【他們?yōu)楹委偪瘛?瘋狂升級系統(tǒng)

　　在目前的喧囂聲中，沒有人再提起順馳，也沒有人愿意預測，誰會是下一個順馳 　　 　　囤地，上市，增發(fā) 　　 　　在“地王”頻出的波浪下面，洋溢的是資本的力量。
　　以浙江綠城為例，2006年7月，這家公司成功登陸香港股市融資3.9億美元；同年11月，上市不過4個月的綠城就再次發(fā)行了7年期4億美元的高收益?zhèn)�券�?007年，綠城又接連增發(fā)新股及可轉(zhuǎn)債，融資四五十億元。
　　上市一年間，綠城從資本市場已經(jīng)罔到了超過100億元的“熱錢”!
　　“熱錢”為囤地提供了支撐，而囤地則意味著能夠圈到更多的錢。
　　潘石屹無疑是最能明白土地價值的房地產(chǎn)開放商。從2002年到2007年，從今年6月推到9月，等了五年的潘石屹終于盼到SOHO中國登陸香港的一刻。而此前，就傳出SOHO中國以35億元購得三里囤一塊面積為47萬平方米的土地的開發(fā)權(quán)，之后，SOHO中國又取得北京前門多處的土地證�？梢�，拿地是上市的關鍵。
　　房產(chǎn)大佬萬科一方面極力擴大融資規(guī)模，另一方面迅速增加土地儲備。目前，萬科的全國版圖已經(jīng)頗具規(guī)模。據(jù)悉，2000年萬科項目主要分布在上海、北京、深圳等6個城市，到2003年萬科項目增加到20多個，而截至目前，萬科項目開發(fā)涉及全國29個城市100多個在建項目。“2006-2008年，萬科既是一個高速成長期，也是一個商業(yè)模式和生產(chǎn)方式變革的過渡期。萬科到了2009年才真正發(fā)力!”8月23日，在萬科A股增發(fā)路演時，萬科董事長王石表示。
　　地王紀錄不斷被刷新，這些上市的地產(chǎn)企業(yè)也變得蠻不在乎，它們只關心能不能拿到地。要知道，在地產(chǎn)市場緊縮政策頻的背景下，拿得到地才是硬道理，花多少錢是次要的，反正可以通過上市、增發(fā)等途徑圈錢。
　　據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉力度最大的產(chǎn)業(yè)，56家基金公司的323只基金在A股地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達到136％。
　　更多上市房企選擇了瘋狂增發(fā)。今年以來，萬科、金地集團、保利地產(chǎn)、上實發(fā)展等房地產(chǎn)業(yè)的上市公司頻現(xiàn)增發(fā)。7月28日，它們成為A股市場上第一個被批準通過公開增發(fā)融資超過百億元的上市房企。
　　某財經(jīng)媒體報道，“為購土地，房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統(tǒng)計，僅增發(fā)一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。不久的未來，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計21只，合計增發(fā)46.57億股�！�
　　而另外一項統(tǒng)計說明，今年以來，房地產(chǎn)業(yè)上市公司通過公開增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式，合計募資接近1300億元。
　　一些公司增發(fā)的頻率與額度令業(yè)界瞠目，接連大規(guī)模地增發(fā)，全面攤薄萬科的每股盈利。有業(yè)內(nèi)人士和股民提出質(zhì)疑――萬科是否會陷入股權(quán)融資，攤薄負債率，繼續(xù)發(fā)債，又增加負債率的不斷循環(huán)中。
　　當然，作為上市公司，也不得不考慮到對股東有所交代，而在目前的情景下，增加土地儲備是建立投資者關系的重要指標。人們開始在嘀咕，一向堅持小本生意、批評“地王”的SOHO中國總裁潘石屹在上市之后，是否會變成另一個“地主”?
