【房產(chǎn)稅不會(huì)是樓市中的原子彈】 樓市調(diào)控房產(chǎn)稅

　　國(guó)慶前，新的針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺(tái)，表示要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。近日，又看到有報(bào)道稱，上海的房產(chǎn)稅政策即將推出。 　　個(gè)人理解，不管是房產(chǎn)稅，還是物業(yè)稅，就是根據(jù)房產(chǎn)的市值，按一定的稅率，每年征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。這種稅在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，是地方財(cái)政的主要來(lái)源。以美國(guó)為例，各地方政府，用來(lái)維持警察老師隊(duì)伍的主要經(jīng)費(fèi)，都來(lái)自于房產(chǎn)稅。這兩年因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌了近30％，雖然稅率沒(méi)有變，但稅基下降，美國(guó)房產(chǎn)稅的繳稅額也明顯減少，這是美國(guó)各州政府普遍面臨財(cái)政漏洞的重要原因。就中國(guó)而言，雖然早在約20年前，就出臺(tái)了《房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)如果自用，要繳納1 2％的房產(chǎn)稅，而出租，要繳納租金收入20％的房產(chǎn)稅，但對(duì)個(gè)人住宅，卻一直是免征的。
　　對(duì)于很多指望實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)的廣大無(wú)房階級(jí)，似平房產(chǎn)稅是一個(gè)希望。雖然我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有大的泡沫，這個(gè)泡沫的破滅是不可避免的，但我卻并不認(rèn)為房產(chǎn)稅的威力象原子彈一樣大，能讓全國(guó)的住宅價(jià)格立竿見(jiàn)影地快速下跌。主要原因如下
　　1、人們有普遍的看漲房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。中國(guó)房?jī)r(jià)近12年以來(lái)持續(xù)上漲，任何一次短暫的隔靴搔癢式的調(diào)控導(dǎo)致的下跌，其實(shí)回過(guò)頭來(lái)看，都是買入的良機(jī)。一個(gè)維持了12年的大趨勢(shì)，手中有房，或一再錯(cuò)失買房良機(jī)的人，怎么可能輕易相信個(gè)小小的房產(chǎn)稅政策能讓房?jī)r(jià)下跌呢?恐怕相信房產(chǎn)稅讓房?jī)r(jià)止?jié)q的人都不會(huì)太多。
　　個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格，不象天氣。如果中國(guó)13億人一致說(shuō)第二天天氣將下雨，天氣并不會(huì)受到任何這種強(qiáng)大的心理預(yù)期的影響，該出太陽(yáng)就出太陽(yáng)，該下雨就下雨。但是如果市場(chǎng)上擁有購(gòu)買力的人強(qiáng)烈預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲，購(gòu)買力的釋放，就會(huì)現(xiàn)實(shí)地成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量。
　　2、房產(chǎn)稅相對(duì)于房產(chǎn)的增值收益，實(shí)在不值一提，以2009年為例，全國(guó)住宅價(jià)格普遍上漲近50％，漲幅超過(guò)100％的樓盤(pán)比比皆是。中國(guó)的房產(chǎn)稅即使按美國(guó)除阿拉斯加之外的近40個(gè)州房產(chǎn)稅的算術(shù)平均稅率1.44％來(lái)算，這點(diǎn)稅收負(fù)擔(dān)，相對(duì)于房?jī)r(jià)的巨大漲幅算得了什么?
　　中國(guó)始終有很多房產(chǎn)投資人，他們買下房產(chǎn)，甚至懶得出租收取租金�，F(xiàn)在住宅的年租金相對(duì)于房產(chǎn)市價(jià)，一般也就是2％。這點(diǎn)小錢和按以往經(jīng)驗(yàn)每年的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)算，算得了什么?
　　3、中國(guó)的房產(chǎn)稅一定只真對(duì)少數(shù)房產(chǎn)征收。很多家里只有一套房產(chǎn)的人非常擔(dān)心會(huì)被征收房產(chǎn)稅，其實(shí)如果真是這樣，幾乎所有的人都會(huì)反對(duì)征收房產(chǎn)稅�？峙逻B稅務(wù)局的人都會(huì)消極征收。有個(gè)法國(guó)國(guó)王說(shuō)得好，向老百姓征稅就象從鴨身上撥毛，既要撥到盡量多的毛，又要讓鴨不致于疼得叫起來(lái)。
　　所以個(gè)人估計(jì)，房產(chǎn)稅如果征收，也只會(huì)對(duì)擁有三套房的家庭對(duì)第三套和第三套以上的房產(chǎn)征收。第二套房都不會(huì)征收。這樣市場(chǎng)上的拋壓雖然會(huì)有一些，但兩年內(nèi)，僅這點(diǎn)拋壓市場(chǎng)的消化能力目前看還是不成問(wèn)題的。所以
　　兩年內(nèi)，房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響非常小。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的影響卻非常大。看看美國(guó)，有個(gè)叫羅伯特希勒的教授，搞了一個(gè)美國(guó)自1890年以來(lái)的扣除通貨膨脹率的真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)，從這張圖里可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的房?jī)r(jià)從1890年開(kāi)始，100多年根本就沒(méi)有任何上漲。反而在1920和1940年代長(zhǎng)期低迷。直到次貸危機(jī)前的超低利率刺激，才出現(xiàn)了明顯的上漲，但這種上漲是缺乏基本面支撐的，最終引發(fā)的次貸危機(jī)。美國(guó)房?jī)r(jià)近100年都無(wú)法跑贏CPI，非常重要的原因就是房產(chǎn)稅，不要小看每年只有1％的稅但這是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金支出。
　　因此，房產(chǎn)稅如果實(shí)際征收特別在全國(guó)范圍內(nèi)推廣后，會(huì)不斷地教育中國(guó)人，最終發(fā)揮它的威力，成為中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)長(zhǎng)期理性的重要原因。

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