巫繼學(xué)：房市攪局“三劍客”：聯(lián)手與爭(zhēng)斗

　　當(dāng)前房市有如股市，觀市猶入五里云霧，讓人看不清，看不懂。剛讀罷《由控大漲到防大跌，上海市醞釀“救市”方案》（《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》2005年06月27日）沒(méi)幾天，突然就是相反的消息：《上海市政府：上海醞釀房地產(chǎn)救市措施報(bào)道失實(shí)》（新華網(wǎng)2005年07月01日）其實(shí)，只要認(rèn)真瀏覽一下今年以來(lái)的媒體，有關(guān)房?jī)r(jià)走勢(shì)的報(bào)道真是前其矛后其盾，向左走向右走，令人喜令人憂。使人強(qiáng)烈地意識(shí)到，房市水很深，房市霧很大，房市手很雜。

　　那末，人們要問(wèn)，究竟誰(shuí)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的攪局者？究竟是誰(shuí)在為人們期待的房地產(chǎn)新政實(shí)施使絆子？依我的分析，有三股力量在合謀成事：一是房地產(chǎn)商，二是炒房商，三是地方政府，這三股力量是始作傭者。我將其稱(chēng)之為時(shí)下房市攪局“三劍客”。

　　這三者本來(lái)毫不相干，是什么因素將它們粘合起來(lái)聯(lián)手對(duì)抗穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新政？簡(jiǎn)言之，是共同的經(jīng)濟(jì)利益。只要房市上漲，對(duì)三方都有利。飚升的房?jī)r(jià)是他們?nèi)�贏的共同期望。

　　對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，長(zhǎng)期以來(lái)都習(xí)慣于暴利，暴利成為這一行業(yè)的常態(tài)追求。暴利是最敏感的詞語(yǔ)，成本是最隱秘的話題。如果能透過(guò)房?jī)r(jià)、土地以及開(kāi)發(fā)商真實(shí)賬目進(jìn)行計(jì)算，人們會(huì)驚詫發(fā)現(xiàn)，原來(lái)成本和利潤(rùn)不過(guò)都只是開(kāi)發(fā)商資本運(yùn)作游戲中的腳注而已。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》（2005年06月27日）新近刊登勾曉峰的文章，通過(guò)對(duì)一位李先生的房地產(chǎn)老板個(gè)案計(jì)算得出結(jié)論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本回報(bào)率高達(dá)700%。此前，也不斷有人報(bào)料某些房地產(chǎn)公司的暴利行為。雖然，人人都知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的暴利行為，但在這方面我們還缺乏整體的統(tǒng)計(jì)資料，很難在宏觀上給出一個(gè)暴利的數(shù)據(jù)區(qū)間。如果從產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)來(lái)講，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不可能持續(xù)暴利。不過(guò)，資本對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追求是本性的，內(nèi)在的。像鹿渴求清泉，任何一個(gè)商家包括房地產(chǎn)商，對(duì)高利潤(rùn)甚至暴利的渴求，都是強(qiáng)烈的，不衰的。因而，在這個(gè)意義上說(shuō)，只要合法經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)商怎樣追求，都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所允許的。他們面對(duì)政府平抑房?jī)r(jià)的種種博弈行為，盡管會(huì)讓廣大老百姓看不順眼，卻都是正常的。

　　對(duì)炒房商來(lái)說(shuō)，更是暴利的追求者。盡管炒房也是對(duì)房地產(chǎn)的投資行為，但炒房商具有更大的投機(jī)色彩。熱炒，往往發(fā)生在政府經(jīng)濟(jì)政策的漏洞地帶，發(fā)生在體制轉(zhuǎn)軌、宏觀調(diào)節(jié)的接茬時(shí)期。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)看，投機(jī)性投資，也是一種投資，只要投機(jī)者博弈技巧高超，不觸犯法律法規(guī)，誰(shuí)也奈何不了他。當(dāng)前，要特別注意，一是國(guó)外流入的“熱錢(qián)炒房”，二是國(guó)內(nèi)投機(jī)者的“逆市炒房”。逆市炒房與國(guó)外熱錢(qián)炒房確有異曲同工之妙，或者說(shuō)，兩者是心照不宣，默契配合。我十分擔(dān)心，因?yàn)檫@種內(nèi)外投機(jī)資本結(jié)合是一個(gè)信號(hào)，也許是一個(gè)“微言大義”的強(qiáng)信號(hào)：國(guó)外熱錢(qián)注入房地產(chǎn)并且與本地投機(jī)資本遙相呼應(yīng)，眼前賭房地產(chǎn)暴利，下一個(gè)目標(biāo)則是賭人民幣升值。正是這種投機(jī)資本的內(nèi)外結(jié)合，成為眼下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)的市場(chǎng)動(dòng)因。

