于海涌：法國不動產(chǎn)公示制度的歷史沿革

　　[摘要] 本文展示了法國不動產(chǎn)公示制度的修改和完善所經(jīng)歷的漫長歷程。從羅馬法入手，本文重點分析了法國舊法、法國大革命時期的法律、1804年法國民法典、1855年3月23日法律、1955年1月4日法令等重要的法國不動產(chǎn)公示法律。1955年1月4日法令至盡仍是法國現(xiàn)行最為重要的不動產(chǎn)公示規(guī)則，它是法國不動產(chǎn)公示制度日趨完善的標志。

　　[關鍵詞] 法國 不動產(chǎn) 登記 公示

　　由于物權為支配權，具有排他之效力，對于物權之得喪變更，一方面第三人沒有參與之余地，另一方面其變動往往與第三人利益以及市場交易安全息息相關，因此這就要求物權的變動必須具有一定的外在表現(xiàn)形式，從而透明其法律關系，避免給第三人造成不測之損害，以保護交易之安全。這個原則就是物權公示原則。一般而言，動產(chǎn)的公示方式為交付，不動產(chǎn)的公示方式為登記。在大陸法發(fā)展的歷史長河中，不動產(chǎn)公示制度的歷史系于抵押權的歷史，法國的不動產(chǎn)公示制度同樣是以抵押權為核心逐步建立起來的。[①]在經(jīng)歷了一個漫長的發(fā)展過程以后，法國于1955年1月4日不動產(chǎn)公示法令的頒布標志著其不動產(chǎn)公示制度的基本完善，該法令至今仍是法國現(xiàn)行的最為重要的不動產(chǎn)公示規(guī)則�？v觀法國不動產(chǎn)公示制度的發(fā)展歷史，我們可以清晰地看到立法者以抵押權為中心，不斷擴大公示范圍、不斷完善公示手段的立法過程。我國目前正在制定物權法，研究法國不動產(chǎn)公示制度的歷史沿革對建立我國的不動產(chǎn)物權公示制度應有一定的借鑒意義。

　　一、 羅馬法

　　既然法國民法典被恩格斯稱為是以“羅馬法為基礎”的“典型的資產(chǎn)階級社會的法典”。[②]我們就有必要考察一下羅馬法中的不動產(chǎn)公示制度。盡管羅馬法對世界法律尤其是大陸法系的貢獻是舉世矚目的，但羅馬法中并沒有創(chuàng)建不動產(chǎn)公示制度。羅馬人雖然建立了所有權、役權、地上權、永租權、典質(zhì)權和抵押權制度，但無論是不動產(chǎn)所有權的讓與還是抵押權的設定都是秘密進行的，無需辦理任何公示手續(xù)，但羅馬法欠缺公示制度的缺陷在當時就已經(jīng)漸露端倪，而在抵押權領域尤其突出。由于羅馬法并不是根據(jù)標的物以及公示方式的不同來區(qū)分質(zhì)權和抵押權，而是根據(jù)債權人是否占有擔保物而確定，對擔保物移轉占有的就是質(zhì)權，不移轉占有的就是抵押權。由于沒有建立抵押權登記制度，不僅抵押權的追及效力會傷害第三人，而且債務人也可能與設定時間在后的抵押權人惡意串通侵害設定在先的抵押權人的利益。為了防范風險，民間作了一些努力試圖消除這類弊端，諸如抵押土地上立碑記載抵押的事實和日期等。[③]可見，當時羅馬的抵押制度還處于初級階段。[④]

