【房子背后是個(gè)家】 破解房子背后有口井

　　今年年初的兩個(gè)數(shù)字給國(guó)內(nèi)本不清晰的房地產(chǎn)業(yè)又蒙上了一層面紗。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2009年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲1.5％，而國(guó)土資源部承認(rèn)2009年全國(guó)城市平均房?jī)r(jià)升幅達(dá)到25.1％。
　　兩個(gè)部門的數(shù)字不一，這在近年中并不多見(jiàn)。但爭(zhēng)議很快不了了之，因?yàn)榉棵駛儫o(wú)心關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。他們關(guān)心的是，在不斷攀高的房?jī)r(jià)之下，如何以最便宜的價(jià)格、最好的質(zhì)量買到屬于自己的房子。
　　
　　冷眼看“買房熱”
　　
　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在短短10年的時(shí)間里創(chuàng)造了一個(gè)世界奇跡。
　　有資料顯示，解放初期，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為4.5平方米；1978年僅為6.7平方米；2009年底，這一數(shù)字已經(jīng)超過(guò)30平方米。
　　更為重要的是，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)82％的城市住房歸居民自有。而在國(guó)外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國(guó)也不過(guò)為68％，英國(guó)為56％，歐洲等其他國(guó)家均在30％-50％之間。作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)僅用不到10年時(shí)間，城市居民住房自有率就達(dá)到了世界第一。
　　而這遠(yuǎn)不能滿足市民對(duì)房子的需求。中國(guó)調(diào)查網(wǎng)的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，目前仍有超過(guò)60％的城市家庭有新購(gòu)房和換房的意向。大量的需求推動(dòng)了房?jī)r(jià)的飆升。2009年，全國(guó)房?jī)r(jià)住宅銷售均價(jià)達(dá)到4600元／平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元／平方米，為住房制度改革以來(lái)漲幅最高的一年。
　　“城市居民住房自有率”達(dá)到了世界第一，人們卻高興不起來(lái)。央行6月8日發(fā)布的《2009年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》顯示，2009年全國(guó)個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放2.2萬(wàn)億元，累計(jì)支持購(gòu)買住房707.1萬(wàn)套，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放額占同期住房銷售額的53.8％。也就是說(shuō)，至少超過(guò)一半的自有住房是靠舉債買來(lái)的。
　　此外，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，充滿了非理性的色彩，炒作空間比較大。在這樣的情況下，百姓早點(diǎn)買房，實(shí)際上變相成了一種固定投資，保值升值可能性比較大，而這無(wú)疑又大大刺激了中國(guó)人的買房動(dòng)機(jī)。
　　這樣的“超前消費(fèi)”，造就了一個(gè)被稱為“房奴”的群體。“背著房子生活”已經(jīng)成為一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象，光鮮的房子與清苦的生活形成了鮮明對(duì)比。為房子的支出影響了相當(dāng)一大部分人的生活質(zhì)量。
　　
　　不可忽視“家”文化
　　
　　“是何種力量把他們聚集到此時(shí)一起購(gòu)房呢?是什么原因讓購(gòu)房者在房?jī)r(jià)飛漲之時(shí)購(gòu)房熱情也日益增高呢?”許多外國(guó)人不能理解中國(guó)人購(gòu)房的熱情。
　　從文化根源上分析，熱衷于買房子與中國(guó)的傳統(tǒng)文化有很大關(guān)系。對(duì)中國(guó)影響根深蒂固的儒家文化是以“家”為核心的文化，其禮儀、道德等價(jià)值理念和行為規(guī)范也是以“家”為紐帶的，而維系“家”文化的物質(zhì)載體則是有私有產(chǎn)權(quán)的住宅。
　　在中國(guó)的歷史文化中，沒(méi)有住宅就意味著沒(méi)有“家”，意味著生活的不穩(wěn)定�！熬訜o(wú)定所”、“流離失所”、“寄人籬下”都是極為落魄和窮困的人，一般家境以上的人，是都有自己或簡(jiǎn)陋或豪華的住宅的。因此國(guó)人總是竭盡全力購(gòu)買屬于自己的住房，“買房置地”成為長(zhǎng)達(dá)2000多年的中國(guó)封建社會(huì)上至官宦商賈下至地主平民一致的追求。
　　到了今天，雖說(shuō)土地所有權(quán)不再私有，住宅用地不過(guò)有70年的使用權(quán)，但基于文化基因的消費(fèi)習(xí)慣還在驅(qū)使人們?cè)敢鈨A其所有去購(gòu)買屬于自己的住宅，有能力的還會(huì)想方設(shè)法換個(gè)大點(diǎn)的房子改善居住條件，以圖生活的安定與舒適。
