物業(yè)稅來了?_物業(yè)稅

　　在全國各地的樓市高燒持續(xù)不退之時,房地產物業(yè)稅的消息再次浮出水面,不過這一次的版本新?lián)Q了一個名稱――住房保有稅 　　 　　4月8日,有市場傳言稱,上海擬開征住房保有稅,這一計劃由上海市住房保障和房屋管理局牽頭,方案已經成型,可能對存量房和增量房一并征收,從購房套數、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免稅。
　　上海市住房保障和房屋管理局很快在第二天就做出回應:“關于在房產保有階段征稅的問題,早在黨的十六屆三中全會上就明確提出了。在房產保有階段征稅,要經國家層面定,地方應貫徹執(zhí)行好。如果有關部門正在做一些研究也是完全正常的。上海一定會堅決貫徹國家的一系列房地產調控政策,堅持‘三個為主’的原則。房管部門雖不是稅收征管的主管部門,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好�！�
　　由于上海市房管局對于傳言并未否認,無形中大大提高了消息的可靠性,而在此之前,重慶市市長黃奇帆表示,將針對高價商品房征收特別房產消費稅,相關方案已經上報國務院。房地產市場似乎將面臨政府的重拳出擊,一時之間,房地產市場再次呈現(xiàn)風雨欲來之勢。盡管物業(yè)稅的種種傳聞再次升溫,不過至少從短期來看,大級別的調控和房地產市場還暫時無緣。
　　早在2003年的十六屆三中全會上,《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》就首次提出物業(yè)稅:“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應取消有關收費�！彪S后的7年時間里,物業(yè)稅一直在全國多個城市“空轉”運行,始終沒有進入實施階段,這一次的種種傳聞表明,物業(yè)稅似乎已經近在咫尺,不過,物業(yè)稅最終會以怎樣的面目出現(xiàn),始終還是一個謎團。
　　無論是物業(yè)稅還是住房保有稅,最終能否對房價形成強有力的調控,核心問題在于是否涉及土地環(huán)節(jié)。我國現(xiàn)有的土地制度是開發(fā)商向政府一次性繳清70年的土地使用權,然后轉移到購房者身上,這導致住房市場的交易環(huán)節(jié)成本高,而持有環(huán)節(jié)成本低的局面,如果物業(yè)稅改革將土地出讓金分攤至70年之內繳納,住房交易價格將會大幅下降,而持有住房的成本將會大幅提升,可以同時起到降低房價和打擊投機的雙重作用,可謂對房地產市場調控的一劑猛藥。如果規(guī)避土地環(huán)節(jié),只是單純對房屋持有階段加征l%左右的保有稅,對于調控房價根本起不到任何作用,反而會形成火上澆油之勢,如果按照國土資源部的數據,去年全國的住宅價格上漲25%,那么加收1%的保有稅只是杯水車薪,很快就會被投機者轉移消化,不過是徒增普通購房者的負擔。
　　對于物業(yè)稅是否應該觸及土地出讓金,除了關于“稅金”和“租金”的理論性爭議外,反對者的主要理由是土地財政對地方政府過于重要,如果將土地出讓金分攤至70年之內,意味著當屆政府的土地財政收入將大幅縮水,這將對地方政府的財力形成嚴重打擊,進而影響地方經濟的發(fā)展。
　　土地財政是一個老生常談的話題,其對地方政府固然重要,但這種重要程度可能被嚴重夸大,比如有些研究指出,土地出讓金甚至占到某些地方財政收入50%以上,已經成為地方政府的財政支柱。以2009年為例,這一年的全國土地出讓金比2008年大幅增長60%,達到了1.59萬億元,這樣的數字對地方政府又意味著什么?目前我國地方政府的收入來源主要有三塊――中央稅收返還和轉移支付、地方本級財政收入和地方政府性基金收入。以2009年來看,中央稅收返還和轉移支付2.86萬億元,地方本級財政收入3.26萬億元,地方政府性基金收入1.59萬億元,合計7.71萬億元。2009年的1.59萬億元土地出讓金,大致占比約為20.6%,雖然這也是不低的比例,但遠遠沒有成為地方財政的支柱。有些研究指出的50%比例,應該是忽略了中央稅收返還和地方政府性基金收入,僅僅和地方本級財政收入作比較。2009年的土地價格大幅七漲了60%,在士地價格相對較低的其他年份,土地財政的占比顯然更低。土地財政對地方政府的意義在于,地方政府自然是希望土地收入越高越好,但如果大幅縮水,地方政府也不會陷入無米之炊的困局。所以,土地財政不應成為反對物業(yè)稅改革土地出讓金的借口。
