樓市不能輕言“救”_政府救樓市

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期不景氣，其實(shí)質(zhì)是在房地產(chǎn)泡沫的制造過(guò)程中階段性受阻。此時(shí)如果政府在金融、信貸等方面放手進(jìn)行所謂的“救助”，那就意味著支持房地產(chǎn)業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫。
　　
　　始于2003年的本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，與房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)有較為密切的關(guān)系。正是基于此，當(dāng)前許多人提出中國(guó)政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)予以“救市”扶助。但筆者認(rèn)為，目前政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”。
　　隨著中國(guó)福利分房制度的取消，1999年以來(lái)，在公有住房商品化、商品房買賣規(guī)范化、二手房交易放寬等政策的引導(dǎo)下，中國(guó)城市居民住房商品化、私有化以前所未有的進(jìn)程快速推進(jìn)。但2006年以來(lái)，中國(guó)各主要城市地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格快速上漲，而且房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍存在開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為。2007年，為了防范逐步放大的地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，央行、銀監(jiān)會(huì)出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。
　　一年后的2008年，監(jiān)管部門(mén)的9?27房貸新政顯示出威力，投機(jī)炒樓行為和各地房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭暫時(shí)被遏制，商品房?jī)r(jià)格和銷售開(kāi)始回歸理性。在市場(chǎng)的觀望心態(tài)和相對(duì)緊縮的金融政策下，一些一直依靠貸款而缺乏自有資金、但投資戰(zhàn)線卻拉得很長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，這是政策調(diào)整的附屬效應(yīng)，不足為奇，如果因此而取消政策限制，甚至出臺(tái)“救市”新政，前期努力將前功盡棄。
　　
　　誰(shuí)從“救市”獲益最大?
　　
　　從2007年10月份以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)了所謂“蕭條”的態(tài)勢(shì)，但這種“蕭條”遠(yuǎn)不是真正意義上的蕭條。
　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，蕭條是指在市場(chǎng)價(jià)格不斷下跌即使跌破成本價(jià)的情況下，需求依然難以有效提高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。反觀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求不旺的原因不在于出現(xiàn)了真正的蕭條，而是由于產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高，大大超過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買能力，因而壓制了需求。個(gè)別地區(qū)樓盤(pán)大幅度降價(jià)，結(jié)果購(gòu)房者踴躍購(gòu)買，已說(shuō)明了這一問(wèn)題。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析，中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，其本質(zhì)在于市場(chǎng)需求和供給不能形成均衡，只要價(jià)格回落到均衡價(jià)格，需求和供給就會(huì)達(dá)到均衡。正是由于產(chǎn)品的供應(yīng)者即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持價(jià)格不回落，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至還要將價(jià)格抬高一下，最終人為造成了供需缺口。
　　目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在等待市場(chǎng)積攢反彈的力量，希望重現(xiàn)前幾年房?jī)r(jià)扶搖直上的局面。他們?cè)谑袌?chǎng)“蕭條”的情況下還能維持強(qiáng)姿態(tài)，恰恰說(shuō)明前幾年的暴利積累足夠讓他們挺過(guò)去，只是沒(méi)以前那么舒服而已。如果挺不住了，房?jī)r(jià)自然要降。
　　開(kāi)發(fā)商擔(dān)心一旦房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)控制不住，很可能就會(huì)一路降低到其應(yīng)有的價(jià)格即均衡價(jià)格，而這一價(jià)格水平很可能比現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格要低很多，房地產(chǎn)開(kāi)放商的贏利就將大幅降低。開(kāi)發(fā)商力圖通過(guò)堅(jiān)挺、熬過(guò)利益集團(tuán)和政策博弈期，達(dá)到操控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的目的。一些開(kāi)發(fā)商采取變相的方法降低價(jià)格，意圖無(wú)非是要掩蓋房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌的趨勢(shì)，希望通過(guò)這種間接的降價(jià)方式達(dá)到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產(chǎn)名義價(jià)格不下降的目的。
