【廣州城中村，淺水深水慢慢行】冬天魚在深水還是淺水

　　由于經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)，廣州城中村改造的民間博弈力量比內(nèi)地城市較強(qiáng)一些，政府尊重民間的力量也多一些，這是好現(xiàn)象。大多數(shù)城中村形成成熟的自發(fā)改造條件，尚需時(shí)日。 　　 　　端午節(jié)前的獵德涌上，停靠在岸邊的4只練習(xí)用龍舟格外引人注目，印著“熱烈歡迎各村飛龍蒞臨”的橫幅在風(fēng)中飛揚(yáng)，顯示傳統(tǒng)節(jié)日的氣氛并沒有因村子的改建而消亡。龍舟停泊不遠(yuǎn)處是古老的獵德橋，現(xiàn)在它已成了獵德的歷史標(biāo)記。
　　穿過獵德橋后短短的隧道，進(jìn)入眼內(nèi)的是截然不同的景象：蜿蜒的施工墻，大片綠色防護(hù)網(wǎng)，在工地包圍中孤獨(dú)屹立的“李氏大宗祠”……這便是改建中的獵德村。
　　2008年1月15日，隨著第一鏟土的培入，獵德村改造工程正式破土動(dòng)工�，F(xiàn)在，村子大約拆T--半左右，新的樓房已經(jīng)漸漸建起。一位村民告訴記者，房子已被拆建的村民暫時(shí)搬到了別的地方，等樓房蓋好再搬回來，“聽說拆建進(jìn)度很快，亞運(yùn)前就可以住進(jìn)新房”。
　　有趣的是，雜亂不堪的工地旁，經(jīng)常有其他城中村的村民成群結(jié)隊(duì)前來參觀，他們對(duì)改造后的獵德村有著不亞于本村村民的期待。因?yàn)�，作為廣州城中村改造工程的第一個(gè)成功試點(diǎn)，今天的獵德村，極有可能就是明天的冼村、石牌村……
　　
　　繁華都市里的第三世界
　　
　　廣州有138個(gè)城中村，在政府眼里，它們都是恨不得除之而后快的痼疾。
　　擁有700多年歷史的石牌村離獵德村不遠(yuǎn)，同樣位于天河核心區(qū)域。這條老村子周邊的土地早早就被政府和開發(fā)商征完了，旁邊建起了高樓大廈，商鋪林立，已成為廣州最繁華的地段之一。
　　然而，城市高樓雖包圍了石牌村，但這個(gè)村子里的原生態(tài)村民并沒有憑空消失，他們只是窩縮在高樓之間，形成了陰暗角落的一個(gè)特殊生態(tài)群。
　　從繁華的石牌東路一條小巷拐進(jìn)村子，就像進(jìn)入了另一個(gè)世界。在這里看到的并不是一般所說的“握手樓”，而是更親密接觸的“貼面樓”、“接吻樓”，低矮的樓房對(duì)戶陽臺(tái)緊緊貼在一起，遮天蔽日，以致在初夏陽光普照的下午，樓與樓的夾縫之間居然透不進(jìn)一縷明亮的光線，所有人和物都被籠罩在沉沉的陰暗當(dāng)中。
　　就是這片狹窄陰暗的區(qū)域里，一共有3656棟房子據(jù)村民稱，村里最神奇的一塊宅基地明明不足10平方米，上面卻能蓋起40多平方米的建筑面積。這些違章建筑和臟亂景觀，與天河繁華的城市面貌顯然格格不入，更遑論里面層出不窮的治安問題總是讓政府傷透腦筋。
　　早在2000年9月廣州市召開的“城鎮(zhèn)建設(shè)管理工作會(huì)議”上，市政府就提出了城中村改造的思路，確定在未來5年要加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，建立整體協(xié)調(diào)的大都市城鎮(zhèn)體系。
　　然而，雖然9年前就定下改造的主旋律，但直至現(xiàn)在，稱得上改造完成的只有一兩個(gè)小規(guī)模的自然村，除了獵德村，真正大規(guī)模的成功改造經(jīng)驗(yàn)至今沒有出現(xiàn)。
　　在記者走訪的過程中，一些城中村的負(fù)責(zé)人表示，幾年前就依照政府要求遞交了本村的改造方案，因?yàn)楦鞣N原因一直沒有獲批。像石牌村這樣的上世紀(jì)90年代就已經(jīng)聲稱要改造的村子，至今竟然還沒有定下正式的改造規(guī)劃。
