基于鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的擠出效應(yīng)及對策研究

　　一、問題提出
　　近幾年來全國房地產(chǎn)的價格逐年上漲，同時鄂爾多斯市從2004年以來對小煤礦的關(guān)停整合力度的加大，一些小煤礦主在賣煤礦中得到了巨額資金；又由于土地拆遷的作用，土地拆遷補償安置費用增加，從土地拆遷補償中也出現(xiàn)了很多富翁。在鄂爾多斯市，人們的投資渠道狹窄，很多居民把投資房地產(chǎn)作為增值保值的良好投資產(chǎn)品。人們根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，預計未來房價會不斷上漲，他們的投資會不斷增值，這樣他們心理賬戶中的資金便多了，雖然現(xiàn)實銀行賬戶中的資金并未增加。人們對房地產(chǎn)的大量投資，導致房地產(chǎn)價格的飛速上漲，最終形成房地產(chǎn)泡沫。雖然在這期間房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，但與此同時，卻忽略了其他行業(yè)的發(fā)展，如文化、教育等。
　　二、文獻回顧
　　國內(nèi)外相關(guān)研究主要集中在心理賬戶對投資、消費等人們經(jīng)濟行為的影響。
　　Tversky（2004）認為，心理賬戶是一種認知幻覺，這種認知幻覺影響金融市場的投資者，使其失去對價格的理性關(guān)注，從而產(chǎn)生非理性投資行為。Cara Okleshen等人認為聚焦組織準則可能會影響到消費者的心理記賬過程，從而研究了消費者在做出決定時社會因素的影響作用。Wong（1998）以泰國房地產(chǎn)泡沫為背景發(fā)展了一個動態(tài)模型，展示了在經(jīng)濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產(chǎn)商對市場過度樂觀的預期以及人們預期間的相互作用所產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過程中的作用機制。
　　擠出效應(yīng)是指政府支出增加所引起的私人投資或消費下降的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的擠出效應(yīng)是指由于人們對房地產(chǎn)的過熱投資，導致在其他行業(yè)的投資減少，其他行業(yè)發(fā)展緩慢的現(xiàn)象。袁冬梅、劉建江（2009在《房價上漲對居民消費的擠出效應(yīng)研究》）中曾指出，房價在一定區(qū)間內(nèi)波動時與消費正相關(guān)，超出某一水平時，房價上漲會抑制居民消費。董興邦、盧吉明（2011）指出了房地產(chǎn)行業(yè)對生產(chǎn)制造業(yè)、居民消費的“擠出效應(yīng)”，指出在資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)的同時，引起流入制造業(yè)的資金減少，制造業(yè)利潤降低，增長緩慢。Chen Tao等（2008）利用SD模型對北京的房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)進行了分析，并對北京未來的投資增長和經(jīng)濟增長做出了預測。他們認為北京的房地產(chǎn)投資對其他投資有著較大的擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)問題將成為阻礙我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的問題之一。
　　以上研究均是心理賬戶對投資、消費的作用，以及房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)和消費的擠出效應(yīng)，人們對房地產(chǎn)的投資是基于心理方面的，但很少涉及房地產(chǎn)行業(yè)對創(chuàng)新、人才及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”。
　　三、研究假設(shè)提出
　　在鄂爾多斯市，由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長、固定性和區(qū)域局限性的特點，人們對房地產(chǎn)過度投資，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，人們將大量資金投資于固定資產(chǎn)，較少地投資于其他領(lǐng)域，會產(chǎn)生對其他領(lǐng)域的擠出效應(yīng)。投資講求多樣化，應(yīng)該多對創(chuàng)新領(lǐng)域進行投資，以促進創(chuàng)新領(lǐng)域的發(fā)展。由此提出本文的假設(shè)1：
　　假設(shè)1：在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的過熱發(fā)展會對創(chuàng)新產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。
　　鄂爾多斯的發(fā)展離不開煤炭經(jīng)濟的帶動。然而，在房地產(chǎn)的過熱發(fā)展中，人們忽視了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯要實現(xiàn)將“資源依賴型”經(jīng)濟發(fā)展模式改為“資源依托型”經(jīng)濟發(fā)展模式，就需要創(chuàng)新，需要提高效益，需要節(jié)能環(huán)保。同時，鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，我們需要提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展先進制造業(yè)、物流業(yè)、文化旅游業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)等。要創(chuàng)新，就需要具有創(chuàng)新的人才。由此提出本文的假設(shè)2：