　　惟應注意的是，在遺產(chǎn)繼承領域，其登記制度則相對比較完善。在羅馬古代，民風敦厚，雖然實行遺囑自由，但家長還是按照習慣給其法定繼承人保留一定的財產(chǎn)以盡養(yǎng)育之責。但在羅馬共和國末葉，世風日下，遺囑人常常不按照傳統(tǒng)的良好風俗行事，上不養(yǎng)老，下不扶幼，往往把財產(chǎn)全部通過遺囑轉讓給第三人，使其父母、子女無法維持生活。針對這種現(xiàn)象，大法官認為，若遺囑人沒有正當理由違背人倫道德，不把一定的財產(chǎn)給自己的子女、父母等近親屬繼承，反而遺贈給第三人，其遺囑應是在精神錯亂中所立。如果遺囑人的近親屬提起訴訟，法官往往以意思表示有瑕疵為理由，宣告這種遺囑不能發(fā)生法律效力，從而將遺產(chǎn)判歸繼承人，這種訴訟被稱為是“遺囑逆?zhèn)愒V”（querela inofficiosi testamenti）。所謂遺囑逆?zhèn)愒V，就是遺囑人的近親對違背人倫道德的遺囑提起訴訟，請求予以撤銷，以保護他們的繼承權。遺囑逆?zhèn)愒V顯然是對遺囑自由原則的限制，這樣便使遺囑人不能隨便地處分其遺產(chǎn)。但是，道高一尺，魔高一丈，有些家長為了避免遺囑逆?zhèn)愒V的制裁，便在自己生前通過贈與或其他辦法將自己的財產(chǎn)處分掉，使法定繼承人既得不到遺產(chǎn)，又無法提起訴訟。為了糾正此種弊端，亞歷山大· 塞維魯斯帝（Alexander Seversus，公元222-235年在位）便將遺囑逆?zhèn)愒V擴大適用于贈與，這樣對贈與也作了法律上的限定。公元527年優(yōu)帝一世執(zhí)政，在總結歷代司法實踐的基礎上，正式規(guī)定了“遺囑逆?zhèn)愒V”（querela inofficiosi testamenti）制度，對于死因贈與（donatio mortis causa），優(yōu)帝一世時又規(guī)定，凡死因贈與超過法定數(shù)額者，必須向官廳登記（insinuuation），否則超過部分不生效力。[⑤]這樣就在后期羅馬帝國（le Bas-Empire）時期建立了登記制度，其方式是將贈與證書復制在一個公開的登記簿中，如果不進行登記，將會導致贈與無效，但是后期羅馬帝國建立的登記制度和我們今天的不動產(chǎn)登記制度是完全不同的，羅馬法中的登記只是適用于贈與，且登記的目的在于為贈與行為提供證據(jù)，以維護家庭之利益；
今天的不動產(chǎn)登記制度廣泛適用于不動產(chǎn)物權變動，而登記的目的在于向第三人進行公示，以維護交易之安全。[⑥]

　　二、 法國舊法

　　法國舊法（ancien droit）繼續(xù)采用了原來的習慣做法，不動產(chǎn)的轉讓以及抵押權的設定都是秘密進行的，這樣抵押權的秘密性就稱為舊法中不動產(chǎn)制度的主要缺陷。[⑦]同時，基于公證書享有的抵押權可以享有一般抵押權，這就意味著抵押權可以存在于債務人現(xiàn)存的甚至包括將來的全部不動產(chǎn)上。如果說原本處于秘密狀態(tài)的抵押權已經(jīng)對第三人構成了風險，那么一般抵押權的存在更是使第三人的風險雪上加霜。[⑧]不過，在以下兩個地區(qū)屬于例外，一是在弗郎德勒（Flandre）、阿爾多瓦（Artois）、部分庇卡底（Picardie）地區(qū)以及法蘭西島（Ile de France）地區(qū)，人們的習慣作法是對不動產(chǎn)的轉讓要在登記簿中進行登錄，這可以使領主了解不動產(chǎn)的轉讓情況以及不動產(chǎn)所征收的租金情況。二是布列塔尼地區(qū)（Bretagne）地區(qū)，人們的習慣作法是，先進行公告，而后在登記簿進行登錄，通過這種途徑使人們知悉不動產(chǎn)的變動情況。柯爾柏（J. B. Colbert）是法國重商主義的鼓吹者，他深知公示具有保證交易安全的功能，在1673年他試圖通過政府法令強制性地規(guī)定在整個法蘭西實行登記制度，但是由于土地所有者認為在登記上所花費的開支對他們的土地毫無意義，柯爾柏的努力最終在不動產(chǎn)所有者的抵制下遭到了失敗。[⑨]

　　不過應該補充說明的是，由于法國古代立法中這樣一個特殊的觀念，即為了維護家庭成員和繼承人的利益，應盡量限制財產(chǎn)的所有權人通過生前贈與處分他的財產(chǎn)，因此法國舊法在羅馬法的影響下，對于贈與行為繼續(xù)沿用了登記制度（l’institution de l’insinuation），即：達到一定數(shù)值的贈與，無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，都必須在法院的書記室辦理登記。只有贈與行為在法院書記室的登記簿中進行登記以后，受贈人才能成為所有權人，這個程序?qū)嶋H上發(fā)揮了登記的作用。和羅馬法一樣，登記是贈與有效的一個條件，如果不符合這個程序就會導致贈與無效，登記的首要作用在于保護家庭成員的利益。

