【房地產(chǎn)調(diào)控下的博弈】 房地產(chǎn)調(diào)控下怎樣銷售

　　中央政策雖急急如令，在社會層面，反而激起強硬的行政調(diào)控是否會造成市場過度扭曲的爭議。在地方政府層面，也遭受“軟性抵抗”。在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場上行政與市場，甚至于行政力量之間，彼此的博弈一直在延續(xù)。
　　2007年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于宏觀調(diào)控密集期，令人遺憾的是調(diào)控效果不彰，陷入“令行不止”的怪圈，凸現(xiàn)行政調(diào)控的困境。
　　今年年初，國務(wù)院辦公廳出臺新“國八條”，可謂迄今最嚴(yán)厲調(diào)控舉措。但中央政策雖急急如令，在社會層面，反而激起強硬的行政調(diào)控是否會造成市場過度扭曲的爭議。在地方政府層面，也遭受“軟性抵抗”。
　　在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場上行政與市場，甚至于行政力量之間，彼此的博弈一直在延續(xù)。
　　
　　陽奉陰違？
　　
　　2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳頒布“國八條”。這是繼去年4月以來，房地產(chǎn)調(diào)控手段的進(jìn)一步“加碼”。限購、限價、限貸，成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控三大手段。
　　根據(jù)“國八條”要求，截至2011年3月31日，全國657個城市中已經(jīng)有608個城市按照要求公布了2010年新建住房的價格控制目標(biāo)。限價目標(biāo)的制定根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。
　　觀照各地城市出臺的限價目標(biāo)，不難發(fā)現(xiàn)，普遍都給房價上漲預(yù)留了空間，限價目標(biāo)實際上是“漲價上限”。在表述上，也進(jìn)行了模糊處理。比如北京市提出的“新建普通住宅”比2010年穩(wěn)中有降。廣州將限價房和經(jīng)濟(jì)適用房也列入了“新建住房”。有些城市則提出了以“均價”來衡量的限價目標(biāo)。
　　這樣五花八門的“落地政策”，很難完全在籠統(tǒng)的房價漲幅統(tǒng)計中體現(xiàn)出來，甚至有可能制造“假摔”現(xiàn)象，并不符合抑制新建商品住宅價格過快上漲的調(diào)控目標(biāo)。
　　顯然，中央政府對于地方政府公布的這些限價目標(biāo)并不滿意。3月底住建部專門發(fā)文要求已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)的城市，要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣�的意見，并根�?jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。但迄今為止，并沒有一個城市對此進(jìn)行調(diào)整。
　　地方政府非但沒有對限價目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，相反，卻有地方政府放出了視實際情況放寬“限購令”的口風(fēng)。4月20日，�？谑惺虚L冀文林在�？谑姓�府第75次常務(wù)會議上提及“充分利用國務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關(guān)實施細(xì)則”。這番講話被解讀為�？跀M廢“限購令”，當(dāng)?shù)卣�府不得不急忙澄清�?
　　在各地，“限購令”的落地細(xì)則有一些酌情把握的空間，在納稅或社保繳納年限的規(guī)定上，除了北京市要求外地戶籍家庭需要5年之外，其他城市普遍只要求一年或者兩年。
　　在一些地區(qū)，亦出現(xiàn)一些允許本地戶籍人士二手房“買一賣一”不算購入第三套住房的情況，在廣州，亦出現(xiàn)花費2800元就可辦理一年納稅證明文件的情況，同時，增城和從化兩個縣級市也沒有納入限購范圍。
　　“地方政府目前還說不上陽奉陰違，但嚴(yán)格執(zhí)行政策的積極性，肯定是有問題的。”某地產(chǎn)首席分析師黎文江對本刊記者說。
　　針對地方政府對調(diào)控目標(biāo)的落實，4月上旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個�。▍^(qū)、市）貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。
　　“說是督查，實際上估計更多應(yīng)該是聽取各地方政府的意見。從限購、限價這兩個政策在市場中的實際執(zhí)行來看，國務(wù)院督查組不可能也很難查得那么細(xì)，不可能去逐一核對預(yù)售證和房產(chǎn)證吧？”深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對記者說。
　　
　　地產(chǎn)商應(yīng)對
　　
　　嚴(yán)格的調(diào)控政策對市場的短期影響主要在三個方面，一個是限購政策強行排除投資需求，進(jìn)而可能抑制部分剛性需求；二是限價政策對于新建商品住宅售價的限制，并影響總體房價預(yù)期；三是限貸政策中針對開發(fā)貸的限制影響了開發(fā)商的現(xiàn)金流。
　　限貸政策對于開發(fā)商的影響則明顯嚴(yán)重得多，“大中型企業(yè)問題不大，小企業(yè)從銀行就很難貸得到款了�！睍r代地產(chǎn)集團(tuán)的一位人士對記者說。
　　根據(jù)各地銀監(jiān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、廣州等地房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速均大幅回落。而根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至4月11日，開發(fā)商通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，20余家開發(fā)商累計融資額超過了620億元。
