業(yè)委會(huì) 業(yè)委會(huì)如何不再成擺設(shè)

　　 　　北京市住建委2010年年底出臺(tái)“新規(guī)”，自2011年起，小區(qū)物業(yè)上年收支明細(xì)，首季度必須向業(yè)主公示。業(yè)主質(zhì)詢，物業(yè)應(yīng)及時(shí)答復(fù)；業(yè)主要求審計(jì)，物業(yè)應(yīng)予配合。但一些業(yè)主擔(dān)憂，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)身份尷尬、組織松散，如果不從體制上改革，仍難滿足維權(quán)需要。
　　有關(guān)專家表示，由于城市小區(qū)管理體制不順，業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物管企業(yè)之間的矛盾日益突出。應(yīng)借新一輪房地產(chǎn)改革之機(jī)，加快物業(yè)監(jiān)管改革，維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益。
　　業(yè)委會(huì)成“擺設(shè)”令人憂
　　2010年11月初，因無法忍受小區(qū)里的夜總會(huì)長(zhǎng)期擾民，昆明江東花園小區(qū)部分業(yè)主將夜總會(huì)圍住。為避免沖突升級(jí)，業(yè)委會(huì)成員喊話要求業(yè)主克制，無濟(jì)于事，最后警察、干部及時(shí)趕到，業(yè)主才散去。
　　“業(yè)主很分散，需要有能力維權(quán)的業(yè)委會(huì)�！崩ッ鞯岢孛�古屋小區(qū)業(yè)主方先生的話，道出了許多業(yè)主的心聲。
　　但在北京、昆明和濟(jì)南，部分業(yè)主抱怨一些小區(qū)的業(yè)委會(huì)“只是個(gè)擺設(shè)”。有些業(yè)委會(huì)不僅沒能力維權(quán)，而且被物管和開發(fā)商操控，甚至淪為斂財(cái)工具。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的訴求，集中在服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)上。對(duì)開發(fā)商的訴求，集中在房屋質(zhì)量和公共設(shè)施方面。對(duì)業(yè)委會(huì)的訴求，則是希望能夠代表業(yè)主維護(hù)合法權(quán)益。
　　但限于體制、地位、手段等原因，不少業(yè)委會(huì)難以履行職責(zé)。2010年11月5日，因?yàn)橹肛?zé)業(yè)委會(huì)不作為，昆明別墅區(qū)滇池名古屋小區(qū)的業(yè)主罷免了業(yè)委會(huì)。
　　“不能代表業(yè)主維權(quán)，還要業(yè)委會(huì)干什么？”北京海淀區(qū)馬連洼百旺家苑小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任魏強(qiáng)坦言，按照規(guī)定，業(yè)委會(huì)籌備時(shí)，開發(fā)商、居委會(huì)、派出所等都要派代表進(jìn)籌備組，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。實(shí)際上，“只要籌備組有一人被對(duì)方爭(zhēng)取過去，業(yè)主代表就成了少數(shù)�！�
　　因?yàn)檎J(rèn)可度低，導(dǎo)致一些業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。在昆明盤龍區(qū)，記者從區(qū)房管局物管科了解到，轄區(qū)內(nèi)有住宅小區(qū)400多個(gè)，但2004年以來成立業(yè)委會(huì)的只有幾十個(gè)，現(xiàn)有業(yè)委會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)也不佳�！跋窠鹦切�區(qū)等業(yè)委會(huì)屆滿后，沒組織換屆就不了了之�！�
　　業(yè)委會(huì)原是業(yè)主維權(quán)的代言人，為什么成了“擺設(shè)”？甚至走向業(yè)主的對(duì)立面？
　　 體制不順導(dǎo)致“角色尷尬”
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)“維權(quán)難”，首先是體制不順，缺乏手段。