　　
　　
　　慢慢慢，還是慢
　　
　　顯然，與其他城市大拆大建的豪邁風(fēng)格相比，廣州城中村改造的最大特色就是“慢”。廣州市常務(wù)副市長蘇澤群曾向媒體坦言，目前城中村改造進(jìn)展“十分慢，慢得讓人心寒”。
　　讓官員心寒的背后，是城中村生態(tài)里復(fù)雜的利益體系。
　　《都市里的村莊》一書作者，廣州技術(shù)師范學(xué)院教授藍(lán)宇蘊(yùn)對(duì)記者說：“對(duì)城中村深惡痛絕，大都因?yàn)槌鲇谡�府本位的角度思想。政府比較在乎城市景觀、形象以及對(duì)管理者的影響。城中村的確是城市里各種問題比較集中的地方，它們的存在可能會(huì)影響政府管理的聲望，但同時(shí)要看到，城中村體系本身不但包含了復(fù)雜的利益關(guān)系，而且還承載了部分政府功能，其存在有一定合理性�！�
　　尤其廣州城中村當(dāng)中所涉及的利益比分量，又比內(nèi)地城市更為顯著。
　　走在石牌村里，小發(fā)廊、租書店、快餐檔、小士多等密集地?cái)D迫在巷道兩旁，這里共有1200多家小店鋪，經(jīng)營者操著五湖四海的鄉(xiāng)音，絕大多數(shù)并非本村人。
　　士多檔主楊先生在石牌村開店已有兩年了，這間15平方米左右的小店鋪，每月租金僅2000元，這在寸土寸金的天河根本是不可思議的，楊先生一家三口就靠著這家店討生活，雖然賺的錢不多，但因?yàn)榇遄永锏呐涮紫�費(fèi)也相對(duì)低廉，所以小日子還過得去。
　　“一室一廳房租600元／月，發(fā)廊洗剪吹10元，次、三肉一菜的盒飯6元/個(gè)……只要走出這條小巷踏上石牌東路，這些價(jià)格就是天方夜譚了�！�
　　廣州作為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的開發(fā)性沿海城市，外來人口登記數(shù)字已超過364萬人，有關(guān)人員分析，加上尚未登記在冊(cè)的。外來人員總數(shù)至少在500萬以上，其中有不少屬于低收入人群。在這個(gè)生活水平較高的城市，城中村廉價(jià)的商鋪和出租屋供需兩旺。
　　一方面，通過在宅基地上興建房屋，每戶城中村村民一般都擁有數(shù)百平方米的房屋，可以以出租商鋪、房屋給外鄉(xiāng)租客的形式，每個(gè)月賺取不菲租金，解決了其在城市化進(jìn)程中因失地引致的生存危機(jī)。
　　另一方面，低廉的租金和物價(jià)，使城中村內(nèi)形成了一個(gè)自給自足、物價(jià)低廉的生活?yuàn)蕵放涮紫到y(tǒng)，這就為很多收入低微的外來務(wù)工人員提供了廉價(jià)的落腳點(diǎn)。于是，對(duì)于其周邊商圈而言，城中村又在無意中承載了“勞動(dòng)力蓄水池”、“倉庫”等多重功能。
　　“石牌電腦城之所以這么旺，其中一個(gè)重要的原因是石牌村�！币晃辉陔娔X城賣配件的店主不假思索地對(duì)記者說。1993年，石牌村集體企業(yè)三駿集團(tuán)與發(fā)展商簽定協(xié)議，在石牌西投資興建室內(nèi)電腦城，隨后，天河電腦城、金硅谷等一批電腦市場(chǎng)才真正在石牌西成行成市。而石牌村的大量廉價(jià)出租屋不但為這個(gè)華南最大的IT商圈提供了大量廉價(jià)勞動(dòng)力，同時(shí)也提供了廉價(jià)貨倉。
　　在這樣一個(gè)渾然一體的利益共同體面前，城中村改造涉及原來的經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)型，牽一發(fā)而動(dòng)全局。作為城中村的主體，村民的利益會(huì)不會(huì)受損?出租經(jīng)濟(jì)能不能持續(xù)?改造后租金水平提高，龐大的外來人口群體如何安置?