　　對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，在動(dòng)機(jī)上它或許并不一定希望房?jī)r(jià)高企。地方政府追求的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮，追求的是資本在本地的更多投入，追求的是GDP提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展“門(mén)檻”較低，需求旺盛，容易操控（因?yàn)橥恋氐膶?shí)際控制權(quán)在地方政府手上），易出政績(jī)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。

也就難怪，幾乎每個(gè)城市的地方官員都熱衷于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但是，一當(dāng)房?jī)r(jià)平抑影響到房地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的高企，地方政府便與房地產(chǎn)商心心相印，共進(jìn)共退了。這就是當(dāng)前為什么地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)態(tài)度曖昧的真實(shí)原因。不過(guò)，事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，一當(dāng)權(quán)力資本參預(yù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)運(yùn)作時(shí)，問(wèn)題便變得十分嚴(yán)峻。日前國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社深有感觸地表示，十個(gè)貪官八個(gè)跟土地有關(guān)。[1] 涉嫌的地方官員此時(shí)可能成為商家飚價(jià)的幫兇，成為對(duì)中央統(tǒng)一的治理房?jī)r(jià)政策的“軟破壞”者，即陽(yáng)奉陰違地對(duì)抗中央政策。

　　然而，大自然不會(huì)讓參天大樹(shù)長(zhǎng)得戳破天的。攪局房市“三劍客”利益聯(lián)盟的基礎(chǔ)中，本身就包含了三者利益爭(zhēng)斗與分裂的機(jī)制。首先，房地產(chǎn)商與炒房商，本身就是買(mǎi)賣(mài)雙方。買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益在本質(zhì)上是對(duì)立的。盡管眼下雙方在都受到國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的嚴(yán)重壓力下默契配合，一旦涉及敏感的房?jī)r(jià)，涉及雙方利益分割，便會(huì)出現(xiàn)利益 爭(zhēng)斗戰(zhàn)、拉鋸戰(zhàn)。其次，地方政府與投資商也必然會(huì)出現(xiàn)不一致乃至矛盾的地帶。這里既有商家的眼前利益與地方發(fā)展戰(zhàn)略相沖突的情況，也有項(xiàng)目選擇與定位上投資商與地方政府認(rèn)識(shí)上分歧。當(dāng)然解決得好會(huì)雙贏。以往的實(shí)踐告訴我們，兩者的沖突是大量存在的，雙贏只是一種理想目標(biāo)。再次，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種不動(dòng)產(chǎn)，它投資的區(qū)域是劃定的，它的產(chǎn)品是不能挪動(dòng)的，這就出現(xiàn)一個(gè)致命的弱點(diǎn)，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)帶來(lái)投資商與地方政府的矛盾。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，炒房商與地方政府，三方畢竟各自是獨(dú)立的，代表著完全不同的利益，特別是政府，是社會(huì)利益、公眾利益與國(guó)家利益的代表，三者利益相重合僅僅是特定地帶、特定時(shí)期、特定背景下出現(xiàn)的情形。因而，要十分注意不要夸大它們之間的重合性。

　　因而，我斷言，“三劍客”只是一種短暫、眼前的利益茍合。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格必然回歸理性，就像影子不會(huì)離開(kāi)實(shí)物一樣，價(jià)格一定不會(huì)遠(yuǎn)離價(jià)值實(shí)體而去。消費(fèi)者如果是為安居而買(mǎi)房，千萬(wàn)保持理性，切勿追漲，上當(dāng)房市飚漲之神話。

　　面對(duì)“三劍客”攪局搗混房市，我們不希望聽(tīng)到高管無(wú)奈地說(shuō)：這不是我們新政“無(wú)能”，是搗家“太狡猾”。

　�。�2005年6月28日）

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　　[1] 國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社：十個(gè)貪官八個(gè)跟土地有關(guān)，《現(xiàn)代快報(bào)》，2005年07月05日。

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