　　三、 法國大革命時期的法律

　　法國大革命時期頒布的兩個對建立不動產(chǎn)公示制度至關重要的法律。一個是法蘭西共和國3年檣月9日（法蘭西共和歷3年10月9日）法律，該法律建立了抵押權的公示制度，但是該法律把不動產(chǎn)轉讓的公示置于法律的規(guī)制之外，這是該法律的一個重要缺陷。根據(jù)該法的制度設計，不動產(chǎn)公示機關所提供的信息無疑的很不完善的，即使對抵押權本身而言也無法滿足當事人的需要，對于抵押權人而言，他不僅要知道某一宗不動產(chǎn)上是否已經(jīng)設立了抵押權，自己的抵押權處于什么順位，而且還要知道抵押權的設定人是否就是抵押不動產(chǎn)的所有權人。將不動產(chǎn)轉讓排除在公示制度之外，無疑使交易當事人以及第三人所獲取的信息只能是支離破碎的信息，而依據(jù)這些信息試圖維護交易的安全是難以達到的，可以說，這個時期的抵押權公示制度尚不完善。[⑩]

　　比較完善的不動產(chǎn)公示制度開始于法國督政府制定的法蘭西共和國7年霧月11日（法蘭西共和歷7年2月11日）法律。[11]霧月法律不僅規(guī)定了抵押權的公示制度，而且規(guī)定了不動產(chǎn)轉讓的公示制度�？梢哉f，霧月法律在法國歷史第一次建立了比較完善的不動產(chǎn)公示制度。根據(jù)該法律，法國的每一個行政區(qū)都要建立抵押登記機關（conservation de hythèques），并設立了兩種不同的登記冊，一個是副本登記簿（registre des transcriptions），用來登記不動產(chǎn)的轉讓以及可抵押物權之設定；
另一個登記簿就是登錄登記簿（le registre des inscription），用來登記抵押權和優(yōu)先權。這兩個登記簿的區(qū)別就在于，前者對不動產(chǎn)存續(xù)期間的所有行為都進行登記，而后者只對優(yōu)先權和抵押權進行登記。[12]霧月法律第26條規(guī)定，物權轉讓行為以及可抵押物權都應當辦理登記，具體由不動產(chǎn)所在地行政區(qū)的抵押登記機關辦理。對于已經(jīng)與出賣人訂立契約并依法辦理了公示的第三人，未經(jīng)登記的物權不能產(chǎn)生對抗效力。也就是說，對于欠缺公示的制裁就是使物權的轉讓和設定不能對抗第三人。據(jù)此我們可以得知，如果有兩個抵押權人，那么誰先登記誰的權利就優(yōu)先；
假如抵押權成立在先，但沒有辦理登記，而抵押不動產(chǎn)的買受人先于抵押權人辦理的所有權轉移登記，那么抵押權就不能對抗買受人。霧月法律將登記的效力限制于對第三人的對抗效力，就當事人之間而言，登記與否對契約的效力不生影響。

　　霧月法律建立的不動產(chǎn)公示制度相對比較完善，但并非完美無缺，它也一定的缺陷。由于立法者將登記的對象限于可抵押的物權，這就使不可用于抵押的物權免于登記，但事實上，不用于抵押的物權對不動產(chǎn)交易并非沒有影響，例如役權，雖然不能夠設定抵押，但是可以減損不動產(chǎn)的價值并對抵押權的擔保產(chǎn)生影響。另外，霧月法令沒有對有償轉讓行為和無償贈與行為進行區(qū)別處理，這樣，不動產(chǎn)的贈與既要遵守不動產(chǎn)公示的規(guī)定在抵押權登記機關辦理移轉登記（transcriptin），又要根據(jù)贈與的規(guī)定在法院書記室辦理登記手續(xù)（insinuation），登記手續(xù)未免有些重復繁瑣。

　　四、1804年法國民法典

　　法國民法典的編纂者在不動產(chǎn)公示的模式上采用了霧月法律所創(chuàng)建的制度，但它并沒有全部接受。對于優(yōu)先權和抵押權，法國民法典基本上維持了大革命時期法律的作法，法國民法典還維持了不動產(chǎn)贈與的登記制度，畢竟不動產(chǎn)贈與的公示制度已經(jīng)成為慣例了。但是，對于不動產(chǎn)轉讓以及物權的有償設定，它們的公示卻沒有得到沿用，反而恢復了舊法的作法，這就等于在立法上允許當事人在秘密狀態(tài)下進行不動產(chǎn)的轉讓和物權的有償設定。對于法國民法典中的不動產(chǎn)公示制度，后世的學者往往因其“標志著一種深刻的歷史倒退”而感到遺憾。[13]立法者之所以放棄對不動產(chǎn)轉讓以及物權的有償設定的公示，其主要原因在于其公示遭到了土地所有者和實務界人士的反對。法典的編纂者之間就此問題發(fā)生了很大分歧，無法彼此達成統(tǒng)一的意見，以致于最終無法確立公示制度。在整個民法典中除了在2108條、2180條、2181條和2189條就賣方的優(yōu)先權、抵押權的清除、抵押權的時效問題附帶地提及移轉登記（transcriptin）以外，整個民法典中再也找不到要求不動產(chǎn)買賣和設定不動產(chǎn)物權進行公示的硬性規(guī)定。