　　從改造用地，到資金投入、拆遷補(bǔ)償、政策扶持……整個(gè)利益關(guān)系一旦無法重新理順，改造進(jìn)程緩慢就是必然的。
　　
　　資金與改造方式之惑
　　
　　當(dāng)然，城中村縱有諸般“好處”，它的問題也是切切實(shí)實(shí)擺在面前的�！昂谩钡谋澈笠灿邪侔銦o奈。
　　同樣是對(duì)石牌村低廉的物價(jià)水平津津樂道的楊先生，談起他的生活環(huán)境時(shí)，毫不掩飾心底的厭惡：“村子的巷道里終日不見陽光，屋里就更是暗無天日，大白天不開燈根本看不清東西，打開窗戶，和對(duì)面房子的墻壁距離只有20多厘米，陽臺(tái)更不用說了，直接就是貼著的�！倍�比起陰暗的居住環(huán)境，這里的治安情況更讓人憂心。“住在石牌村，被小偷光顧是十分平常的�！�
　　“如果經(jīng)濟(jì)情況有所好轉(zhuǎn)，我一定會(huì)搬 到別的地方去住�！睏钕壬鷪�(jiān)定地說。
　　村民也有自己的矛盾。記者經(jīng)過一棟出租屋前，聽到女房東跟別的村民閑聊：“昨天有人來問，但我不愿意租給他們，我現(xiàn)在要確認(rèn)是正經(jīng)租客才租。”上前一問，這位女房東似乎也是一肚怨言：“現(xiàn)在我們都把房子劃分成小面積的單元出租，不但每個(gè)月要一家一戶收租，計(jì)算水電費(fèi)，而且房子漏水、垃圾、噪音什么都要管，還得擔(dān)心租客的身份，如果攤上個(gè)不正經(jīng)的，鬧起事來惹麻煩不說，其他租客還會(huì)投訴�！�
　　“沒有村民是真正不愿意改造的�！彼{(lán)宇蘊(yùn)說，“關(guān)鍵是怎么改。如果全部由政府出錢去改，而且不損害村民的利益，以后還可以讓他們住上設(shè)計(jì)漂亮的房子每個(gè)村民都愿意改�！钡珕栴}是，城中村改造耗資巨大，政府不可能為此拿出這么多的資金。
　　有專家估算，全廣州市138個(gè)城中村要完全改造完成，起碼需要2000億元。以獵德村的改造為例，預(yù)計(jì)就得花費(fèi)30億元。顯然，政府不可能承擔(dān)這筆主體改造經(jīng)費(fèi)。冼村街道辦一位負(fù)責(zé)人告訴記者，早在幾年前，冼村就向市里遞交了城中村改造方案，但因涉及的資金較大，所以g沒有批下來。
　　政府不出錢，那么改造的錢從何來?一個(gè)很直接也為很多城市所采用的方式是，引入經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以開發(fā)商為主導(dǎo)進(jìn)行改造。但這樣的改造方式問題明顯頗多。
　　開發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以利益為驅(qū)動(dòng)，首先他們建成的樓房容積率肯定很高，密度很大，這樣才能填補(bǔ)拆遷重建和回遷安置的成本，這就與廣州城中村改造的其中一個(gè)目的――降低建筑密度相悖；另一方面，為了降低成本，追求利益最大化，在開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)的前提下，他們肯定會(huì)在補(bǔ)償金額、回遷面積劃定上與村民的利益產(chǎn)生嚴(yán)重沖突。
　　當(dāng)然，如果政府要使用強(qiáng)制的力量去理順這個(gè)關(guān)系亦無不可。但遺留下來的村民和外來人口問題日后要解決起來會(huì)相當(dāng)復(fù)雜。因此，早在林樹森就任廣州市委書記時(shí)，就明確表示不讓開發(fā)商參與城中村改造工作。
　　摒棄最簡單的大拆大建模式，廣州市政府希望更好地平衡各方利益的代價(jià)，就是要舍棄速度，摸索出一條更合適的道路。
　　近年，政府提出：政府出一點(diǎn)，集體出一點(diǎn)，村民出一點(diǎn)的改造方案。典型的個(gè)案就是獵德村的改造。
　　
　　試點(diǎn)獵德
　　
　　獵德村位于珠江新城南部，南臨珠江。東與譽(yù)城苑社區(qū)居民委員會(huì)為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連，離廣州的城市中軸線不足200米。在總面積僅6平方公里的珠江新城，獵德村村址所占的470畝地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地350畝，幾乎是珠江新城區(qū)域內(nèi)最后的土地資源。
　　得天獨(dú)厚的地理位置使獵德村成為了廣州最有可能也最容易進(jìn)行徹底改造的城中村。