　　
　　“股地拉扯”：地王推高房價與股價
　　
　　全國的房價與地價“并肩上升”。上市的房地產(chǎn)企業(yè)在土地拍賣市場上不斷高價“收地”、在金融市場上不斷增發(fā)融資，而高價購入的土地也直接反映在企業(yè)的市值上，形成“良性互動”；到了終端市場，高地價“暗示”并推動著現(xiàn)售房價的上漲。上市房產(chǎn)企業(yè)便成了大贏家。
　　7月24日，長沙，建筑面積為380萬平方米的長沙新河三角洲地塊拍賣。一個小時內(nèi)，來自北京的北辰實業(yè)和北京城建聯(lián)合以92億元價格將該地塊拿下，創(chuàng)下國內(nèi)單個地塊的價格之最，高出掛牌底價(46.38億)45.62億元。
　　
　　“樓面地價已達到3500元／平方米，這個價格已經(jīng)很高了!”長沙長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陳愛武總經(jīng)理說。
　　但是，在地價拉動房價思路影響下，92億元的“地王”拍賣錘聲剛落，臨近的“湘江北尚”均價已經(jīng)從3850元／平方米，上調(diào)為4400元／平方米。
　　地價活生生地拉動了房價。
　　這就是所謂的“地王效應”――由于大企業(yè)在行業(yè)內(nèi)擁有較重的話語權(quán)，其行為特征對市場定價有著相當?shù)挠绊懥�，高價拿地之后，周邊的房價便會迅速上漲，即便有的樓盤沒有迅速跟漲，也是捂盤虛售，蓄勢待發(fā)。
　　對于一些手中有大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們并不懼怕、甚至希望“拍高地價”，這不但塑造了企業(yè)的品牌價值，也拉升了手中的存量土地的價格。而且，更重要的是，直接拉升了企業(yè)的股價、
　　第三季度里，保利地產(chǎn)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，總價款近100億元人民幣，但保利的股價同期也翻了兩倍多。而自去年8月7日起截至今年8月30日，萬科股價升幅為792.82％。
　　政府通過增加土地供應調(diào)控房價的嘗試一再遭到資本力量的嘲諷。9月、10月，成都、廣州、青島等地的土地價格一再被上市大企業(yè)刷新。地產(chǎn)商們之間爭奪上地的戰(zhàn)爭愈演愈烈。在土地的供需關系嚴重失衡的背景下，任何一個有“野心”的房地產(chǎn)商都不敢在“拿地”方面松懈。
　　任志強曾坦白，自2002年實行土地招拍掛制度以來，華遠地產(chǎn)僅僅用掛牌的方式取得了一塊土地，此后的數(shù)年之中，屢戰(zhàn)屢敗。其重要的原因就在于自有資本有限，捉襟見肘，無法大展才華。直到2007年2月15日，他成功解殼了幸福實業(yè)。
　　地，越來越貴。每一個“地王”的出現(xiàn)，對購房者都是一次巨大的沖擊當然，那些中小開發(fā)商也同樣面臨“地王”打擊，正迅速被擠出行業(yè)之外。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)正在迅速洗盤，表現(xiàn)出寡頭特征。
　　業(yè)內(nèi)最近創(chuàng)造了一個新名詞，“股地拉扯”，這“地價賭的是股價會上漲，股價賭的是地價會上漲”，整個周期又建立在對未來房價高企的預期之上。這是地王的心理基礎。
　　有人認為。在當前的市場氛圍下，土地拍賣制度誘發(fā)“房價上調(diào)”，成為推高房價的“幫兇”之一。也有媒體指出，土地拍賣，可能成為開發(fā)商挾“地王”以令房價的重要方式。
　　在質(zhì)疑聲中，某些地方政府已經(jīng)開始對土地拍賣制度進行修正。比如，廣州推出了“限價地”、“雙限雙競”、“三限雙競”等土地拍賣形式；上海也推出了“有限區(qū)間內(nèi)價高者優(yōu)先”措施。
　　
　　危險如影隨形
　　
　　囤地圈錢之路，一直都布滿陷阱。
　　2004年，一路高歌猛進的地產(chǎn)“狂人”孫宏斌高調(diào)宣布要坐上中國開發(fā)商的第一把交椅。第二年，順馳資金鏈緊繃，經(jīng)過“裁員、收編、換帥”，依然難以為繼。2006年，孫宏斌把順馳55％的控股權(quán)賤賣給他人，而僅僅是為了獲得12億的救命錢。最后， 順馳慘遭更名之痛。
　　在相當長的時間里，開發(fā)商對銀行貸款的依賴度一直相當高。但2003年起，國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，調(diào)控的重點是緊縮“銀根”，國內(nèi)開發(fā)商普遍面臨資金緊張的現(xiàn)象。
　　目前，那些能夠上市拿錢的房地產(chǎn)企業(yè)沒有這方面的苦惱了。然而，大量囤地的房地產(chǎn)商卻又有新的焦慮：地價處于高位，手E控制大規(guī)模的土地，對日后市場是有主動權(quán)，但萬一政策變動時，大量的土地同樣也會是“致命傷”。
　　所以，房地產(chǎn)商一方面是“歡欣鼓舞”拿地。另一方而卻滿心焦慮，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，面臨產(chǎn)業(yè)利潤以及政策變動的雙重危險。
　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億左右，未來10年房價必須保持15％－18％的增長率才有可能支撐如此價格。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強則測算說，在樓面地價等于周邊房價的情況下，每年30％的房價上漲才能保證三年后10％的盈利水平。
　　問題是，未來房價能保持如此增速嗎?