　　昆明市人與自然小區(qū)撤換物管時(shí)遭遇“垃圾圍城”，業(yè)委會(huì)決定自己聘用保潔、保安管理，但開設(shè)公共賬戶時(shí)，各銀行都以“業(yè)委會(huì)的性質(zhì)無法明確”“企業(yè)法人和社團(tuán)法人的要求不同”等理由拒絕。這說明業(yè)委會(huì)的法律地位不明晰。
　　停車費(fèi)、廣告收入、會(huì)所租金等公共收益被侵占,往往是業(yè)委會(huì)訴訟的重點(diǎn)問題。不少業(yè)委會(huì)反映，在矛盾沖突前，業(yè)委會(huì)都曾向政府部門反映，但大都置之不理，讓走法律程序。但打官司是業(yè)委會(huì)更頭疼的事。由于業(yè)委會(huì)主體不明晰，各項(xiàng)手續(xù)都要業(yè)主授權(quán)，這就得挨家挨戶找人直到過半業(yè)主同意，操作起來難度很大。
　　北京市物業(yè)管理辦法規(guī)定，原物管拒不撤出小區(qū)的，不得強(qiáng)行接管，逾期不撤出的可罰款10萬元。魏強(qiáng)認(rèn)為，這實(shí)際上縱容了物管賴著不撤�！按蚬偎敬蠖家�一兩年，而10萬元罰款對(duì)于物管數(shù)百萬元的年收入，簡(jiǎn)直是小菜一碟�！笔聦�(shí)證明，在許多城市，此類官司大多以業(yè)主敗訴告終。
　　“因?yàn)闄C(jī)制缺失，不少業(yè)委會(huì)生存環(huán)境太差。”魏強(qiáng)說，更換物管時(shí)業(yè)委會(huì)成員受到砸車、堵鎖眼、恐嚇、被打傷等威脅很常見�！皹I(yè)委會(huì)太難了，需要政府大力扶持�！�
　　盡快讓業(yè)委會(huì)成為“責(zé)任主體”
　　“業(yè)委會(huì)是自治組織，我們不能過多干預(yù)。”昆明市盤龍區(qū)房管局物管科張女士說，業(yè)委會(huì)成立首先要業(yè)主提出來，政府才能指導(dǎo)。而現(xiàn)有規(guī)定，沒有政府部門對(duì)業(yè)委會(huì)的制約手段。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅在業(yè)委會(huì)的管理歸屬上，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)定，各地的做法五花八門。昆明市的小區(qū)業(yè)委會(huì)由政府房管局管；青島市由建設(shè)局下設(shè)的物業(yè)辦公室備案，街道辦事處對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)；北京市則要求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案和指導(dǎo)監(jiān)督。
　　一些物管公司表示，對(duì)物管這種事關(guān)千家萬戶利益的事，政府應(yīng)該多管一管。但目前情況是，政府部門大都以“物管已經(jīng)市場(chǎng)化了，你們自己和業(yè)主協(xié)商”作答�！拔锕苜M(fèi)收不齊，物管公司就只能挪用公共收益或者起訴業(yè)主，這很容易激化矛盾�！�
　　一些業(yè)主也認(rèn)為，政府部門應(yīng)該完善管理和服務(wù)制度。昆明業(yè)主許先生建議，政府可根據(jù)地段、房屋性質(zhì)、服務(wù)項(xiàng)目、小區(qū)面積等制定一套指導(dǎo)價(jià)格，保障業(yè)主的利益。
　　有關(guān)專家認(rèn)為，應(yīng)借新一輪房地產(chǎn)改革之機(jī)，通過法規(guī)形式賦予業(yè)委會(huì)明晰的權(quán)利義務(wù)。李義翔表示，目前政府出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例還只是原則性規(guī)定，對(duì)業(yè)委會(huì)如何建設(shè)，如何行使職能，如何規(guī)范運(yùn)作等，沒有作出明確安排。
　　中國(guó)商業(yè)法研究會(huì)秘書長(zhǎng)李業(yè)順說，應(yīng)明確業(yè)主授予業(yè)委會(huì)哪些權(quán)限，無需每次履職都經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意。同時(shí)，應(yīng)明確業(yè)主的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)，以便糾正業(yè)委會(huì)和物管企業(yè)的錯(cuò)誤做法，直至將其罷免。
　　（摘自《中國(guó)青年報(bào)》）

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