房屋建筑面積測量【論房屋建筑面積的測量】

　　在2002年3月國家政府為了切實做好房屋面積計算和房屋權(quán)屬登記工作，保護房屋當事人的合法權(quán)益特發(fā)出了“關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”， 對2000年2月國家質(zhì)監(jiān)局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》作了完善的解釋和補充。在工作實踐中，許多工作人員由于對房屋建筑面積的測量存在不同意見分歧，這在很大程度上阻礙了測量工作的正常進行，耽誤了建筑工程工作的順利展開，本文就筆者針對在實際的房屋建筑面積測量工作中遇見的一些問題提出己鄙薄，僅供大家參考。
　　準確的房屋建筑面積測量，首先需對房屋建筑面積的概念有著正確認識。房屋建筑面積一般包括：陽臺、地下室、挑廊、室外樓梯等房屋外墻各勒角的外圍水平投影面積的總和，且層高需要≥2.20米，有上蓋，具有牢固結(jié)構(gòu)性的建筑。在實際的測量過程中，需要采集房屋的數(shù)據(jù)、要測量房屋建筑的準確面積以及成果資料的整合與審查，最后準確無誤歸檔等。
　　1.測量精度要求
　　1.1邊長測量的精度要求
　　如果房屋面積測量無顯著的系統(tǒng)誤差，隨機誤差占主導(dǎo)地位，即邊長測量誤差與房屋面積誤差都服從正態(tài)分布，則可推出邊長測量的精度標準，不同面積的房屋各級面積精度的限差于（表一）種：
　　
　　（表一）
　　1.2房屋邊長、層高多次測量的限差規(guī)定
　　多次測量邊長、層高結(jié)果較差絕對值應(yīng)滿足：|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H為實測值，小于10米按10米計）。 實測邊長與經(jīng)批準的圖紙設(shè)計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認為實際房屋邊長與設(shè)計值相符（其中D為實測邊長，以米為單位）:
　　|△D|≤0.03米（D≤10米時）；|△D|≤0.003D （10米＜D≤30米時）；|△D|≤0.10米 （D＞30米時）。
　　1.3面積測量的精度要求
　　由于房屋建筑面積測量的精密度受到不同區(qū)域中的經(jīng)濟、技術(shù)發(fā)展水平以及房屋建筑自身的條件影響限制，當前國家現(xiàn)行的GB/l7986.1―2000國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，將對房產(chǎn)建筑的面積精密度劃分為三個等級，詳（見表二）：
　　
　�。ū矶�）
　　2.建筑面積計算的方法
　　2.1施工設(shè)計圖房屋面積計算
　　一般來說，對于房屋建筑面積的測量有兩種，一種是根據(jù)圖紙測量，另外一種是根據(jù)房屋的實地勘測測量，本文先從施工圖紙的計算方法來介紹。首先，測算工作人員在依據(jù)房屋建筑施工圖紙來計算建筑物面積時，應(yīng)先從房屋對應(yīng)邊進行校核，對分段邊長之和與總長度進行較核，若測量出校核數(shù)據(jù)不符時，應(yīng)把施工圖紙立即返回工程建設(shè)單位進行修整。對于已竣工且有施工圖紙的房屋建筑，若在實測中，邊長與圖紙邊長之差絕對值滿足限差規(guī)定時，則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。
　　2.2房屋面積的實地測量
　　在馬克思主義哲學(xué)原理中，我們得知實踐不僅是檢驗真理的標準，而且是唯一的標準。因此，對于房屋的實地測量是目前房屋測量中使用最普遍且精算度最準確的測算方法。在實地測量中，實地量距法和坐標解析法是最為常見的計算方法。但在實地測量中，也要講究因地制宜，不能多種方法混為一談，如：當測算面積≤100m2時，實地量距法比坐標解析法的精度要高；而又當測算面積≥100m2時，實地量距法比坐標解析法的精度要稍低。所以，我們在面積測算中，使用了實地量距法與坐標解析法結(jié)合的辦法。對于邊長不超過一個尺段的房屋，實地測量每一條邊，平差后計算房屋建筑面積；反之，可采用全站儀實測坐標后計算相應(yīng)總邊長值。
　　2.3房屋層高測量
　　在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項目的標準層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進行層高測量。當建筑物設(shè)計層高＜2.10m或＞2.30m，可只測量一個層高值；當設(shè)計層高在＞2.10m和＜2.30m之間范圍時，應(yīng)在不同位置測量3個以上層高值取平均值作為實測層高值，層高測量取位至0.01米。
　　3.房屋實地測量應(yīng)注意的問題
　　1）建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為公用建筑面積時，該段墻體不取半外墻，公用建筑面積的邊長量取至墻體外側(cè)。建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積的邊長應(yīng)包含半墻厚度。建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻。分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長；2）當一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成層高在＞2.20m和＜2.2m兩部分時，應(yīng)分別測量兩部分的邊長數(shù)值；3）實測房屋外墻的邊長時，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應(yīng)現(xiàn)場記錄裝飾貼面厚度，裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況盡可能實測。
　　4.總結(jié)
　　總的來說，房屋面積的測量工作是房地產(chǎn)稅費的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的重要依據(jù)，是一項當之無愧的技術(shù)性強、要求度高、服務(wù)于消費者切身利益的重要工作。因此，測算人員在測量的實際工作中需要細致縝密、一絲不茍，嚴格遵守國家測算實施標準規(guī)范，在高質(zhì)量、高效率的工作中為房產(chǎn)事業(yè)做出更大貢獻。
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　�。ㄗ髡邌挝唬喊不帐∷匏煽h房地產(chǎn)管理局測繪隊安徽安慶246500）

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