第四代住房【與住房有關(guān)的１０個細節(jié)】

　　住房 　　 　　開發(fā)商的物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金你來買單，你為什么不生氣？！ 　　 　　眾所周知，物業(yè)管理費的構(gòu)成包括：一是物業(yè)公司的酬金，一般不高于物業(yè)管理費的15％。這部分一般作為物業(yè)公司的利潤，或用作稅金和員工的培訓(xùn)費用等等；二是小區(qū)內(nèi)管理人員的員工工資和福利開支；其余就是正常服務(wù)所需設(shè)施設(shè)備的添置和小額的維修養(yǎng)護費等。而物業(yè)維修基金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。房屋共用部位是指房屋承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、共用門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)維修基金是用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。
　　北京的很多社區(qū)，尤其是高檔社區(qū)、富人社區(qū)，小業(yè)主入住很多年后，開發(fā)商還沒有售完的房子，這些房子的物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金幾乎都由其他小業(yè)主分攤。這些空置的房子由于沒有售出，產(chǎn)權(quán)仍舊屬于開發(fā)商，理所當(dāng)然的，物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商自己交納。但由于前期物業(yè)公司大多為開發(fā)商的子公司，所以物業(yè)公司不會也不敢向母公司伸手要物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金。這種情況在北京乃至全國各地很是普遍。（秦兵）
　　
　　開發(fā)商不守承諾，你為什么不生氣？！
　　開發(fā)商售房前往往會吹噓房屋質(zhì)量如何如何，房子面積多大多大，裝修得會像皇宮般金碧輝煌，自來水好比礦泉水般甘甜怡人……但是事實上，很多房屋存在質(zhì)量問題，比如天雨屋漏，墻皮脫落，墻面裂縫，地板隆起，線路故障，上下水管道阻塞等；幾乎所有的房屋都存在面積縮水問題，現(xiàn)在普遍這樣計算購房面積：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，簽合同時說建筑面積是多少多少，聽著挺大的房子，可是到交付房屋的時候，房子好像沒有想象中的那么大，原來開發(fā)商把公攤面積增加，而把套內(nèi)建筑面積縮小了，這樣，既可以保持建筑面積總額不變，又使你無法核實，因為開發(fā)商很清楚你舍不得為全體業(yè)主掏錢測量核實；裝修材料質(zhì)量低劣，氨氣超標，致很久無法入��；水質(zhì)發(fā)黃，無法飲用,更有開發(fā)商以規(guī)劃、設(shè)計變更來欺詐消費者，本來承諾的戶型、房屋結(jié)構(gòu)消費者著實滿意，本來承諾的周圍有學(xué)校有醫(yī)院有超市有綠地，有原始森林等，可到了交房時，開發(fā)商以行政審批來對抗合同責(zé)任。打個比方說，消費者本來向汽車公司訂了一輛18萬元的中華汽車，結(jié)果交貨時汽車公司給了一輛8萬元的夏利汽車，汽車公司說我原來確實銷售中華車，但是后來我變更經(jīng)營項目，改成夏利了，工商局已經(jīng)批準了。（秦兵）
　　
　　開發(fā)商強迫簽訂不平等條約，你為什么不生氣？！
　　在開發(fā)商占據(jù)強勢地位的房地產(chǎn)市場，消費者作為弱勢群體，需要一種聲音為其爭取合法權(quán)益。北京秦兵律師的204購房合同告訴購房者風(fēng)險在哪里，告訴購房者權(quán)益在何處，如何堅定信念維護合法權(quán)益，它是一種理想化的產(chǎn)物，它為維權(quán)的消費者發(fā)出了要求尊嚴和保護的第一聲高呼！在204條里，“合同目的”條款是非常有現(xiàn)實作用的。
　　如果不寫明白購房目的，有時開發(fā)商會因房屋抵押等原因阻止購房人拿產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致購房人對房產(chǎn)不能出租、轉(zhuǎn)讓。這時候我們就要在合同中寫明白，第一要住，第二可以轉(zhuǎn)讓，第三可以出租。但是，在現(xiàn)實中，開發(fā)商明著要你簽署不平等的購房合同，他享有的都是權(quán)利，你承擔(dān)的都是義務(wù)，他違約沒有責(zé)任，你違約就得下地獄。（秦兵）
　　
　　入住十余年，遲遲不能成立業(yè)委會，你為什么不生氣？！
　　根據(jù)北京市貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見規(guī)定，新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。分期建設(shè)住宅物業(yè)的相對獨立區(qū)域，也可參照本意見成立業(yè)主大會。但是，事實情況是，在北京很多分期建設(shè)的小區(qū)，一期的首戶業(yè)主已經(jīng)入住十多年之久，卻由于開發(fā)商、物業(yè)公司的阻撓，政府相關(guān)部門的惡意拖延，更由于大多業(yè)主如一盤散沙，遲遲不能成立業(yè)委會，致使小區(qū)業(yè)主失去管理、建設(shè)自己居住的社區(qū)的權(quán)利，物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)督，諸如安全、車位管理、社區(qū)文化建設(shè)等存在突出問題，以及評估物業(yè)管理公司的服務(wù)、核查財務(wù)、清理統(tǒng)計屬于業(yè)主共有資產(chǎn)等事務(wù)均無法解決和落實。（秦兵）
　　
　　物業(yè)公司利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營，收益不沖抵物業(yè)費，你為什么不生氣？！
　　大家都知道，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等公共區(qū)域的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，只有全體業(yè)主即業(yè)主大會才有權(quán)決定公共設(shè)施是否經(jīng)營及如何經(jīng)營。但是目前物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)道路劃定停車位收取租金，小區(qū)會所的對外有償開發(fā)，公共綠地的出租以及電梯間、樓道內(nèi)的廣告費用收入等都已構(gòu)成經(jīng)營行為，而這些經(jīng)營所得收益都進入了物業(yè)公司之錦囊，被當(dāng)作物業(yè)公司的小金庫等，嚴重侵害了業(yè)主權(quán)利。按照規(guī)定，物業(yè)公司或者業(yè)主可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，從全體業(yè)主利益的角度考慮，由業(yè)主大會決定是否對小區(qū)的公共區(qū)域進行經(jīng)營及如何經(jīng)營，并辦理規(guī)定的有關(guān)手續(xù)，由業(yè)主委員會進行監(jiān)督，經(jīng)營所得收益應(yīng)首先沖抵物業(yè)費或補充專項維修基金或按照業(yè)主大會的決定使用。（秦兵）
　　
　　
　　你買了房，卻發(fā)現(xiàn)事實上并沒有完全產(chǎn)權(quán)，你為什么不生氣？!