　　從民法典的編纂時起，理論界和實務部門仍堅持認為建立一個健全的不動產(chǎn)公示制度確有必要，也始終在考慮民法典要不要采用霧月法律的不動產(chǎn)公示制度，尤其是對于有償?shù)牟粍赢a(chǎn)轉讓，更應當履行必要的登記義務。不過，法學界和實務界最終還是作出了沒有能夠就這個問題有所突破。因為在辦理登記手續(xù)時國庫要征收一定的稅款，因此不動產(chǎn)的買受人為了避免交稅也都不愿意辦理登記。不過，盡管法國民法典在制定之際沒有建立完善的登記制度，但在法國民法典制定以后通過立法上還是采取了一些有關的措施以便在有限的范圍內(nèi)對這個缺陷進行彌補，例如：1807年《法國民事訴訟法典》第834條和1816年的《財政法》第54條就是試圖對不動產(chǎn)買賣的移轉登記進行改進的例證。

　　五、 1855年3月23日法律

　　雖然立法者著手對建立整體的公示制度進行改革，但是持續(xù)了很長時間沒有成功。1852年地產(chǎn)信貸機構（Crédit foncier）建立，地產(chǎn)信貸機構通過發(fā)行土地債券的方式向公眾借款，(點擊此處閱讀下一頁)

　　然后將這筆錢提供給土地所有權人，這筆貸款是“按年償還本息貸款”，可以逐步獲得本金和利息的償還，同時在借款時由土地所有權人設定抵押權以供借款之擔保。不動產(chǎn)的信用機構的建立，目的在于為不動產(chǎn)所有權人從事房地產(chǎn)建設和耕種土地提供資金。在這種情況下不動產(chǎn)公示制度的缺陷就變得更加突出，因為地產(chǎn)信貸機構無法在不動產(chǎn)秘密轉讓的情況下保證抵押權的安全性，所以地產(chǎn)信貸機構便對不動產(chǎn)公示制度的改革提出緊迫性的改革要求。在這種情況下，立法者匆匆地通過了1855年3月23日法律。

　　1855年3月23日法律重新建立了不動產(chǎn)公示制度，該法令要求公示的內(nèi)容與霧月法令相比更加全面，它不僅要求不動產(chǎn)轉讓、抵押權以外的其他物權的設立要進行公示（例如：役權、使用權和居住權），該法令甚至要求某些債權行為也要進行公示（例如：長期租賃契約）。1855年法律主要建立了如下規(guī)則：1，公示的內(nèi)容不是不動產(chǎn)上的權利，而是產(chǎn)生權利的法律行為（le acte juridique）。這些法律行為的證書在原則上應當全文復制在公共登記簿中。2，公示只涉及某些證書，包括不動產(chǎn)所有權轉讓的判決、優(yōu)先權和抵押權以外的不動產(chǎn)物權的設定證書、18年以上的租約等。3，公示并不是強制性的，當事人可以不辦理公示，但是，如果當事人不辦理公示，雖然法律行為在當事人之間仍為有效，但不能對抗第三人。4，公示并不消除法律行為中存在的瑕疵，即使已經(jīng)辦理了公示，法律行為仍可以被宣布為無效或被撤銷。法律行為一旦被宣告無效，公示便不再有任何價值，已經(jīng)讓與的權利被追溯性地消失。5，公示在行政機關辦理，具體由抵押權登記機關負責。登記員作為管理人員，并不裁決法律行為是否有效，他只是負責將現(xiàn)存在登記機關中的登記資料提供給查詢申請人。6，不動產(chǎn)登記是按照人的姓名進行公示的，而不是按照不動產(chǎn)進行的。

