看香港土地如何出讓|2018年農(nóng)村土地新政策

　　編者按 　　國土部數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%。這個數(shù)字，在2004年是6000億，2009年達(dá)到了1.5萬億，且2009年的全國土地出讓金占當(dāng)年地方財政收入比重達(dá)到48.8%。
　　自2002年以來我國進(jìn)行的土地交易制度改革，主要借鑒的是香港的土地批租制。香港雖然擁有世界數(shù)一數(shù)二的高地價高房價，但是其房地產(chǎn)市場卻十分規(guī)范和有序，這與香港的土地批租制政策密切相關(guān)，值得我們借鑒。
　　
　　在香港，政府出讓土地的方式叫做“土地批租制”，顧名思義就是一次性將一定期限的土地使用權(quán)出租給使用者，使用者一次性繳納整個出讓期的地租。香港的土地批租制度始于英國對香港的殖民統(tǒng)治時期，回歸后這一制度得到了延續(xù)。
　　香港始終采用土地公有制，由香港政府負(fù)責(zé)行使土地管理、使用、開發(fā)、出讓等權(quán)利。香港實行的是混合年租制，獲得批租土地使用權(quán)的受讓人除了要一次性繳納土地出讓金外，每年還要繳納地租。
　　香港的土地批租工作由香港地政總署負(fù)責(zé)執(zhí)行。土地批租的方式分三種：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。拍賣方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)移，而協(xié)議方式取得的土地在用途和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面都有嚴(yán)格的限制。
　　土地批租過程中，特區(qū)政府通過與受讓人簽訂土地契約的方式轉(zhuǎn)移一定年期的土地使用權(quán)。土地的地理位置、面積、租約期限、土地用途、利用限制條件等都會在土地契約中明確規(guī)定，以規(guī)范土地利用。但在不違反城市規(guī)劃的前提下，通過向政府提出申請，受讓人可以在獲得政府批準(zhǔn)和補繳出讓金后改變土地用途。
　　在香港回歸之前，土地按照是否可以續(xù)租分為兩類，第一類土地的批租期為固定年期，包括75年、99年、150年和999年，沒有續(xù)租權(quán)利；另一類土地則享有可再續(xù)租相同年期的權(quán)利，包括75年、99年和150年。1984年《中英聯(lián)合聲明》中規(guī)定，在1985年5月27日至1997年6月30日之間批租的土地，租期不得超過2047年6月30日。而對于1997年6月30日之前到期的不可續(xù)租的土地，如果承租人愿意，也可以續(xù)期至2047年6月30日�；貧w后新批租的土地，除特殊用途用地，租期一律為50年。
　　為了更好地使用土地出讓收入，香港還設(shè)立了專門的土地基金。每年約一半的土地出讓收入會進(jìn)入土地基金。通過基金的運作，土地基金為土地儲備、基礎(chǔ)建設(shè)提供了必要的資金支持。
　　在香港，每年繳納的地租也是根據(jù)土地契約的不同而有不同的類型。第一類是象征性地租，根據(jù)土地契約規(guī)定的金額繳納，這一類地租通常針對新界原居村民，數(shù)額很小，例如每年1港元（不分面積大�。�。第二類是定額地租，根據(jù)批租時點或者改變用途時點的土地應(yīng)課差餉租值3%確定，固定不變，每半年繳納一次。第三類是浮動地租，地租為年應(yīng)課差餉租值的3%，每年重估，按季度繳納。
　　財產(chǎn)稅在香港被稱作“差餉”，至今已有160多年的歷史了，它是與土地批租制度密切相關(guān)的稅收�！安铕A”名稱的由來，是因為最初是用于支付社區(qū)警察（差役）工資，但后來其用途也逐步擴展為社區(qū)的路燈、上下水、消防等市政設(shè)施開支。如今，差餉收入作為一般政府收入納入政府預(yù)算體系。差餉的納稅人為全體房屋的所有人或使用人（具體由所有人和使用人雙方合同為準(zhǔn)），計稅依據(jù)是通過評估得到的評稅價值，稱為應(yīng)課差餉租值。差餉的稅率為5%上下，每年由香港立法會確定。