　　天河區(qū)政府對(duì)獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開發(fā)商，再使用拍地所得資金進(jìn)行城中村改造。而土地則按照“三三制”原則進(jìn)行分配：1／3用作商業(yè)，1／3用于村民安置，1／3作為集體經(jīng)濟(jì)的預(yù)留地。
　　而更重要的是，在村民安置方面，基本采取“拆一補(bǔ)一”的補(bǔ)償方式――村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補(bǔ)平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。
　　獵德村試點(diǎn)的意義在于一方面在資金籌措上走出了一個(gè)新模式――賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費(fèi)一分一厘。
　　另一方面，雖然改造引入了社會(huì)資金，并由村集體引進(jìn)開發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開發(fā)商主導(dǎo)改造模式不一樣。以村集體為主角與開發(fā)商進(jìn)行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)。
　　最終達(dá)成的“拆一補(bǔ)一”安置方式，事實(shí)上是使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房。獵德村改造成功后，房屋的租金水平肯定馬上成倍上升，原村民長期依賴的“租金經(jīng)濟(jì)”不但沒有被瓦解，而且還得到檔次上的提升，很好地平衡了政府、商業(yè)力量和村民各方的利益關(guān)系。
　　
　　想復(fù)制可不容易
　　
　　“聽說獵德改造的情況很不錯(cuò)，我們來看看。”在工地旁圍觀的其他城中村村民語氣中既有期待，也有猶豫。
　　毋庸置疑，獵德村是一個(gè)成功的試點(diǎn)。但政府希望以獵德為試點(diǎn)，將其經(jīng)驗(yàn)推廣至其他城中村，使廣州市城中村改造大幅提速的理想，卻恐未必能夠很快實(shí)現(xiàn)。
　　獵德村采用的，是以土地?fù)Q物業(yè)的模式，要復(fù)制這個(gè)模式，必須有兩個(gè)前提。一是需要拿出一塊地來拍賣，而這塊地的價(jià)值必須比較高，才能彌補(bǔ)改造重建經(jīng)濟(jì)方面的需求。
　　獵德村的地理位置是得天獨(dú)厚的，它處在廣州規(guī)劃中的CBD黃金地帶，且規(guī)模適中，違建情況相比其他城中村也要好很多。但是，廣州其他區(qū)域的城中村如三元里等地，地塊價(jià)值顯然與獵德村相距較大，因而這個(gè)模式不適用，起碼不完全適用于大多數(shù)城中村的情況。
　　哪些村子有可能復(fù)制獵德模式呢?2008年4月，越秀楊箕村、天河林和村的改造方案本已獲得市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過，預(yù)計(jì)將參考獵德村的經(jīng)驗(yàn)，賣地改建。然而，一場(chǎng)金融風(fēng)暴，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響地價(jià)一路走低，楊箕村原預(yù)計(jì)拍賣樓面價(jià)6500元，平方米，現(xiàn)在已經(jīng)無法籌集到預(yù)計(jì)資金，因此其經(jīng)濟(jì)平衡方案必須再作進(jìn)一步調(diào)整，改造進(jìn)度不得不大受影響。
　　而獵德模式的第二個(gè)前提，則是村民對(duì)改造的自主意愿。
　　“假如政府沒有打算對(duì)城中村改造拿出較大的補(bǔ)貼，而完全需要村集體自行賣地籌集資金，那么必然需要村民能夠達(dá)成對(duì)改造的共識(shí)和意愿。從這點(diǎn)看來，現(xiàn)在大多數(shù)城中村還不具備馬上改造的條件。”藍(lán)宇蘊(yùn)說，“那么何為成熟的條件?如果所有村民都覺得房子若再不改造，出租屋就租不出去，或者與周邊的出租屋價(jià)差大到不能接受了，那他們肯定就要考慮改造，這種自發(fā)的條件就成熟了�！�
　　然而，由于地理位置的差異，廣州不同區(qū)域的城中村之間存在著差距很大的級(jí)差地租，村民自治體的執(zhí)行力也有強(qiáng)有弱，村民謀利的預(yù)期相距較大。
　　“獵德村旁邊有南國花園，當(dāng)年石牌村下面的自然村――新慶村改造的時(shí)候，部分村民搬遷到南國花園去。獵德的村民就會(huì)有比較。同樣是處在CBD黃金地段，但是南國花園的租金是獵德村的好幾倍，出于對(duì)謀利的預(yù)期，他們會(huì)有改造愿望。當(dāng)然另外還有一個(gè)前提，就是政府修建獵德大橋，要通過獵德村，迫使他們不得不改。
