[重慶確定開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅]重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　新華社報(bào)道：記者1月9日從正在召開(kāi)的重慶市“兩會(huì)”上獲悉，重慶市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。 　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在政府工作報(bào)告中提出，“十二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。重慶成為首個(gè)將“開(kāi)征商品房房產(chǎn)稅”寫(xiě)入地方政府工作報(bào)告的城市。分析人士認(rèn)為，對(duì)高檔房征收房產(chǎn)稅，從直接效果上看是抑制房?jī)r(jià)。同時(shí)，重慶試點(diǎn)是為房產(chǎn)稅將來(lái)在全國(guó)鋪開(kāi)累積經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)稅收體系。
　　據(jù)悉，財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶開(kāi)征商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制定，報(bào)財(cái)政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺(tái)文件開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息獲得進(jìn)一步明確，但試點(diǎn)方案依然霧里看花。重慶市版本主要是針對(duì)高檔住宅，基本思路是先對(duì)別墅、200平方米以上的“大房子”和評(píng)估價(jià)值超過(guò)主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房開(kāi)征；按面積計(jì)，實(shí)行累進(jìn)稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開(kāi)征；每戶家庭擁有普通住宅超過(guò)四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。
　　消息人士稱，重慶市針對(duì)高檔房征收的房產(chǎn)稅稅率可能在1%左右。正當(dāng)坊間普遍認(rèn)為重慶開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為“增量房”之時(shí)，1月12日黃奇帆再次拋出重磅消息稱存量增量都要征。與此同時(shí)，黃奇帆還稱“我們要不了多久，會(huì)有正式的新聞發(fā)布會(huì)”。顯然，重慶扣動(dòng)房產(chǎn)稅“發(fā)令槍”的時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
　　開(kāi)征房產(chǎn)稅的諸多待解決難題
　　
　　開(kāi)征房產(chǎn)稅理論依據(jù)不成立
　　
　　稅乃國(guó)器，用之有據(jù)。征稅必須有憑有據(jù)。但目前地方政府的征稅依據(jù)，是湮沒(méi)在故紙堆里的一則文件：1986年國(guó)務(wù)院授權(quán)地方政府可以對(duì)“經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)”開(kāi)征房產(chǎn)稅，即房產(chǎn)稅對(duì)工業(yè)和商業(yè)單位征收，對(duì)居民不征收。當(dāng)初的文件似乎也僅僅是向有酒店商鋪之類的企業(yè)征房產(chǎn)稅，而如今，它突然變成了地方政府向居民所擁有的各種房產(chǎn)征稅的法理依據(jù)。這顯然會(huì)引起爭(zhēng)議；同時(shí)，房產(chǎn)稅與物業(yè)稅應(yīng)該是完全不同的兩個(gè)稅種，但是就目前來(lái)看，房產(chǎn)稅的細(xì)則很難看出其與物業(yè)稅有什么本質(zhì)區(qū)別。新修改的房產(chǎn)稅對(duì)每個(gè)居民都征收，這還是房產(chǎn)稅嗎？
　　
　　開(kāi)征房產(chǎn)稅效果能否真的達(dá)到預(yù)期目的仍存懸念
　　
　　開(kāi)征房產(chǎn)稅的動(dòng)機(jī)是什么？房產(chǎn)稅的征收是否能夠真的降房?jī)r(jià)？郎咸平認(rèn)為或許征收房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。同時(shí)，征收房產(chǎn)稅只看財(cái)富，不看負(fù)擔(dān)，必然會(huì)導(dǎo)致一部分并不富裕的人負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。即使房產(chǎn)稅開(kāi)征使多套房持有者一半被逼出了房，問(wèn)題也嚴(yán)重。市場(chǎng)可供租賃的房源減少一半，房子的租金將上漲一倍，這又加重了承租者的負(fù)擔(dān)。出租人再把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到租金上，承租人將面臨雪上加霜的不堪局面。雖然房產(chǎn)稅的開(kāi)征可能起到抑制炒房的作用，但是魯莽地把泡沫捅破，會(huì)招致中國(guó)經(jīng)濟(jì)狂跌幾年乃至十幾年的災(zāi)難性打擊，這是任何人都不愿意看到的。因此房產(chǎn)稅的開(kāi)征能否實(shí)現(xiàn)其初衷，仍然值得推敲。
　　
　　房產(chǎn)稅征收遭遇執(zhí)行難
　　征收難點(diǎn)一：稅基如何確定
　　
