【中國房地產(chǎn)四大謎題】 中國四大謎題有哪些

　　為什么房地產(chǎn)在我們 　　這個時代如此特殊而重要? 　　中國的經(jīng)濟現(xiàn)實常常存在很多悖論,難以用常理去解釋其原委,揣摩其演變。中國房地產(chǎn)正是這樣一個悖論的綜合體,同時還是一個廣角鏡,透過它既可以觀察普通民眾的市井百態(tài),也能看到社會價值在效率與公平之間艱難而痛苦的選擇。為什么房地產(chǎn)在我們這個時代如此特殊而重要?
　　在從傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會艱難轉(zhuǎn)型的過程中,每個特定時期都有其特殊的歷史使命:工業(yè)化是改革開放前三十年的核心命題,即要改變以農(nóng)耕為主的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式,使勞動者擺脫不可再生的土地資源的限制,從而沖破一富就生,一生就窮的馬爾薩斯陷阱,走上人均收入不斷提高的現(xiàn)代經(jīng)濟增長道路。
　　在農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不足15%,農(nóng)業(yè)人口大部分通過工業(yè)部門擴張實現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)的情況下,工業(yè)化已經(jīng)基本實現(xiàn)。因而,城市化將成為今后發(fā)展的核心問題。
　　而房地產(chǎn)是城市化最直接的表現(xiàn)形式。少數(shù)的風云人物呼風喚雨的背后是滾滾向前的歷史車輪,數(shù)億農(nóng)民或被動或主動地改變生活方式,由農(nóng)村向城市聚集,這是未來幾十年時代發(fā)展的主題,就其規(guī)模和影響而言,即使在世界范圍也是絕無僅有的。正是在這一波瀾壯闊的背景下,才會出現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的風起云涌,而且,過去十幾年間的飛速發(fā)展僅僅是一個開端,真正的大戲可能尚未登場。
　　
　　為什么房地產(chǎn)價格上漲
　　快于收入的增長?
　　城市化引發(fā)的對房地產(chǎn)的剛性需求,部分地解釋了在世界經(jīng)濟危機與中國經(jīng)濟增長放緩的背景下,中國的房地產(chǎn)為何仍舊堅挺,而在經(jīng)濟稍有復蘇跡象時,房價已經(jīng)駛上了快車道。
　　但是,基本的經(jīng)濟學原理說明,商品價格是由供求兩片剪刀共同決定的,如果需求的增加引起了價格的大幅上漲,那么,肯定是供給受到了阻礙。
　　實際上,過去三十年的大部分時間里,雖然大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和需求都在成倍增長,但除了糧食以外,工業(yè)品的價格基本保持穩(wěn)定,尤其相對于收入的上漲,正因為如此,才會有普通民眾整體生活水平的提高。而房地產(chǎn)的價格上漲不僅快于其他普通消費品,而且快于人們收入的增加,這樣的上漲本質(zhì)上不是由于供求的結構性矛盾,而是總量上供給滯后于需求的快速增長。
　　房地產(chǎn)供給不足,顯然不是由于無利可圖,或者缺少資金和勞動,而是由于可供開發(fā)的土地資源的稀缺。雖然城市周邊有大量的耕地和農(nóng)村集體建設用地,但是必須轉(zhuǎn)換為國有土地,才能夠進行合法的開發(fā),而依據(jù)現(xiàn)有法律,政府壟斷了這一轉(zhuǎn)換過程,并依靠土地轉(zhuǎn)讓與土地征收之間的差額,獲取巨大的收益。在很多地區(qū),政府“經(jīng)營”城市實際上淪為“經(jīng)營”土地,土地收益成為地方財政的重要補充,甚至是主要來源。
　　實際上,當政府壟斷了土地供給時,就像精明的商人一樣,不會一次性出讓自己的所有貨物,而是奇貨可居,待價而沽,使土地價格不斷上升,以便從土地轉(zhuǎn)讓中獲得最大的總收益。對政府壟斷的土地資源競爭,是權錢交易和滋生腐敗的溫床。這種既無效率也不公正的制度,自然會引發(fā)社會民眾的質(zhì)疑和憤慨。
　　
　　房地產(chǎn),穩(wěn)定還是擾動經(jīng)濟?