　　1855年3月23日法律與1804民法典相比，尤其是在公示的范圍方面，的確有不少改進，不過1855年法律還是遭到了一系列的批評。第一，制度設計過于復雜。人們指責它的首要缺陷就是制度設計過于復雜，例如：民法典的可抵押物權的贈與制度與1855年法律其他物權（抵押權和優(yōu)先權以外的物權）的讓與制度二者并存，造成適用上的困難；
雖然法律明文規(guī)定沒有登記的法律行為不得對抗第三人，但第三人的界定十分是很棘手的；
對無償贈與行為和有償法律行為采取了區(qū)別對待的方式，似乎沒有必要。第二，公示的內(nèi)容不夠全面。1855年法律對不少物權變動的公示情況沒有考慮，例如：因死亡發(fā)生的物權變動、宣告性的法律行為、宣告性的判決。第三、不能為不動產(chǎn)的交易提供安全保障。1855年法律只是給人們一個安全的外表，但實際上它無法保證不動產(chǎn)的交易安全，因為登記并不清除法律行為的瑕疵，這樣不動產(chǎn)的權利人即使經(jīng)過了公示仍被認為沒有取得權利。它就無法阻卻“任何人不得轉讓超過自己原有的權利”（Nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’a lui-même）這一原則。另外，由于不進行公示的法律行為在當事人仍為有效，所以當不動產(chǎn)的價值較小時，當事人往往會規(guī)避登記程序。第四、檢索困難。登記按照當事人的姓名進行，因此要想確切地知道一個不動產(chǎn)的法律狀況，必須要知道依次取得不動產(chǎn)所有權人的姓名，例如：不動產(chǎn)的買受人不僅要向登記員詢問根據(jù)出賣人的名義進行的當前登記情況，而且還要在取得時效期間內(nèi)追溯以前交易的鏈條，在這個鏈條中，他還將會遇見諸如因死亡引起物權變動等無需登記的情況，這無疑都造成了檢索的困難。由于1855年法律的諸多弊端，因此交易當事人無法確定其交易的安全性，作為不動產(chǎn)的買受人，他只能在經(jīng)歷了長達10年或20年的時效取得（la prescription acquisitive）期間以后才可以確定他的所有權徹底得以實現(xiàn)，[14]因此，對于1855年法律，人們不無諷刺地說，不動產(chǎn)物權的真正基礎不是合法的公示，而是取得時效。[15]

　　1855年3月23日法律實施了80多年沒有進行太大的修訂，法國于1935年和1938年先后通過兩個法令對該法律進行了較大的修改，修改的內(nèi)容主要集中于不動產(chǎn)公示的適用范圍，隨著法律的不斷修訂，公示的適用范圍也就越來越大。[16]1935年10月30日法令是對1955年3月23日法律所作的第一次重大修改。新法令在沒有修改1855年法律的一般原則的條件下，采取了多種措施，試圖更好地發(fā)揮抵押制度的功能，建立更為準確的地籍，從而確保在不動產(chǎn)交易中的安全。其采取的主要措施就是擴大了不動產(chǎn)公示的適用范圍，對于因死亡以及諸如分割、判決等引起的物權變動的宣告行為（acts déclaratifs）也要辦理登記。1938年6月17日法令又將不動產(chǎn)公示制度擴大適用于不動產(chǎn)扣押令。該法令規(guī)定，從登記時起，被扣押人不得自由處分該不動產(chǎn)或加重該不動產(chǎn)上的物權負擔，而且，自扣押令提出登錄申請以后發(fā)生的一切不動產(chǎn)轉讓、抵押權和優(yōu)先權，即使已經(jīng)辦理了登記，均不得對抗扣押權人。1938年6月17日法令大大改善了無擔保債權人的狀況，因為1855年3月23日法律規(guī)定，只有在不動產(chǎn)上依照公示規(guī)則取得了權利的第三人才可以以欠缺公示為理由提起抗辯，由于無擔保債權人無法辦理公示，所以無擔保債權人無權提起抗辯，這無異于剝奪了對無擔保債權人的保護。1938年6月17日法令使無擔保債權人可以對扣押令進行登記，這樣，從扣押令被公示時起，無擔保債權人就屬于在不動產(chǎn)上享有權利并有權提起抗辯的第三人。

　　六、 1955年1月4日法令

　　1955年1月4日法令在法國的不動產(chǎn)公示制度中居于舉足輕重的地位�；�于法國政府的開拓精神，1955年1月4日法令廢除了1855年3月23日的法律，對法國民法典中不少關于優(yōu)先權和抵押權的條款進行了修改。該法令于1956年1月1日開始生效。1955年法令繼承了過去不動產(chǎn)公示制度的基本原則：（1）不動產(chǎn)公示繼續(xù)采用雙重性，其公示（publicité）是由登錄（inscription）和公告（publication）兩部分組成，登錄適用于優(yōu)先權和抵押權，公告適用于不動產(chǎn)的其他權利證書；
[17]（2）不動產(chǎn)登記由抵押權登記員負責，而不是由法官負責；
（3）公示制度的目的在于保護第三人利益，對欠缺公示的制裁就是不能對第三人產(chǎn)生對抗效力。由于登記員僅僅證實公示法律行為形式上合法，而不是證實它究竟是否有效，因此，公示不能清除法律行為中的瑕疵。