　　真正的挑戰(zhàn)不在于土地財政,而在于地方政府的債務壓力。在歷經過去兩年的金融危機就是之后,各地方政府的債務負擔急劇上升,已經成為我國經濟的潛在風險。1994年分稅制改革之后,國家稅收的大部分歸于中央財政,中央和地方大約按照53%和47%的比例分成,但是在財政支出上,地方政府承擔了約70%的支出,按照我國《預算法》的規(guī)定,地方政府不能發(fā)行地方政府債券,在這樣的背景下,各地涌現(xiàn)出大量的城市建設投資公司,成為地方政府的主要融資平臺。
　　金融危機之后,一方面為配合中央的“4萬億”計劃,一方面也為了主動爭取銀行巨額貸款,地方政府的債務水平大幅上升。2008年初,全國各級地方政府投融資平臺的負債總額約為1萬多億元,根據央行的數據,截至2009年5月末,全國地方政府的負債超過5萬億元,根據財政部財政科學研究所的數據,目前我國地方投融資平臺負債超過6萬億元。如果以6萬億元計算,相當于2009年全國GDP的18%,相當于2009年全國財政收入的88%,相當于地方政府本級財政收入的185%。
　　6萬億元的負債水平,如果按照我國5年期以上貸款利率5.94%來看,每年的利息支出就高達3000多億元,占地方政府本級財政收入的比重約為10%,按照央行2009年的調查數據,地方投融資平臺的平均資產利潤率不到1.3%,這意味著只有部分項目能夠依靠自身的現(xiàn)金流償還利息,更多則是依靠地方政府的信用和財政補貼,其中壞賬風險自是不言而喻。由于大多數基建項目周期較長,當屆政府可以享受投資帶來的GDP增長,但是風險則由后來者承擔,這也使得一些地方政府在舉債時多了一份激勵,少了一份約束。但是風險也并非遙不可及,作為地方政府融資的主要平臺,各地的城市投資公司多以土地價值作為融資抵押,如果土地市場價格大幅下滑,地方政府的債務風險可能會提前兌現(xiàn)。對地方政府而言,真正的風險可能不在于土地財政縮水,而在于土地價格縮水。如果物業(yè)稅將土地出讓金包含在內,可能會導致土地市場價格下跌,進而使得地方政府的債務風險浮出水面,這樣的風險遠遠超過土地財政。
　　物業(yè)稅最終以怎樣的面目出現(xiàn),取決于推出物業(yè)稅的初衷,是為了調控房價,還是為了增加稅收?以中國經濟目前的態(tài)勢來看,增加稅收的可能性顯然大大高于大幅打壓房價的可能性,因為中國經濟在短期內對于房地產的依賴程度并未減輕,房地產的引擎作用依然重要。
　　今年3月份,我國發(fā)生貿易逆差72.4億美元,為2004年4月以來首次出現(xiàn)貿易逆差。雖然只是單月逆差,但也說明我國今年的經濟對于出口引擎不宜寄望過高。從投資來看,今年是“4萬億”計劃的最后一年,中央投資規(guī)模從年初就顯示出回落狀態(tài),今年1-2月,我國城鎮(zhèn)固定資產投資1.3萬億元,同比增長26.6%,去年全年的投資增速為30.1%,尤其是國有及國有控股公司的投資增速,去年全年為35.2%,今年前兩月僅為27.4%。在中央投資有意識撤退的背景下,只有房地產投資能夠展開投資接力,支撐整體投資規(guī)模,今年前兩月,我國房地產開發(fā)投資3144億元,增長31%,遠遠超過去年全年16%的投資增速。從投資占比來看,今年前兩月的房地產投資規(guī)模占我國城鎮(zhèn)固定資產投資比例為24%,隨著將來中央投資繼續(xù)回落,這一占比還將繼續(xù)上升。
　　在經過了一輪金融危機的洗禮之后,中國經濟依然和房地產引擎密不可分,在這樣的既成事實下,任何對于房地產的大幅度調控,最終都會演變成對中國經濟的間接傷害。以此來看,物業(yè)稅能夠在多大程度上調控房價,自然也就可以想象。只有當中國經濟改變了“外需靠美國,內需靠地產”的結構,才可能出現(xiàn)真正意義上的房地產調控,而這種調控最終以何種面目出現(xiàn),物業(yè)稅、保有稅、取消優(yōu)惠利率還是大幅加息?這些只不過是具體技術層面的問題。
　　(《三聯(lián)生活周刊》2010年第16期,作者為該刊記者)

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