　　假設(shè)2：在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，投資者對房地產(chǎn)的大量投入會對人才產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。
　　資金在房地產(chǎn)行業(yè)的大量注入使得很少資金流入教育方面。鄂爾多斯經(jīng)濟的發(fā)展，得益于分布在不同旗（區(qū)）、不同產(chǎn)業(yè)、不同行業(yè)、不同崗位上的不同人才。由于現(xiàn)在人才缺乏，同時又存在著人才流失、提前退休、退養(yǎng)問題，使得人才更加缺乏。所以鄂爾多斯要發(fā)展教育事業(yè)，培養(yǎng)、引進人才，特別是高技術(shù)人才。而高技術(shù)人才的引進，會對高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起推動作用。由此提出本文的假設(shè)3：
　　假設(shè)3：人們對房地產(chǎn)的過多投資，導致對高新產(chǎn)業(yè)的投資減少，對高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。
　　房地產(chǎn)業(yè)的高利潤使得很多企業(yè)將大量資本投入其中，從而延緩了企業(yè)的技術(shù)更新和研發(fā)，降低了鄂爾多斯市的市場競爭力，并對其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級產(chǎn)生影響。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能否能夠領(lǐng)先發(fā)展，關(guān)鍵取決于某一技術(shù)領(lǐng)域的領(lǐng)先和突破。其可以促進地方技術(shù)進步、增強自主創(chuàng)新能力。鄂爾多斯是一個資源型地區(qū)，其可以在創(chuàng)新和人才的結(jié)合下，引進國外先進技術(shù)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，如電子信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，帶動鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展。
　　四、典型案例分析
　�。ㄒ唬﹥�(nèi)蒙古凱創(chuàng)投資集團
　　1.公司發(fā)展歷程
　　內(nèi)蒙古凱創(chuàng)投資集團有限責任公司成立于2003年10月，總部位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)，是集煤炭生產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、建材、文化、旅游、酒店、商貿(mào)和金融投資為一體的多元化企業(yè)。經(jīng)過凱創(chuàng)人十年的奮力拼搏，公司迅速發(fā)展成為一個擁有65億元資產(chǎn)和10家子公司的大型集團企業(yè)，產(chǎn)業(yè)遍布內(nèi)蒙古呼、包、鄂及北京、深圳等發(fā)達城市，創(chuàng)造了振奮人心的“凱創(chuàng)速度”和“凱創(chuàng)業(yè)績”。特別是2005年進入北京市場后，集團確立了“立足鄂爾多斯，走向全國”的遠大目標。
　　2.房地產(chǎn)業(yè)
　　當鄂爾多斯房地產(chǎn)越發(fā)升溫的時候，像很多鄂爾多斯的企業(yè)一樣，凱創(chuàng)集團也大舉進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。2005年果斷投資2000多萬元，在東勝鐵西新區(qū)儲備了40多畝建筑用地，在北京黃金地段王府井買下了一座面積6800平方米的大酒樓，成立了北京凱創(chuàng)金街商務(wù)酒店。2006年，為了更好地推進“走向全國”的發(fā)展目標，凱創(chuàng)集團在位于北京黃金地段——金融街1號購置了整層面積為2000多平米的辦公區(qū)，成立了內(nèi)蒙古凱創(chuàng)集團北京分公司，同時成立了北京凱創(chuàng)金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在懷柔區(qū)開發(fā)占地2000畝的“凱創(chuàng)牡丹園”旅游地產(chǎn)項目。2009年10月31日，凱創(chuàng)集團公司又在極具發(fā)展?jié)摿Φ囊两鸹袈迤煺�府所在地阿拉騰席熱鎮(zhèn)的黃金地段成功競拍400余畝土地，全力打造高品質(zhì)商住小區(qū)。2011年，凱創(chuàng)集團在東勝鐵西新區(qū)開發(fā)建設(shè)鄂爾多斯標志性的城市綜合一體“凱創(chuàng).城市之巔”，凱創(chuàng)·城市之巔坐落于鄂爾多斯鐵西區(qū)，未來CBD的黃金地段是以鄂爾多斯城市地標為目標，占地面積14.1萬m2、總建筑面積52萬m2的都會地標綜合體。該項目開發(fā)面積53萬平方米。就在凱創(chuàng)集團忙于房地產(chǎn)業(yè)的暴力追逐時，煤炭被拋置在一邊，文化旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)更是涉足較少，其擁有資產(chǎn)63億元，可是，大多是房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)。

相關(guān)熱詞搜索：鄂爾多斯 擠出 泡沫 效應(yīng) 對策研究