　　相映地，1955年法令在“守成”的同時又進行了下列“創(chuàng)新”，通過以下方面的改革，法令力圖對公示制度進行改善：（1）法令將不動產(chǎn)公示的范圍擴大適用于一切涉及不動產(chǎn)的有關行為，其中不僅包括幾乎所有的不動產(chǎn)抵押權和優(yōu)先權，而且包括優(yōu)先權、抵押權以外的其他不動產(chǎn)物權的設定與轉讓、12年以上的租約、司法裁決、宣告行為、扣押令等。（2）法令修改了不動產(chǎn)的公示機制，同時法令還規(guī)定登記員要為其轄區(qū)內(nèi)的每一個市鎮(zhèn)建立不動產(chǎn)卡片（fichier immobilier），這種卡片作為不動產(chǎn)公示的輔助手段，以保證公示的一致性，并便于公眾查詢；
（3）法律采取了一系列措施以保證公示的準確和效率，例如：證書必須采用認證形式、提高對當事人身份和對土地鑒別的準確性、采用相對效力原則等。

　　1955年法令以后，法國又頒布了一系列法律、法令對其進行充實、修改和完善，例如：1959年1月7日法令對法國民法典、鄉(xiāng)村法典、森林法典、稅務法典等法定和法令中的一些條款進行了修改，以便使這些法典和法令與1955年法令之間保持協(xié)調(diào)；
1967年9月28日法令規(guī)定了抵押權或優(yōu)先權的登錄期間，并在其適用法令中規(guī)定了有關證書、登記簿、資料的送達等相關措施；
1998年4月6日法律則對登記簿的管理制度進行了改革，還對非法國貨幣的換算等進行了規(guī)定，以便使不動產(chǎn)公示方式更為現(xiàn)代化和簡單化以適應信息時代的要求。[18]1955年1月4日法令雖進行了多次修改，但至今仍然是法國不動產(chǎn)公示制度的核心，該法令的頒布標志著法國不動產(chǎn)公示制度的基本完善。

　　七、阿爾薩斯和洛林地區(qū)不動產(chǎn)公示的特別制度

　　不動產(chǎn)公示制度和物權變動模式息息相關，法國民法典采債權意思主義模式，認為債權行為是物權變動的原動力，公示只是產(chǎn)生對當事人的對抗效力，自1804年《法國民法典》實施以來，日本、比利時、盧森堡、意大利民法以及英國的貨物買賣法采納了法國民法典的債權合意主義方案。與法國不同，德國則采用物權形式主義，認為公示是物權行為，物權行為獨立于債權行為而存在，且物權行為不受債權行為效力之影響，物權行為具有無因性。[19]自德國制定《德國民法典》以來，瑞士、列支敦士登、土耳其等國家的民法典采用了德國的物權形式主義方案。由于法國和德國等過采用了不同的理論基礎，設計了不同的物權變動模式，因此必然導致其不動產(chǎn)公示制度各具特色。法國的不動產(chǎn)公示制度和德國（德國民法典第873條及以下條款）、瑞士（瑞士民法典第656條）、列支敦士登、土耳其等國家的不動產(chǎn)公示制度相比，具有明顯的差異。我們將兩種不同特色的不動產(chǎn)公示制度進行一下比較，以示清晰明了。

　　 法國 德國

　　登記的內(nèi)容 法律行為 權利

　　登記的方式 按當事人姓名登記 按不動產(chǎn)登記

　　登記的機關 行政機關 司法機關

　　登記人員的責任 　只進行形式審查 對登記的合法性進行確認

　　登記的效力 登記僅產(chǎn)生對抗效力 登記可以產(chǎn)生公信力

　　登記對權利瑕疵的影響 登記不清除法律行為之瑕疵 登記產(chǎn)生權利的正確性推定

　　登記對取得時效的影響 可以基于取得時效取得權利 　　　　 不能根據(jù)取得時效取得權利

　　登記的全面性 　 登記簿并不必然反映不動產(chǎn)權利狀態(tài)的全貌　 登記簿全面顯示不動產(chǎn)的權利狀態(tài)