　　當(dāng)你傾囊而出還把下半輩子的積蓄也掏出來買了房子，當(dāng)你拖著一身的疲憊回到港灣，當(dāng)你開著代表你事業(yè)輝煌的寶馬，打著轉(zhuǎn)兒卻不知道停哪，你知道你受到了欺騙了嗎？
　　開發(fā)商將建筑物空間與建筑物外墻、房頂、地下車庫等，區(qū)分成兩種法律物，這兩種法律物在房屋買賣合同中區(qū)別對待，本該屬于你的車庫卻讓開發(fā)商合法保留，按照約定已租售給了別人，屬于你的外墻早已被開發(fā)商刷了廣告！大肆明里暗里侵害你的合法利益，即使那個特定空間有商業(yè)價值，那個空間只能因可供使用而產(chǎn)生使用權(quán)，你的使用權(quán)最長長不過70年�。ㄇ乇�）
　　
　　物業(yè)公司只花錢不報賬不審計，
　　你為什么不生氣？!
　　目前，北京市很多小區(qū)實行物業(yè)服務(wù)酬金制，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司公布賬目及審計。但當(dāng)業(yè)主提出這個合理要求時，卻屢遭物業(yè)公司的無故拖延和拒絕！物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十二條規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。第十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。（秦兵）
　　
　　按揭律師費由購房者獨自承擔(dān)，
　　你為什么不生氣？!
　　一直以來，辦理按揭時，相當(dāng)于購房款千分之三左右的律師費都攤到了買房者頭上，這個“約定俗成”的規(guī)定實際上大大值得商榷。購房過程中的律師見證環(huán)節(jié)1999年前由國內(nèi)銀行從香港引進，銀行請律師幫助審查借款人的貸款資格和還款能力，其目的在于為銀行規(guī)避風(fēng)險，律師既然是為銀行服務(wù)，那么銀行就應(yīng)該支付相關(guān)費用。
　　另外一種理解是，在此過程中，銀行和借款人作為交易雙方，都分別享受到了律師行提供的相應(yīng)服務(wù)。在香港，這部分收費就是由銀行和買房人共同承擔(dān)的。 以此看來，律師費應(yīng)由銀行單獨承擔(dān)，或者根據(jù)第二種理解，由銀行和買房人共同承擔(dān)，無論如何，國內(nèi)通行的將律師費強加給買房人獨自承擔(dān)，于情于理于法都說不過去。（黃廣明）
　　
　　測量制度設(shè)計保護商品房面積欺詐，你為什么不生氣？！
　　首先消費者很難發(fā)現(xiàn)面積誤差。尤其公攤面積方面的誤差幾乎無法發(fā)現(xiàn)，商品房買賣合同中一般不寫明公攤部分在什么地方，沒有辦法確定總測量對象與總面積；消費者拿不到設(shè)計與施工圖紙，甚至連墻厚都不知道，怎么測量建筑面積？測量的話就要將全樓測量，每樓的最低測量費用大概不低于3萬元，哪個消費者會出3萬元來為一個整樓進行測量呢 ?
　　其次沒有人需要對誤差負責(zé)任。測量工作可由測量公司承擔(dān)；消費者即使發(fā)現(xiàn)面積存在誤差，開發(fā)商可以說是測量公司的責(zé)任，而測量公司與消費者之間沒有合同約定，所以消費者也無法追究測量公司的責(zé)任。（王海）
　　
　　物業(yè)管理定義錯誤，你為什么不生氣？！
　　包括《物業(yè)管理條例》在內(nèi)的很多法規(guī)把物業(yè)管理定義成就是請物業(yè)公司管理，而事實上除了國有的物業(yè)外，物業(yè)管理是業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人對自己的私人財產(chǎn)進行處分的活動，完全屬于私權(quán)的范圍。有物業(yè)公司可以進行物業(yè)管理，沒有物業(yè)公司，照樣進行物業(yè)管理。就好像洗車，車主自己洗車也是洗車，不用非得請洗車行洗車才是洗車。
　　將物業(yè)管理定義成就是請物業(yè)公司進行管理，第一侵犯了業(yè)主作為消費者的選擇權(quán)，第二侵犯了業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)的處分權(quán)，第三侵犯了業(yè)主訂立合同的自主權(quán)，第四還違反了憲法“法律面前人人平等”的規(guī)定。（王海）

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