shí)現(xiàn)各方資源優(yōu)化配合，才能將這些資源的價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)，為房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)鋪平道路。但從大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況來(lái)看，并不具備增加一項(xiàng)業(yè)務(wù)所必需的各項(xiàng)要素，并且在選擇多元化經(jīng)營(yíng)進(jìn)入方式時(shí)存在一定的盲目性，無(wú)法結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及內(nèi)部環(huán)境篩選合適的進(jìn)入方式，也就難以實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化，使得多元化業(yè)務(wù)發(fā)展受阻。（3）多元化業(yè)務(wù)類型篩選不合理。部分房地產(chǎn)企業(yè)在拓展多元化業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)選擇一些與房地產(chǎn)行業(yè)或自身業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較低的領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張。這些領(lǐng)域多為短期熱點(diǎn)領(lǐng)域，短期內(nèi)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。一旦過(guò)了“風(fēng)頭”，這些領(lǐng)域的利潤(rùn)空間會(huì)持續(xù)壓縮，并不見得能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)持續(xù)性的盈利，甚至還會(huì)拖累房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

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