　　我們能看到的是，9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，命令金融機構(gòu)不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，同時提高居民購買第二套商品房的首付款比例和利率水平。
　　此后，市場開始出現(xiàn)觀望情緒，黃金周之后，各地的房地產(chǎn)商開始采取各種暗中打折的方式。即使如此，購房者的熱情也從之前的“高昂”轉(zhuǎn)入“冷淡”。一位廣東的房地產(chǎn)商接受采訪說，“我們也擔心房子賣不出去，但房價不能明著降，因為房子是買漲不買跌�！�
　　對于房地產(chǎn)商來說，政策層面的壓力不斷襲來。
　　從11月1日開始，國土資源部“39號文”正式施行。按照規(guī)定，今后，房地產(chǎn)商只有繳清全部土地款，才能拿到土地證，進入后續(xù)的開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)。徹底改變了原來的“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)商不得不調(diào)整規(guī)劃，放慢拍地的節(jié)奏。
　　而關于房地產(chǎn)企業(yè)股價被高估的討論，不時傳來。
　　那么，房地產(chǎn)商們的圈地游戲還能繼續(xù)么?在政策壓境和需求下行的情況下，原來的游戲鏈條――拿地，上市，為了企業(yè)利潤和股價大量同地，地價飛漲，房價飛漲――是否從某一環(huán)斷開?
　　一旦房價高企的預期被改變，地產(chǎn)業(yè)將會因為透支未來迅速走向冬天，而風險，則會從開發(fā)商轉(zhuǎn)移向銀行、資本市場以及購房者和股民。
　　在目前的喧囂聲中，沒有人再提起順馳，也沒有人愿意預測，誰會是下一個順馳。
　　
　　處理閑置土地何時動真格?
　　
　　按照國土資源部的要求，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地，超過合同約定的動工日期滿一年未動工開發(fā)的，將征收相當于出讓金20％的土地閑置費；滿兩年未動丁開發(fā)的，依法無償收回土地使用權(quán)。未按建設用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地使用證書。
　　但房地產(chǎn)企業(yè)一直處于“普遍違法”的狀況，對閑置土地的處置呼聲由來已久，一直是“只聽雷聲不見下雨”。
　　現(xiàn)在，有關部門已經(jīng)在行動：
　　11月23日，北京市國土局撤銷了本市8塊住宅、商業(yè)用地直接上市交易的資格。原因即是拿到規(guī)劃意見書后開發(fā)商久久不對土地進行開發(fā)，無法在市場上形成有效供應。這也是今年土地交易市場推出直接入市項目紅黃牌制度以來，首批被“紅牌”撤銷的項目。
　　市國土局有關負責人表示，北京的房地產(chǎn)市場存在的問題并不是像外界所說的無地開發(fā)，而是有地供不出來，這主要是存在著項目用地通過審批后，部分土地一級開發(fā)商延遲上市，變相同積土地。
　　廣州市國土房管局發(fā)言人多次重申，對于企圖囤積土地的行為，政府部門將采取多項措施強化全程監(jiān)管并切實打擊：堅持“應查盡查、應收盡收”的原則，清理和處置閑置土地。
　　一些大企業(yè)也面臨這樣的監(jiān)管。據(jù)香港媒體報道，在10月27日，國土資源部土地利用司的i名人員，視察了碧桂園在重慶長壽湖地區(qū)儲備6300畝土地的情況。
　　但相關的規(guī)定，在實踐中有極大的彈性，當面臨真正有實力的房地產(chǎn)商時，還能落到實處么?
　　11月11日，一向低調(diào)的楊國強出現(xiàn)在中山大學，面對“囤地”的質(zhì)疑，他說，“我們在香港上市后取得150億現(xiàn)金，買了些便宜的土地。有媒體說我們囤地多，土地可以開發(fā)27年，但他是按照我們以往的發(fā)展速度來算的。我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計劃開發(fā)1000萬平方米，近兩年要開發(fā)2000萬平方米。我們也希望盡快地把土地建好，房子賣出去，這也是調(diào)整房價的一個辦法�！�
　　按照南方周末的調(diào)查，碧桂園在張家界風景區(qū)外的羅家崗地塊的拿地程序，不僅規(guī)避了“招拍掛”的程序，規(guī)避了國家從2006年5月30日以來禁止別墅類房地產(chǎn)項目工地和辦理的相關政策，而且按照雙方的《協(xié)議》，這塊地全部都不算閑置土地，也就規(guī)避了“不能囤地，馬上建”的政策。
　　有能力大量囤地的開發(fā)商，三令五申的中央政策，以及急于發(fā)展的地方政府之間的互動關系，將極大影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。從羅家崗地塊的操作來看，政策之下，總有例外。

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