　　差餉與地租都是根據(jù)不動產(chǎn)應(yīng)課差餉租值的一定比例征收，但在具體的管理上有所差異。繳納責(zé)任方面，差餉的納稅人是不動產(chǎn)所有者或者使用者，而地租的繳納人只能是土地所有者。稅率方面，差餉的稅率由立法會每年根據(jù)財政預(yù)算確定，而地租則是根據(jù)《中英聯(lián)合聲明》確定，固定為3%。優(yōu)惠方面，政府有權(quán)對某些不動產(chǎn)進(jìn)行差餉的減免，而地租則沒有任何減免。
　　香港土地制度與中國大陸基本相同，政府通過出讓一定年期的土地使用權(quán)獲得收入，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域。在出讓方式上，中國大陸的土地出讓制度很大程度上借鑒了香港的做法，通過拍賣、招標(biāo)和協(xié)議的方式出讓土地。對于商業(yè)等營利性用地，通常采用拍賣方式，而對于公共事業(yè)用地、公共住宅等用地則采用協(xié)議方式。但是中國大陸的土地出讓制度中沒有每年繳納的地租以及“差餉”。而這正是中國大陸目前高地價、高房價的一個重要原因。
　　香港土地批租采用混合制度，即在批租時繳納土地出讓金，在使用土地期間每年繳納地租。這樣的做法降低了拍賣時一次性支付的土地出讓金。由于在土地出讓期限內(nèi)土地使用者會按年繳納地租，因此在拍賣競價中，出價方會降低出價預(yù)期，從而降低土地出讓金數(shù)額。對于政府而言，每年按照評估價值征收的地租能夠使政府獲得土地的增值收益。
　　由于香港政府每年對房屋所有者或者使用者征收差餉，購房者也就會降低其對房屋的出價。保有環(huán)節(jié)的稅收還能夠有效降低投資性和投機性需求，從而使得房屋價格低于未征收保有環(huán)節(jié)稅收的情況。同時，每年按照評估價值征收的差餉也能夠使政府獲得房屋的增值收益。
　　香港政府制定了非常嚴(yán)格和細(xì)致的土地規(guī)劃，來限制以及保證批租土地嚴(yán)格按照規(guī)劃開發(fā)和使用。在土地批租公告上，會明確描述土地的位置、建筑要求、規(guī)劃要求等信息，且在土地契約中也會明確這些限制條件，確保土地按照城市規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。
　　同時，香港政府還建立了完善的住房保障等配套政策。香港批租制度的好處在于通過將一部分地價分?jǐn)偟酵恋爻钟衅诶U納，降低了一次性支付的土地出讓金。而房地產(chǎn)市場價格的上漲速度以及幅度則要通過其他手段來調(diào)節(jié)。香港土地資源稀缺，與此相對應(yīng)的是巨大的土地需求，所以香港的土地價格和房屋價格居世界前列。香港雖然擁有世界數(shù)一數(shù)二的高地價高房價，但是其房地產(chǎn)市場卻十分規(guī)范和有序，這與香港政府制定的相關(guān)政策密切相關(guān)。
　　例如，香港政府通過土地出讓計劃，保證足夠數(shù)量的土地用于公共住宅的建設(shè)。每個財政年度開始時，政府會公布未來五年的土地出讓和土地開發(fā)計劃，其中包括房屋用地。對于興建租住公屋以及資助自置居所，地政總署則會安排以較低或象征性的地價向房屋委員會提供土地。同時，香港政府還制定了多種住房計劃滿足不同類型的中低收入群體，如“居者有其屋計劃”，“租者置其屋計劃”等等。所以即便在高地價的香港，中低收入階層依然可以“住有所居”。
　　
　　從圖中可以看到，地價收入波動較大，但是其所占收入比例也最大，約為政府總收入的12%。地租收入和差餉收入都是根據(jù)物業(yè)評估價值的一定比例征收的，會受到市場波動影響，但是影響比較小，所占比例分別約為1.8%和4%�？梢哉f，這三項收入是香港政府重要的收入來源。

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