　　法國民法和德國民法關于不動產(chǎn)公示制度的設計因為歷史的原因出現(xiàn)了一個比較有戲劇性的一幕。1870年普法戰(zhàn)爭開始，結果法國在色當戰(zhàn)役中失敗，1871年德國占領了整個阿爾薩斯（Alsace）和三分之一的洛林（Lorraine）地區(qū)。第一次世界大戰(zhàn)中德國和法國分屬不同的戰(zhàn)爭同盟，結果德國成為戰(zhàn)敗國，于是法國于1918年收復了被德國占領的阿爾薩斯和洛林地區(qū)。截止到法國收復這兩個地區(qū)時止，這兩個地區(qū)適用德國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)有30年的歷史。[20]法國頒布了1924年6月1日法律，恢復法國民法在在這兩個地區(qū)的適用，不過，法律一方面采用了法國法的一般原則，另一方面又保留了當?shù)卦瓉淼牟粍赢a(chǎn)登記制度。這兩個地區(qū)的不動產(chǎn)公示制度可以說是法國法和德國法的融合，這就使法國出現(xiàn)了一個“法律特區(qū)”，其主要規(guī)則是：（1）在不動產(chǎn)登記簿中所進行的不是法律行為的登記，而是權利的登記，這與法國民法典具有明顯的差異。（2）不動產(chǎn)登記由小審法院的不動產(chǎn)登記法官負責。[21]每個市鎮(zhèn)都要設置不動產(chǎn)登記簿（registre），登記簿按照所有權人設置頁碼，在頁碼上要標明該所有權人在本轄區(qū)內(nèi)擁有的每一宗不動產(chǎn)上的權利。（3）根據(jù)法國民法典的規(guī)定，欠缺登錄只是導致權利不能對抗第三人，而在當事人之間權利依然可以設立或轉讓。一方面，該地區(qū)的法律規(guī)定，除了所有的物權外，對某些債權特別是12年期限以上的租約以及對處分權進行限制的禁止轉讓條款、解除權、撤銷權、買賣的允諾等，也要進行登記；
另一方面，為了避免登記簿中產(chǎn)生登記鏈條的脫節(jié)，該地區(qū)的法律又采用了相對效力原則。所謂相對效力原則，就是指，只有在轉讓人對權利已經(jīng)進行了登記的條件下，受讓人的權利才可以辦理登記。(點擊此處閱讀下一頁)

　　[22]登記本身并不能從法律上清除權利瑕疵，但是登記經(jīng)法官證實以后則可以清除權利瑕疵，這樣就可以通過登記推定權利取得人的權利存在。對查詢?nèi)藖碚f，登記的準確性推定是安全的重要保證。

　　由于1855年3月23日法律存在著諸多缺陷，所以有人希望在整個法國推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，但有兩個難以克服的主要障礙。第一個障礙來自于不動產(chǎn)管理機構。長期以來法國的不動產(chǎn)登記機關都屬于行政部門管轄，具體隸屬于法國財政部，而如果推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，勢必要將不動產(chǎn)公示機構改為由司法機關負責。這種建議首先就遭到財政部的反對，法國財政部希望自己能夠繼續(xù)保持自己長期以來對不動產(chǎn)登記機關的管理。第二個障礙來自于法國的地籍。如果采用阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，那么必須使每一天的地籍當日了結，否則就不能保證它的準確性，但是在法國，不動產(chǎn)往往被分成很多小塊，而且頻繁地發(fā)生轉讓，這就使整修地籍成為一項長期而耗資巨大的工作。因此，試圖在法國推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)不動產(chǎn)登記制度的愿望終究沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。值得注意的是，1955年1月4日法令并不適用于阿爾薩斯和洛林地區(qū)，該法令第52條明確規(guī)定，法令并不減損1924年6月1日法律規(guī)定的效力，而根據(jù)法國1924年6月1日法令的規(guī)定，阿爾薩斯和洛林地區(qū)在采用法國法的一般原則的同時，可以維持其不動產(chǎn)登記制度，這就意味著在法國，阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度可以繼續(xù)適用。為了支持該地區(qū)不動產(chǎn)登記簿的完善，法國2002年3月4日法律還規(guī)定要建立一個國家公共機構以支持該地區(qū)不動產(chǎn)登記簿的信息化，該機構將于2006年1月1日建立。[23]看來阿爾薩斯和洛林地區(qū)“法律特區(qū)”的地位還將依然繼續(xù)存在。[24]

　　Abstract: This article probes into the history of development of the legal systems of the registration of real property in France. Besides Roman Law, this article concentrates on the relevant legal systems in different periods, such as the ancient times, the French Revolution, 1804, 1855 and 1955. The law of January 4, 1955 plays an important role in the development of the publication of real property; it is the signal indicating that the legal systems of the registration in France have been almost perfected.

