房產(chǎn)稅能否降房價取決于政府_2019一2020年房價預(yù)測

　　筆者堅定支持征收房產(chǎn)稅,目的是擺脫土地財政綜合癥、建立地方公共財政體系、為資產(chǎn)泡沫降溫。 　　但是,必須指出的是,房產(chǎn)稅不一定降得了房價。 　　房產(chǎn)稅能否降房價是個偽命題,任何一個問題都需要明確的前提條件,只有浮動匯率與嚴格的貨幣紀律才能降房價,固定的低稅率不可能抑制房價。
　　不同的經(jīng)濟體征收房產(chǎn)稅的效果截然不同,德國與我國的香港地區(qū)同樣征收房產(chǎn)稅(香港稱為“差餉稅”),德國房價穩(wěn)定,我國香港地區(qū)卻成為全球投資者的樂園。
　　過去10年間,德國名義房價每年僅上漲1%,而物價水平平均每年漲幅達2%,也就是說扣除物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國房價10年不漲,甚至在金融危機時仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。香港房價在1997年東南亞金融危機之后到達泡沫極限,而近兩年再次攀升,購房成為香港本地居民不堪承受之重,最高每平米達到70萬港幣。
　　最根本的原因是,德國經(jīng)濟從來沒有以土地為綱,相反,一直視房地產(chǎn)為重要的剛性需求與民生要求。反觀香港,對土地卻竭澤而漁,政府財政依靠土地,壟斷巨鱷從土地獲得暴利,為了平抑地價發(fā)明的勾地制度,卻成為地價的助燃劑。
　　正因為政府與巨鱷們結(jié)成了聯(lián)合統(tǒng)一戰(zhàn)線,香港的房地產(chǎn)價格成為私欲的武器,這從香港的數(shù)碼城項目看得一清二楚。但內(nèi)地卻把這套最糟糕的體制學(xué)得惟妙惟肖,甚至照搬勾地制度,不出意料,雙方互相勾兌:香港的一些大佬們把炒地皮的一套搬到內(nèi)地,閑置地與暴利地中閃動著他們的身影;而內(nèi)地的富豪們則到香港大買特買天價樓盤。投資家的私欲與政府的財政收入胃口天衣無縫地結(jié)合在一起。
　　同時,德國是個嚴格執(zhí)行財政紀律的國家。德國絕不允許出現(xiàn)通脹苗頭,更不必說惡性通脹,只要CPI超過3%,德國央行一定加息,這是鐵的紀律。因此,德國不會產(chǎn)生由貨幣泡沫而起的資產(chǎn)價格泡沫,類似于日本房地產(chǎn)泡沫的土壤在德國被連根鏟除。
　　在這方面,香港又是個反面例證,不過,這倒不是因為香港政府的貪欲,而是香港聯(lián)系匯率所致。香港作為美國的貨幣投射,亦步亦趨地跟著美元的步子走,而完全不顧本地的經(jīng)濟是冷是熱、資產(chǎn)品價格是高是低。這是殖民地貨幣體系的悲哀,只有港幣與美元脫鉤,才能找回自我。從金融危機后,美元大致以貶值為主,而香港的經(jīng)濟卻與內(nèi)地聯(lián)系更加密切,在實體經(jīng)濟方面一路飄紅。香港熱病吃熱藥,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一路上升。
　　德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者,對土地與房地產(chǎn)征收浮動稅率。
　　在土地稅上,政府對自用式房屋購買者和其他土地買賣經(jīng)營者進行嚴格區(qū)分,不同對待。該稅名為土地稅,實際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)(包括土地、地面建筑物)征稅,稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評估法(根據(jù)成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)確定的課稅標準價值,一年一繳。
　　德國不僅有房產(chǎn)稅,還有本質(zhì)上的資本利得稅,用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅,10年內(nèi)出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產(chǎn)公司的股票。市場價格高,稅收就大幅上升,投資者無利可圖。因此,即便在馬克上升期間,德國也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的資產(chǎn)泡沫,所有覬覦資產(chǎn)品價格上升的國際炒家投資者全都鎩羽而歸。
　　來看中國內(nèi)地,土地財政、通脹壓力與溫柔的資本利得稅一應(yīng)俱全,房價想不漲都難。今年出臺史上最嚴厲的調(diào)控政策,2010年前三季度,30個城市土地出讓金累計接近9000億元,同比增長7成,大型的標桿房企依舊不差錢,拿地?zé)崆椴粶p。稅收沒有徹底改革的指望。
　　沒有嚴格的財政與貨幣紀律,沒有抑制投資的稅收體制,沒有充當公共利益維護者的代表,只想象征性地征0.3%的房產(chǎn)稅,房地產(chǎn)市場在受驚之后,還會大漲大跌,成為投資者樂園。

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