吳傳震：降價(jià)才能真救市

　　中央政府是否出臺(tái)樓市新政，已成當(dāng)前中國(guó)普通民眾最大的疑問(wèn)。

　　在國(guó)內(nèi)18城市先后豎起各種旗號(hào)，為當(dāng)?shù)貥鞘小白o(hù)法”之后，市場(chǎng)盛傳，房地產(chǎn)業(yè)整體救市方案也已上報(bào)國(guó)務(wù)院，等待決策。

　　去年11月央行房貸新政實(shí)施之后，各地樓市相繼進(jìn)入調(diào)整期，加之國(guó)內(nèi)銀根收緊、宏觀經(jīng)濟(jì)下行，一年之間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下滑。地產(chǎn)中介大量倒閉，開(kāi)發(fā)商度日艱難。房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的股價(jià)從最高峰的每股40元跌至7元。受此牽連，各地土地市場(chǎng)紛紛入冬。地塊流拍，地方政府土地收入大幅縮水，許多城市的投資計(jì)劃因此受阻。

　　盡管開(kāi)發(fā)商和地方政府注定成為此輪樓市調(diào)控輸家，它們依然暗通款曲，互相鼓勵(lì)，以待市場(chǎng)回暖。不料，從今年元旦到五一，再到國(guó)慶，這往年三大銷(xiāo)售旺季，今年的人氣卻持續(xù)慘淡。以萬(wàn)科為代表的開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)。

　　就在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控即將深化之際，也就是各個(gè)城市房?jī)r(jià)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性回落階段之時(shí)，美國(guó)金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的外部環(huán)境愈發(fā)惡化，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成了中央政府的首要命題。這恰恰給了地方政府直接插手樓市的借口。

　　仔細(xì)觀察18個(gè)地方城市救市方案，均是以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行為名，行維護(hù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)之實(shí)。明面上是救樓市、保增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)暗地里是救房?jī)r(jià)，阻止房?jī)r(jià)下跌。

　　然而今非昔比，僅憑地方政府的力量也救不了房?jī)r(jià)。從2005年至今，中央接連出臺(tái)“新、老國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”，都未能遏制房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭，為何此輪調(diào)控的效果卻立竿見(jiàn)影？其要害在于，央行和銀監(jiān)會(huì)通過(guò)調(diào)高準(zhǔn)備金、加息和窗口指導(dǎo)等手段，死死地管住了各大商業(yè)銀行，從而成功瓦解了開(kāi)發(fā)商、地方政府和銀行形成的三角聯(lián)盟。

　　這種三角聯(lián)盟是1998年房改以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心機(jī)制。地方政府賣(mài)地給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，銀行負(fù)責(zé)提供資金，三方形成一榮俱榮、一損俱損的利益聯(lián)盟。

　　這種聯(lián)盟早期有其積極意義，它使房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)十年成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車(chē)頭，然而興一利則生一弊。這種模式最大的弊端在于，三方都有推高房?jī)r(jià)的內(nèi)在利益沖動(dòng)，它導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，并使社會(huì)財(cái)富迅速聚集到開(kāi)發(fā)商手中。它有三大杰作：一是每年直接和間接拉動(dòng)兩三個(gè)點(diǎn)的GDP；
二是讓普通家庭連續(xù)還債30年才可能擁有一套住房；
三是創(chuàng)造了黃光裕、楊惠妍這些資產(chǎn)傲視全球的中國(guó)富豪。

　　這些道理，地方政府和開(kāi)發(fā)商們都明白。若想中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)重回往日風(fēng)光，前提是重新組建已經(jīng)瓦解的三角聯(lián)盟，然而，這談何容易。雖然中央在10月22日下調(diào)了個(gè)人住房商貸的利率下限和首付款比例，但仍有“首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型自住房”的限制條件，和“適當(dāng)提高非自住房、非普通住房貸款條件”的對(duì)沖措施。并非傳言中的“開(kāi)閘放水”。

　　中央政府是否出臺(tái)后續(xù)政策，應(yīng)視房地產(chǎn)業(yè)走向而定，就目前而言，各地樓市依然處于多空對(duì)峙階段，整個(gè)行業(yè)還沒(méi)有出現(xiàn)全面危機(jī)，中央政府大可靜觀其變。否則數(shù)年調(diào)控之功，可能毀于一旦。

　　中國(guó)此時(shí)正值經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)刻——從依靠出口轉(zhuǎn)向依靠?jī)?nèi)需，在此背景之下，應(yīng)警惕過(guò)去數(shù)年一味依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的積弊。如若中央此時(shí)出臺(tái)扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策只會(huì)令房地產(chǎn)繼續(xù)一股獨(dú)大，擠壓其他行業(yè)的發(fā)展空間，再現(xiàn)前幾年中國(guó)企業(yè)千軍萬(wàn)馬殺進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的局面。

　　此次，地方政府群起“托市”，實(shí)有土地收入減少導(dǎo)致地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的苦衷，這需要中央調(diào)整與地方的稅收分配，而地方政府官員也應(yīng)該反思發(fā)展經(jīng)濟(jì)的真正目的，如果GDP增加不能提升整體社會(huì)福利，反而拉大貧富差距，加劇社會(huì)矛盾，這樣的增長(zhǎng)價(jià)值幾何？

　　現(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，之前拉動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多利好：流動(dòng)性過(guò)剩、資產(chǎn)價(jià)格重估、股市財(cái)富溢出效應(yīng)，如今喪失殆盡。

　　房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)五年大發(fā)展，也同樣步入下行周期。隨著地價(jià)回落，鋼材和水泥價(jià)格下跌，曾拉升房?jī)r(jià)的上游成本因素也不復(fù)存在。更關(guān)鍵的是，投資需求銳減之后，許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求。

　　這些因素將長(zhǎng)期影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，中國(guó)樓市的出路，惟有降價(jià)，而非保“價(jià)”。地產(chǎn)界各位大腕應(yīng)認(rèn)清大勢(shì)，早作綢繆。

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