　　
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠操控市場(chǎng)的原因在于其壟斷性。雖然房地產(chǎn)業(yè)表面具備了“充分競(jìng)爭(zhēng)”的形式，但是從具體運(yùn)營(yíng)上看，無(wú)論從拿地、貸款、上市融資，還是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上，都多多少少有“權(quán)力資本”的影子。
　　不透明的要素市場(chǎng)、不完全遵循市場(chǎng)規(guī)則的政府、地產(chǎn)和金融等相關(guān)利益關(guān)聯(lián)方的運(yùn)營(yíng)方式，注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分競(jìng)爭(zhēng)的。
　　更為重要的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商壟斷了定價(jià)權(quán)力這一最重要的話語(yǔ)權(quán)，極度拉高了進(jìn)入這一行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的要素成本價(jià)格，導(dǎo)致廣大購(gòu)房者只能成為被動(dòng)的接受者，導(dǎo)致希望理性經(jīng)營(yíng)、追求微利或者適度利潤(rùn)的良性資本無(wú)力進(jìn)入。即使在目前房市表面不景氣的情況下，現(xiàn)有的壟斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也能堅(jiān)持住，關(guān)鍵就是其壟斷了定價(jià)權(quán)。
　　上述的分析可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入的是一個(gè)行業(yè)內(nèi)自釀的偽“蕭條”期，是房地產(chǎn)商自己造就的階段性處境，并不存在本質(zhì)上的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。
　　
　　中美房地產(chǎn)危機(jī)性質(zhì)截然不同
　　
　　許多國(guó)人要求政府出臺(tái)“救市”政策，其列出的參照依據(jù)是美國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)金融危機(jī)的“救市”計(jì)劃。但中美的房地產(chǎn)危機(jī)和市場(chǎng)蕭條性質(zhì)與階段截然不同，美國(guó)的政策在中國(guó)并不適用。
　　美國(guó)出臺(tái)“救市”政策是在次級(jí)(風(fēng)險(xiǎn)更高)房地產(chǎn)按揭貸款以及其衍生金融產(chǎn)品泡沫破裂后，為維持經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)采取注入大量資金的補(bǔ)救措施。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期不景氣，其實(shí)質(zhì)是在房地產(chǎn)泡沫的制造過(guò)程中階段性受阻。此時(shí)如果政府在金融、信貸等方面放手進(jìn)行所謂的“救助”，那就意味著支持房地產(chǎn)業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫。
　　如果政府那樣做，表面看，結(jié)果是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的賬面數(shù)字保住了增速指標(biāo)、房地產(chǎn)開(kāi)放商重回暴利時(shí)代，但實(shí)際受損失的是普通購(gòu)房者和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康增長(zhǎng)的前景。老百姓購(gòu)買了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務(wù)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)由于房地產(chǎn)的過(guò)度泡沫早晚要破裂，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不僅可能重蹈日本80年代房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也將重現(xiàn)美國(guó)本次房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的一系列金融和信用危機(jī)。
　　美國(guó)之所以要“救市”，一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在很大程度上，政府要救的是金融系統(tǒng)。而是否采取“救市”行為，很大程度上取決于對(duì)金融系統(tǒng)受到危害程度的判斷。
　　美國(guó)采取“救市”行動(dòng)，主要是因?yàn)榉坷�美和房地美兩家公司因�(yàn)槭Э氐睦�益�?qū)動(dòng)，采取了一邊放住房按揭貸款、一邊向金融市場(chǎng)推出次級(jí)按揭貸款證券化產(chǎn)品的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)而，房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生的相關(guān)信貸金融風(fēng)險(xiǎn)，在金融投資市場(chǎng)得到成倍數(shù)鏈條式擴(kuò)張。