　　“銀行加息對開發(fā)商的資金影響還不是很大，提高準(zhǔn)備金率，銀行回收流動性，開發(fā)貸款的量萎縮，這才是最主要的�！崩栉慕�指出。2010年10月以來，央行已7次提高存款準(zhǔn)備金率，今年就有4次。
　　限購和限價，開發(fā)商則有應(yīng)對之道。
　　“144平方米以上的高檔住宅的預(yù)售證現(xiàn)在有出現(xiàn)不給發(fā)的情況，報的價高了，房管局就打回來要求回調(diào)�！睍r代地產(chǎn)集團(tuán)上述人士說。但整體影響并不大，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在房管局申請預(yù)售備案時報的價格一般都比實際售價要高，為后期銷售的提價預(yù)留空間。“現(xiàn)在可能會對項目后期的營銷造成一些影響�！�
　　“而且，對于地方政府而言，目前限價還未到嚴(yán)格執(zhí)行的地步，提出的調(diào)控目標(biāo)是整年的，一季度末才剛提出來，不會限得很死�！彼�說。但在廣州個別地區(qū)，也出現(xiàn)了為避免限價，將原本精裝修的新商品住宅改為毛坯房出售的情況。
　　行政限購對新建商品住宅造成影響，但在一線城市，對于二手房的銷售卻不像政策預(yù)料的那樣，“對二套房的限購導(dǎo)致需求從郊區(qū)向市區(qū)回流，因為很多人買郊區(qū)的房子可能只是一個過渡，但因為限購，將來換房子不好換，所以選擇在市區(qū)買，這導(dǎo)致市區(qū)二手房需求旺盛，同時，限購也限制二手房源，導(dǎo)致供給下降，價格反而更加堅挺。”時代地產(chǎn)集團(tuán)人士說。
　　對于開發(fā)商而言，向二三級甚至四級城市進(jìn)軍是避免目前一線城市嚴(yán)厲的調(diào)控措施的主要辦法。
　　“萬科、恒大、碧桂園這些企業(yè)早就在二三級城市布局了，那些地方的限購令很寬松甚至沒有執(zhí)行，星河灣和越秀地產(chǎn)這樣的企業(yè)也已經(jīng)開始向二三級城市走。”黎文江說，“另一方面，住宅地產(chǎn)限制比較嚴(yán)，則轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這些辦法都可以緩解資金緊張。”
　　綜合國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年2～3月，一線城市商品住宅在成交量下跌明顯的同時，均價也出現(xiàn)停漲或環(huán)比小幅回落，但在二三線城市，商品住宅價格的快速上漲幅度并沒有明顯遏制。
　　另一方面，開發(fā)商也參與保障性住房的建設(shè)，特別是限價房的建設(shè)，“一般來說，經(jīng)濟(jì)適用房給予土地優(yōu)惠，以低于市場價30%的價格出售，但政府還是會給開發(fā)商補齊這部分差價的利潤的�！睍r代地產(chǎn)人士說，在土地供應(yīng)上，對于參與保障房建設(shè)的開發(fā)商，也可獲得“肥瘦搭配”的土地供應(yīng)。
　　
　　博弈之因
　　
　　目前一系列的行政調(diào)控舉措，到底對抑制房價的過快上漲有多大的實際作用，業(yè)界普遍仍然抱著觀望的態(tài)度。
　　房地產(chǎn)的問題不盡在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，過去兩年極度寬松的貨幣政策造成流動性過剩，其他投資渠道有限，使得大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)的池子，推高了價格。同時，物價飛漲，雖然商品房房價沒有計入CPI，但相關(guān)產(chǎn)業(yè)都由房地產(chǎn)帶動，為回收流動性，控制通脹和抑制資產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)成了首要調(diào)控行業(yè)。
　　“貨幣政策的決定權(quán)在中央政府，但最后控制投資過熱和資產(chǎn)價格泡沫的責(zé)任則落到了地方政府的頭上�！崩栉慕�說。
　　而實際上，自去年以來，中央政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)并非降價，而是“抑制部分城市價格過快上漲”。但在市場預(yù)期的演變過程中，外界的期望值逐漸增加，通貨膨脹的嚴(yán)峻局面又迫使政策不斷加碼。
　　既然問題的成因并不盡在房地產(chǎn)范圍之內(nèi)，解決的辦法，就并非簡單的行政調(diào)控手段所能奏效。
　　另一方面，在目前的財稅體制之下，土地財政仍然是地方政府的一大收入來源，在以GDP為中心的政績考核之下，地方政府的投資沖動造成地方融資平臺債臺高筑，同時也導(dǎo)致土地財政成為投資資金的重要來源，固化對土地財政的依賴。
　　這就意味著，壟斷土地供應(yīng)和土地定價的機制將很難改變，地價推高房價的魔咒仍然無法打破。
　　保障性住房的缺失也是目前行政調(diào)控強壓的一個因素，由于保障性住房在過去10年中的欠賬，因而市場上商品住宅價格的不斷上漲引發(fā)了社會的怨言和不穩(wěn)定情緒，也導(dǎo)致行政強行介入市場，讓市場承擔(dān)“居者有其所”的責(zé)任。
　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來5年，將建設(shè)3600萬套保障房，其中，2011年1000萬套，2012年1000萬套，后面3年還有1600萬套，使全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。
　　對于目前這些行政調(diào)控政策前景的展望，一旦CPI回落，通脹形勢緩解，保障性住房大量上市，屆時商品住宅市場的壓力將會緩解，調(diào)控政策將會放松�！笆袌龅臍w市場，保障的歸保障。這才是理性的�！彼味≌f。

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