　　自2010年10月7日上海樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，有報(bào)道說(shuō)：“據(jù)悉，上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)房產(chǎn)稅稅率為0.3%-0.4%。如果依此計(jì)算，若房子購(gòu)買總價(jià)為220萬(wàn)元，0.4%的房產(chǎn)稅率即意味一年需繳納8800元�！币源藖�(lái)看，房產(chǎn)稅的稅基就是“購(gòu)買總價(jià)”，即成本價(jià)。但此前提到房產(chǎn)稅時(shí)，總是以評(píng)估價(jià)（或重估價(jià)、市場(chǎng)價(jià)）作為稅基，因?yàn)槌雠_(tái)房產(chǎn)稅的一個(gè)重要目的就是抑制投機(jī)，拿上海來(lái)說(shuō)三年前買的房子基本上漲了1倍，若還是以“購(gòu)買總價(jià)”作為稅基，就違背了出臺(tái)房產(chǎn)稅的初衷。
　　征收難點(diǎn)二：對(duì)象如何確定
　　是向所有住房征收還是向一部分住房征收？按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人的最新表態(tài)，征收房產(chǎn)稅的對(duì)象是所有個(gè)人住房。但是，目前的市場(chǎng)調(diào)控是為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，為了讓中低收入者買得起房，這說(shuō)明調(diào)控的主要方向是打擊炒房的市場(chǎng)投機(jī)勢(shì)力，自住型消費(fèi)仍得到政策的支持。如果向所有個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，那實(shí)際上把那些為還房貸而節(jié)衣縮食的“房奴”一起作為打擊對(duì)象了。但是，如果實(shí)行差別化稅收，只向擁有三套房甚至更多房源的業(yè)主開(kāi)征，在確定征收對(duì)象上顯然存在非常大的難度。
　　
　　鏈接
　　國(guó)外房產(chǎn)如何征稅兼顧穩(wěn)定和公平
　　
　　美國(guó)：大頭用來(lái)建學(xué)區(qū)
　　在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱為房產(chǎn)稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對(duì)房屋本身征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時(shí)要繳納的稅。美國(guó)房產(chǎn)的交易稅大概為房?jī)r(jià)的2%―4%，一般由買賣雙方平攤，在過(guò)戶時(shí)一次性交齊。
　　征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來(lái)說(shuō)，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1：1：5。
　　韓國(guó)：利用賦稅穩(wěn)定房?jī)r(jià)
　　韓國(guó)政府于2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%―2%之間。此外，韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對(duì)象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，也是根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。
　　為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國(guó)政府又出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購(gòu)買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購(gòu)買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購(gòu)買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需要繳納6%―35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。
　　日本：根據(jù)時(shí)價(jià)征稅
　　在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來(lái)說(shuō)，買房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。即便購(gòu)買的是公寓樓，也會(huì)依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋�。因此，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
　　一般說(shuō)來(lái)，從房屋、土地保有類課稅來(lái)看，與土地、房屋有關(guān)的稅金，包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等稅種。對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。在其后的兩年中，如無(wú)重大變化，一般不重新估價(jià)。
　�。ňC合2010年12月13日《人民日?qǐng)?bào)》，2011年1月10日《新華每日電訊》、《南京晨報(bào)》、《大眾日?qǐng)?bào)》、《廣州日?qǐng)?bào)》和1月11日《杭州日?qǐng)?bào)》）

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