　　泡沫生成,泡沫膨脹,泡沫破裂,房地產(chǎn)市場上的一幕幕悲喜劇在世界各地重復上演,房地產(chǎn)波動造成的影響速度之快,范圍之廣,程度之深,讓人驚嘆。
　　房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟中是一條特殊的紐帶,將金融與實體經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起,房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品,房地產(chǎn)貸款是創(chuàng)造貨幣供給的重要形式,而貨幣則是現(xiàn)代經(jīng)濟運行必須的血液。
　　當貨幣供給增加時,企業(yè)利潤和工人收入相應增加,投資和消費因而上升,帶動經(jīng)濟較快增長;反之,貨幣供給收縮,則會導致經(jīng)濟放緩。因此,通過貨幣供給,房地產(chǎn)與經(jīng)濟運行緊密聯(lián)系在一起。當貨幣供給增加時,一部分貨幣又會流入房地產(chǎn)市場,同時經(jīng)濟增長也會帶動房地產(chǎn)需求,而由于建設周期較長,房地產(chǎn)供給短期內(nèi)是缺乏彈性的,這會引起房地產(chǎn)價格的進一步上升,使房地產(chǎn)作為抵押品的價值升高,從而商業(yè)銀行可以發(fā)行更多的貨幣,刺激經(jīng)濟增長進一步加速。
　　房地產(chǎn)就像一個 “加速器”,在經(jīng)濟繁榮時期使貨幣在金融體系和實體經(jīng)濟之間加速流轉(zhuǎn),但是,這是一個“雙向”加速器――如果房地產(chǎn)價格下跌,就會使商業(yè)銀行創(chuàng)造的貨幣減少,經(jīng)濟陷入衰退,這會使房地產(chǎn)價格進一步下跌,從而引發(fā)經(jīng)濟危機。
　　但是,并不意味著房地產(chǎn)是引發(fā)經(jīng)濟危機的罪魁禍首。恰恰相反,在市場自發(fā)的調(diào)節(jié)下,這是保障經(jīng)濟穩(wěn)定增長的精巧的機制。由于土地供給總量是有限的,隨著經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)市場的規(guī)模也會穩(wěn)步增加,以此為抵押發(fā)行貨幣,可以保持貨幣供給的穩(wěn)定性與經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性。只有當房地產(chǎn)市場或者金融市場出現(xiàn)重大變化,上述穩(wěn)定機制遭到破壞,使得房地產(chǎn)價格波動異常時,才會導致經(jīng)濟的劇烈波動。
　　在日本和東亞危機中,這種破壞性的力量來自于過快的金融自由化進程或者錯誤的金融自由化次序,在美國次貸危機中,破壞來自于以資產(chǎn)抵押證券化為代表的所謂金融創(chuàng)新導致的貨幣供給的急劇增加。
　　與其他國家相似,中國正處于金融自由化的進程中,金融業(yè)管制的放松和競爭的加劇都會使得貨幣供給高于正常水平,這為房地產(chǎn)價格的上漲創(chuàng)造了適宜的宏觀環(huán)境,而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價格的上漲成為必然趨勢,同時正在加速的城市化進程不斷創(chuàng)造出對房地產(chǎn)的巨大需求,這些因素綜合在一起,導致中國房地產(chǎn)如脫韁野馬逆市飛揚,似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟規(guī)律的束縛。
　　但是,這種非常規(guī)的運行方式也同時孕育著巨大的風險,刺激增長與形成泡沫之間只存在一條難以明辨的細線。通過調(diào)控房地產(chǎn)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行,這是一把有力但異常危險的工具。
　　為什么地王頻現(xiàn)?
　　2009年中國房地產(chǎn)市場最吸引眼球的莫過于“地王”標價的記錄不斷被刷新。實際上,地王的出現(xiàn)對其社會民眾的心理暗示作用遠大于對房地產(chǎn)市場的實際影響。
　　房地產(chǎn)是一個特殊的市場,提供的是具有很大差異性的“異質(zhì)”商品,區(qū)位、戶型、周邊環(huán)境等因素都對房地產(chǎn)價格有著重要影響。在特定時期,受到區(qū)位和空間的限制,與需求相比,供給總是有限的,比如名校周圍的房子總是供不應求。地王正是大量資金追逐這一稀缺資源的產(chǎn)物。
　　由于收入分配的差異,根據(jù)購買能力和意愿,人們對房地產(chǎn)的實際需求各式各樣,由此房地產(chǎn)市場形成了不同的層次和結構,既有奢侈的豪宅,也有勉強容身的小戶型,這屬于市場的結構性問題。
　　當房地產(chǎn)市場的結構以強烈的反差呈現(xiàn)在公眾面前的時候,它是否符合社會公平的原則,常常遭到人們的質(zhì)疑,但是問題的根源不在于唯利是圖的開發(fā)商,而是由收入分配決定的需求結構使得提供這樣差異巨大的產(chǎn)品是有利可圖的。因此,這歸根結底是收入分配的問題,問題的解決不在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結構,而在于調(diào)節(jié)收入分配。在保持現(xiàn)有收入分配格局不變的情況下,對房地產(chǎn)市場結構的調(diào)節(jié),只能使得市場機制進一步扭曲。
　　在既定的收入分配差距較大的情況下,要讓房地產(chǎn)不再成為城市化進程的障礙,唯一的出路在于增加總量供給,而將結構性問題由市場機制來解決。通過增加市場總量的供給,尤其是增加土地供給,使得給窮人蓋房子和給富人蓋房子同樣有利可圖,才能平抑房地產(chǎn)價格,改善社會福利,這可能比經(jīng)濟保障住房的建設更重要。
　　增加總量供給的另外一個好處在于化解正在積累的房地產(chǎn)金融風險。在供給受到限制的情況下,大量的房地產(chǎn)需求會引起價格的劇烈波動,使房地產(chǎn)成為投機者的游樂場。但是,當經(jīng)濟緊縮時,投機者并不承擔相應的損失,呆壞賬增加的商業(yè)銀行成為直接的受害者。當損失如此巨大,以至銀行無力承擔時,最終埋單的將是政府,而救援資金的提供者則是全體納稅人。當銀行收縮信貸引發(fā)經(jīng)濟衰退時,所有人的利益都會不同程度遭到損失,而宏觀經(jīng)濟形勢下滑時,即使謹慎放貸的銀行也難以幸免。
　　未雨綢繆。從長期來看,政府應當解除土地供給過程中的制度性障礙,斬斷政府與房地產(chǎn)開發(fā)之間的直接的利益鏈條,保障土地總量供給的規(guī)模和增長速度,為加快城市化進程消除障礙。從短期來看,盡量避免將房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的工具,減少對市場運行的直接干預。
　　(作者系南開大學經(jīng)濟研究所副教授、經(jīng)濟學博士)

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