　　Key Words: France; Real property; Registration; Publication

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　　本文為于海涌主持的2002年國家社會科學基金項目《不動產(chǎn)物權登記制度研究》（項目批準號02CFX010）的階段性研究成果。

　　作者為社會科學院民商法博士,中山大學法學院民商法專業(yè)碩士生導師。

　　[①]法國的不動產(chǎn)公示機構直到今天仍被稱為是抵押登記機關（conservation des hypothèques），抵押權在公示制度中的核心地位由此可見一斑。另，參見尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第551頁。

　　[②] 馬克思、恩格斯：《馬克思恩格斯選集》（第四卷），中共中央馬克思、恩格斯、列寧、斯大林著作編譯局，人民出版社1972年版，第248頁。

　　[③] 周枏著：《羅馬法原論》，商務印書館，1994年6月版第427頁。

　　[④] Alex Weill , Droit Civil , Les sûretés, la publicité foncière, Précis Dalloz, 1979, no 642.

　　[⑤] 周枏著：《羅馬法原論》，商務印書館，1994年6月版第524、532、624頁。

　　[⑥] Alex Weill , Droit Civil , Les sûretés, la publicité foncière, Précis Dalloz, 1979, no 642. 另，關于登記制度（L’insinuation）參見尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第552頁。

　　[⑦]法國舊法(ancien droit)是指法國大革命以前的法律。有的學者將其翻譯為“古代法”，參見尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第552頁。有的學者將其翻譯為“舊法”，參見[德]K·茨威格特、H·克茨著：《比較法總論》，潘漢典、米健、高鴻鈞、賀衛(wèi)方譯，貴州人民出版社1992年版，第144頁。

　　[⑧] Yves Picod，Sûretés, Publicité foncière，Montchrestien，7e éd., 1999，paris，no 227 et 356.

　　[⑨] J. B. Colbert, 在17世紀提出重商主義的觀點，被稱為柯爾柏主義。

　　[⑩] Yves Picod，Sûretés, Publicité foncière，Montchrestien，7e éd., 1999，paris，no 650.

　　[11] 法國督政府（La Directoire）存在于1795年至1799年。

　　[12] 在當前的法國民法中，不動產(chǎn)公示（publicité）具有雙重性，它是由登錄和公告兩部分組成的，一是對優(yōu)先權和抵押權的登錄（inscription），一是對抵押權和優(yōu)先權以外的不動產(chǎn)權利變動的公告（publication）。這種雙重標準的公示方式在法國大革命時期的立法中就已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　[13] 尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第553頁。

　　[14] 法國民法典第2265條規(guī)定：“以正當名義善意取得不動產(chǎn)的人，如真正的所有權人居住在該不動產(chǎn)所在地的上訴法院的管轄區(qū)內(nèi)，經(jīng)過10年，因時效完成而取得該不動產(chǎn)的所有權；
如果真正的所有權人居住在該法院的管轄區(qū)以外，經(jīng)過20年，善意取得人可以取得該不動產(chǎn)的所有權�！�

　　[15] Alex Weill , Droit Civil , Les sûretés, la publicité foncière, Précis Dalloz, 1979, no 649.

　　[16] 法國在1918年和1921年曾對不動產(chǎn)登記簿的管理作了一些小規(guī)模的修改。

　　[17] 1959年1月7日法令正式用”公告”（publication）取代了“副本”(transcription)字樣。

　　[18] 1955年1月4日法令頒布以后，又頒布了一系列的法律、法令和實施法令對其不斷地進行補充、修改和完善，請參考1955年10月14日實施法令、1955年12月30日法令、1956年11月15日法令、1959年1月7日法令、1967年9月28日法令、1967年12月22日實施法令、1998年4月6日法律。

　　[19] 孫憲忠：〈〈德國當代物權法〉〉，法律出版社1997年版，第56頁以下。

　　[20] 阿爾薩斯大區(qū)有兩個省組成，即上萊茵�。℉aut-Rhin）和下萊茵�。˙as-Rhin）；
洛林大區(qū)由四個省組成，摩澤爾（Moselle）是其中的一個省。

　　[21] 小審法院制度的前身是法國的治安法官制度，1958年法國廢除了治安法官制度，由小審法院取而代之。小審法院是審理民事案件的初審法院，不過，其與大審法院不同的是，小審法院管轄的案件涉及的金額較小，而且審理的程序簡易、迅速，費用也比較低。

　　[22] Un droit ne peut être inscrit que si celui de l’auteur de son acquéreur a été lui-même inscrit.

　　[23] Loi nº 2002-306 du 4 mars 2002, Loi portant réforme de la loi du ler juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans ses dispositions relatives à la publicité foncière.

　　[24]本文的主要資料來源為Yves Picod，Sûretés Publicité foncière，Montchrestien，1999，paris；
Alex weill, Droit Civil, Les sûretés, La publicité foncière , Dalloz,1979；
Philippe Simler et Philippe Delebecque, Droit Civil, les sûretés, la publicité foncière, 3 éd, Paris : Dalloz, 2000。

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