　　導(dǎo)致美國(guó)政府這次采取措施“救市”的根本原因在于，房利美和房地美這兩家公司寡頭壟斷性地承擔(dān)了帶有美國(guó)國(guó)民住房金融公共服務(wù)性質(zhì)的按揭貸款業(yè)務(wù)，在缺乏約束的情況下，其所承攬的業(yè)務(wù)量在國(guó)家整個(gè)地產(chǎn)金融中集中占比過(guò)大，加之按揭貸款證券化的傳導(dǎo)作用，最終導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)異常敏感、巨無(wú)霸似的把風(fēng)險(xiǎn)放大到整個(gè)金融市場(chǎng)、并且有可能使美國(guó)國(guó)家金融體系崩盤(pán)。再加上一直以來(lái)對(duì)這兩大公司債務(wù)部分的政府信用擔(dān)保承諾，美國(guó)政府才完整接管了兩家公司。盡管如此，這一行動(dòng)在美國(guó)仍然爭(zhēng)議很大。
　　然而，適應(yīng)美國(guó)特殊情境下的政策，未必適應(yīng)中國(guó)情境。首先，當(dāng)前階段下，中國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)貸款所占比例與美國(guó)相比，依然較低，而且，遠(yuǎn)沒(méi)有與美國(guó)兩房貸款機(jī)構(gòu)類似的、把中國(guó)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)如此集中的頻臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)。
　　其次，中國(guó)并沒(méi)有實(shí)施按揭貸款證券化等高風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)新，即使暴露一些局部地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)在整個(gè)金融系統(tǒng)大規(guī)模傳播。而且風(fēng)險(xiǎn)也有利于當(dāng)局和金融業(yè)在此關(guān)鍵時(shí)刻，加強(qiáng)自我監(jiān)管，懸崖勒馬，回歸理性經(jīng)營(yíng)，避免重蹈美國(guó)兩房機(jī)構(gòu)瀕危的覆轍。
　　再次，在中國(guó)，“斷供”這一說(shuō)法最近很短時(shí)間才出現(xiàn)，而且大多數(shù)被證明為由某些利益團(tuán)體推動(dòng)的騙局，而另一部分可能會(huì)出現(xiàn)斷供的團(tuán)體，恰恰正是投機(jī)者，不是住房消費(fèi)者。因此，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的可能性并不存在。同時(shí)，即使出現(xiàn)小規(guī)模投機(jī)者斷供，銀行業(yè)整體資產(chǎn)規(guī)模大，當(dāng)前受到的影響仍不會(huì)是主要問(wèn)題。
　　
　　“救市”政策有違公平
　　
　　“救市”的忠實(shí)擁護(hù)者大概包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、地方政府等，這些團(tuán)體背后的利益動(dòng)機(jī)不言而喻，都是能夠從房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲中獲利的階層。
　　客觀而言，目前的房地產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)使社會(huì)各階層的利益格局發(fā)生了很大的、不利于中低收入階層的變化，并且這一改變已經(jīng)通過(guò)壓縮消費(fèi)，進(jìn)而影響到了宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的前景，如果繼續(xù)做出有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的行為，無(wú)疑會(huì)激化社會(huì)矛盾，代價(jià)高昂。
　　人們記得，在幾年前，為了控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，政府曾陸續(xù)出臺(tái)過(guò)一系列措施政策，而這些卻被房地產(chǎn)商和一些政府部門(mén)聯(lián)合“抵消”了，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目的。目前，在國(guó)內(nèi)外雙重壓力的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷暴力遭受壓力的時(shí)候，政府有什么理由一直讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)處于被保護(hù)的地位?
　　即使說(shuō)，在中國(guó)過(guò)去所經(jīng)歷的一個(gè)不可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下，房地產(chǎn)行業(yè)一度貢獻(xiàn)于投資拉動(dòng)和GDP數(shù)字增長(zhǎng)，但是如果任由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱市場(chǎng)，受到損毀的將是絕大多數(shù)人的未來(lái)利益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而從其中得利的只會(huì)是少數(shù)人，這顯然是不公平的。
　　而任何政策不公平，最終都會(huì)在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上，反映為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代價(jià)，甚至可能表現(xiàn)為畸形繁榮之后的真正蕭條。

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