　　對(duì)住房的倚重，除了可以解決“居住”之憂外，還可以獲得精神上的滿足。住在自己的房子里和住在租借別人的房子里、住在大房子里和住在小房子里的感受是不一樣的。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)專家尹中立認(rèn)為，“在設(shè)計(jì)住房制度時(shí)，應(yīng)該充分考論中國(guó)的文化背景。鑒于國(guó)人對(duì)住房的特殊感情，住房分配制度一定要強(qiáng)調(diào)公平優(yōu)先，‘居者有其屋’對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有特殊意義。”
　　
　　讓“居者有其屋”
　　
　　房子已經(jīng)成為一個(gè)牽扯到千家萬(wàn)戶的社會(huì)問(wèn)題。相對(duì)于解放之后的公房時(shí)代，上世紀(jì)末的住房制度改革，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速興起，提供了大量的房產(chǎn)，住房的選擇余地大大放寬，房子成了生活質(zhì)量和家庭實(shí)力的一個(gè)重要體現(xiàn)。有房子和沒(méi)房子，大房子和小房子，成為評(píng)價(jià)生活條件的標(biāo)準(zhǔn)，甚至是談婚論嫁的必備條件。
　　現(xiàn)在每年新建幾百萬(wàn)套的房子仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市家庭的住房需求。在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平和房產(chǎn)資源下，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”?無(wú)數(shù)政府官員和專家表示，現(xiàn)在除了增加供給，滿足需求，還要在引導(dǎo)人們心理預(yù)期上采取措施，不妨鼓勵(lì)租房而不是買房。
　　但租房市場(chǎng)并不樂(lè)觀。1998年開(kāi)始的房改，把國(guó)家的房子轉(zhuǎn)讓給了個(gè)人，之后未再建設(shè)國(guó)家所有的居住房，政府已經(jīng)沒(méi)有房子可租。從目前看，租房供給依賴的出租市場(chǎng)因相關(guān)政策及配套服務(wù)的缺失限制了健康發(fā)展。在國(guó)外，有人專門以投資的方式買了房產(chǎn)用以出租，慢慢收回成本及收益。但從國(guó)內(nèi)看，房屋租價(jià)與購(gòu)房成本差距太大，不適應(yīng)當(dāng)作投資的途徑。目前的出租房基本上都是個(gè)人暫時(shí)用不著的用來(lái)出租，一旦另有用途，房主即會(huì)趕走房客，租房者只能另覓他處。租房的不穩(wěn)定性在一定程度上降低了無(wú)房者租房的興趣。
　　租房和買房所享受的待遇不同也在堅(jiān)定著買房者的決心。一些人之所以選擇買房，往往看重的還是購(gòu)房所能帶來(lái)的“增值服務(wù)”，比如教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。租房者則無(wú)法享用這些公共資源。
　　高房?jī)r(jià)和租房市場(chǎng)的不健全把相當(dāng)一部分人擋在了需求住房和改善居住條件的大門之外。住房問(wèn)題如何解決?最后的方案落到了住房供應(yīng)體制上。建立合理的房地產(chǎn)供應(yīng)體系，對(duì)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的民生保障，具有非同尋常的意義。一個(gè)較為科學(xué)的方案是，高收入家庭的住房靠市場(chǎng)解決，中低收入家庭的住房要靠政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)困難家庭和群體，則要以公共租賃房、廉租房加以解決。
　　對(duì)于解決居民的住房問(wèn)題，新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。50年間，新加坡建屋發(fā)展局建造了90萬(wàn)間“組屋”，協(xié)助了9成住戶購(gòu)買了屬于自己的房子，是全球惟一近乎達(dá)到百分之百擁屋率的國(guó)家。“組屋”由政府建設(shè)，價(jià)格也相對(duì)便宜，為私房?jī)r(jià)格的一半，并對(duì)出售的對(duì)象給予政府補(bǔ)貼。
　　其實(shí)，在許多國(guó)家，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已“力不從心”的時(shí)候，大都采用政府干預(yù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)政策予以解決。二戰(zhàn)后美國(guó)退伍軍人的住房問(wèn)題，德國(guó)戰(zhàn)后的城市重建，英國(guó)幾十年前所進(jìn)行的房改，以及新加坡和香港等地住房問(wèn)題的解決，都是類似政府參與的“經(jīng)濟(jì)適用房”式的住房政策發(fā)揮了作用。
　　實(shí)際上，中國(guó)比其他任何國(guó)家都有條件大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和其他保障性住房。城市土地屬于全民國(guó)有，這也就相當(dāng)于作為城市公民在買房用地上所涉及到的用地的基本居住權(quán)利保障。另外，減少審批亂收費(fèi)，政府指導(dǎo)房?jī)r(jià)，都會(huì)進(jìn)一步減輕購(gòu)房人的成本，讓更多的人能夠走進(jìn)購(gòu)房者的隊(duì)伍。
　　富裕者住豪宅，中產(chǎn)階級(jí)買經(jīng)濟(jì)適用房，暫時(shí)無(wú)房者租住公共租賃房，困難者申請(qǐng)社會(huì)保障房。有這樣一個(gè)住房供應(yīng)機(jī)制，大多數(shù)居民住房需求才會(huì)得到滿足，真正“居者有其屋”。

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