袁一泓：現(xiàn)在“救市”為時過早

　　據(jù)說建設部草擬、多個部委參與制定的為現(xiàn)行房地產(chǎn)政策松綁的方案，已經(jīng)上報到國務院，可能很快下發(fā)。民間稱之為房地產(chǎn)救市方案。

　　據(jù)新華社報道，10月17日召開的國務院常務會議提出，要加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。似乎透露了這方面的信息，文件出臺或是指日可待。

　　人們猜測的所謂救市方案內(nèi)容，與此前一些專家呼吁救市的內(nèi)容大致相仿：無非是放松第二套房貸限制、降低第一套房貸利率、降低購房契稅、取消商品房轉(zhuǎn)讓的年限規(guī)定及營業(yè)稅、放寬房地產(chǎn)融資限制等。

　　此前，西安、南京、杭州的地方救市，已經(jīng)先行。只是，有些房地產(chǎn)政策的松綁只有中央政府部門才能做到，譬如利率和契稅的調(diào)整。

　　房地產(chǎn)的救市方案，并不出乎我的意料。事實上，我在此前的專欄和博客里多次堅持相同的觀點：房價應該調(diào)整，但不會也不允許暴跌；
如果房價暴跌，成交量過度低迷，到達地量水平，則國家一定會救市。這絕不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)自身的原因，甚至不完全是經(jīng)濟的原因。此話不宜展開闡述。

　　但是，2008年10月，也就是此輪房地產(chǎn)調(diào)整剛好一年之后，中央政府部門層面就調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，或曰為房地產(chǎn)政策松綁，或曰為房地產(chǎn)救市，為時過早。

　　沒錯，全國性的樓市觀望，造成了商品房交易量連續(xù)數(shù)月負增長，房地產(chǎn)投資下滑，新開工面積負增長，房價由暗折暗降轉(zhuǎn)為明折暗降，尤以深圳、廣州、上海、北京等一線城市為甚。部分地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機。

　　地方政府急不可耐地出臺救市政策，主要是因為樓市的低迷影響了土地的出讓，致使許多以土地財政為依靠的城市，財政收入陷入了入不敷出的尷尬境地。

　　中央政府部門的救市，主要是出于GDP的考慮。因為房地產(chǎn)市場的調(diào)整，影響到了上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，從投資和消費兩個層面對經(jīng)濟增長形成“負拉動”效應。我國經(jīng)濟正處于下滑通道之中，從當前國際國內(nèi)金融和經(jīng)濟環(huán)境出發(fā)，為了不使其下滑速度過快，就必須立即找到起支撐作用的產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟增長點），以拉動內(nèi)需尤其是消費需求，帶動經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)業(yè)是當然之選。

　　但我為什么說中央政府部門現(xiàn)在出臺救市政策，為時過早？第一，到目前為止，房地產(chǎn)市場的調(diào)整，是正常的調(diào)整，遠未出現(xiàn)像股市那樣的過度調(diào)整。第二，有屈從于地方利益壓力之嫌，頑守土地財政，實不利于地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。第三，房價泡沫仍未完成擠出效應。第四，成交量存在過度低迷的現(xiàn)象，但這并非受房地產(chǎn)市場調(diào)整單一因素的影響，而是與整個金融和經(jīng)濟景氣度的下行、購房者不確定的心理預期有很大關系。第五，地產(chǎn)商雖然叫苦連天，但仍在可承受范圍。前兩年獲取暴利的多數(shù)地產(chǎn)商甚至可以再經(jīng)受未來一至兩年的調(diào)整；
部分在2006、2007年拿地的地產(chǎn)商（尤其是少數(shù)賭2008年上市未成的地產(chǎn)商），最為痛苦，但這是在市場化環(huán)境下投資經(jīng)營應有的代價。我們總不能說2006-2007年那樣的樓市才是正常的吧？

　　以房價為例。專家普遍認為，2007年10月之前的房價，北京、上海、廣州平均被高估約20%-30%，深圳被高估30%以上。而一年來的調(diào)整，深圳、廣州下調(diào)幅度較大（它們的泡沫度也稍大），但北京房價平均只下調(diào)了約10%-15%，還有5%-10%的調(diào)整空間。還需要一段時間的調(diào)整才可以消減余下的泡沫。這段時間大概需要多長？我個人估計，還需要5-6個月。

　　從確保經(jīng)濟增長乃至于非經(jīng)濟增長的角度考慮，中央政府部門層面為房地產(chǎn)政策松綁，是可以理解的。但是，時間應該延后5-6個月。也就是說，到2009年全國“兩會”召開以后的4月份，再出臺對現(xiàn)行房地產(chǎn)政策進行調(diào)整的文件，是適宜的。

　　如果現(xiàn)在就立即出臺救市政策，會怎么樣？未消減的泡沫再度被吹大，潛在的風險再度被成倍放大，房價報復性反彈，這將給未來的房地產(chǎn)市場和金融、經(jīng)濟埋下更多更大的危機，以后解決和消除這些風險和危機，需要付出比現(xiàn)在長得多的時間、大得多的財力。而本來可望借此次樓市調(diào)整實現(xiàn)購房夢想的普通工薪階層，美好愿望將不得不無限期延后。

　　順便提一句，倘若非得立即出臺救市政策，個人的緊急建議是：第一套住房和第二套住房的首付均不得低于二成，包括經(jīng)濟適用住房在內(nèi)，都要堅決杜絕零首付；
第一套住房的按揭利率可以大幅降低，但每月還款額絕對不得高于購房者家庭收入的50%（最好是40%）。此為美國次貸危機誘因之鑒。

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