　　“但是，有些城中村的地理區(qū)位并不是特別好，周邊沒有高級(jí)寫字樓，他們反而不希望通過改造提高出租的檔次。因?yàn)槿狈τ邢�費(fèi)力的租戶，低檔的房子更容易租出去。在這些地方，保持現(xiàn)狀，暫緩改造，反而對(duì)村民的利益是最大化的�！�
　　“所以，并不是大多數(shù)城中村都能形成成熟的自發(fā)改造條件。即使是地處天河的石牌村，我相信他們的這種意愿始終會(huì)形成，但可能會(huì)慢一點(diǎn)。”
　　
　　一村一策，漫漫其路
　　
　　由于獵德村的改造并不具備完全的可復(fù)制性，目前廣州市城中村改造的基調(diào)還是 “一村一策”。為此，有專家提出了幾種用于城中村改造的方式，除獵德模式外，還有置換模式、公共設(shè)施的推進(jìn)方式以及分期滾動(dòng)開發(fā)方式等。
　　對(duì)于獵德模式外的其他模式，政府并非沒有嘗試，比如前幾年的新慶村模式和甲子村模式，都是由政府補(bǔ)地置換，再由開發(fā)商介入。二者一成功一失敗，但無論成敗，這兩種方式未來都已經(jīng)很難行得通――政府手頭的地塊越來越少，138個(gè)城中村，為每條村子補(bǔ)一塊地，顯然不現(xiàn)實(shí)。
　　“現(xiàn)在看來，未來廣州市對(duì)城中村改造的探索依然會(huì)比較慢。不過，慢也未必一定是壞事�！彼{(lán)宇蘊(yùn)表示，“現(xiàn)在政府應(yīng)該多考慮多重利益的博弈，不能單純地靠上面下達(dá)的力量。從目前來看，由于經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)，廣州城中村改造的民間博弈力量比內(nèi)地城市較強(qiáng)一些，政府尊重民間的力量也多一些，我覺得這是好的現(xiàn)象。因?yàn)槌侵写瀣F(xiàn)在相當(dāng)于承載了政府廉租房的功能。試點(diǎn)改造固然可行，但假如所有城中村一下改造下來，反而未必是一件好事。低收入外來人員一下子失去立錐之地，難免會(huì)引發(fā)其他社會(huì)問題�！�
　　而金融危機(jī)顯然也是政府不敢貿(mào)然加大改造力度的原因之一。
　　有專家提出，金融危機(jī)下材料、人工等各項(xiàng)建筑成本不斷走低，正是城中村大規(guī)模低成本改造的最佳時(shí)機(jī)。但是，城中村拆建改造需要考慮的因素顯然不止這么簡單。
　　拍賣地價(jià)的走低是一方面，另一方面。早在去年底，廣州市人大代表、市人大副主任周慶強(qiáng)就表達(dá)過這樣的擔(dān)憂：2007年9月，富力、合景的聯(lián)合買家以46億元總價(jià)、8095元，平方米的樓面地價(jià)買下了獵德村商業(yè)金融地塊，是當(dāng)時(shí)廣州面積最大、總價(jià)最高的商業(yè)金融地塊。但獵德村剛剛拆遷完就遇上金融風(fēng)暴，開發(fā)商還能拿得出錢來嗎?獵德村改造會(huì)否因此受阻?雖然就目前看來，獵德的改造并沒有明顯受阻，但在如此大氣候下，政府和村集體很難不擔(dān)心貿(mào)然啟動(dòng)過快的整體改造，有可能引發(fā)爛尾工程。
　　“而且我認(rèn)為，越是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，越是應(yīng)該考慮暫時(shí)維持城中村的生態(tài)，避免躁動(dòng)。城中村也有自己的經(jīng)濟(jì)體系，這塊經(jīng)濟(jì)抵御金融危機(jī)的能力是很強(qiáng)的，在金融危機(jī)下，不僅沒有萎縮，還有一定的擴(kuò)張，它在一定程度上也緩解了金融危機(jī)下城市的就業(yè)問題和社會(huì)穩(wěn)定問題�！彼{(lán)宇蘊(yùn)說。
　　據(jù)媒體報(bào)道，市建委負(fù)責(zé)人曾表示，目前除對(duì)珠江新城、火車站、火車東站、琶洲地區(qū)、員村地區(qū)等城市重點(diǎn)地區(qū)的城中村采取整體改造模式外，其他城中村以整治型改造為主。也就是說，廣州市的城中村改造至今并沒有可簡單推廣的模式，也沒有具體的時(shí)間表。
　　不過，可以理解的是，在政府眼中平衡各方利益固然重要，但過慢的改造速度也令人難以釋懷。如果政府想在和諧與平衡的大前提下加快改造進(jìn)度，或許真的需要做出適當(dāng)?shù)耐度�。說到底，城市建設(shè)本來就是政府的責(zé)任。

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