上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)與管理實(shí)踐

　　摘要：上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)在較短時間內(nèi)取得了階段性成果，并保證了較高的品質(zhì)。上海市政府設(shè)立派出機(jī)構(gòu)直接主導(dǎo)商務(wù)區(qū)開發(fā)的機(jī)制，確保了區(qū)域開發(fā)工作的推進(jìn)效率。商務(wù)區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中，在嚴(yán)格篩選開發(fā)企業(yè)、積極促進(jìn)項(xiàng)目開工和連續(xù)施工、推動綠色建筑發(fā)展、高強(qiáng)度開發(fā)地下空間、同步建設(shè)地上步廊系統(tǒng)和街坊內(nèi)部公共通道、建設(shè)三聯(lián)供集中供能系統(tǒng)、土地收支平衡等多個方面的城市建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)及特點(diǎn)，可為國內(nèi)類似大型中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)管理提供有益的借鑒和參考。
　　關(guān)鍵詞：土地出讓;中央商務(wù)區(qū);虹橋樞紐;開發(fā)建設(shè);管理實(shí)踐
　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.02.016

引言

　　虹橋商務(wù)區(qū)位于上海市中心城西側(cè)，處于滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，區(qū)域面積約86平方公里，具體范圍為上海外環(huán)線高速公路S20，沈海高速公路G15，京滬高速公路G2，滬渝高速公路G50圍合區(qū)域（圖1）。根據(jù)不同的城市功能、開發(fā)進(jìn)度安排及開發(fā)管理模式，區(qū)域分為約59平方公里的拓展區(qū)及約27平方公里的主功能區(qū)。其中，主功能區(qū)內(nèi)除虹橋綜合交通樞紐于2010年建成投運(yùn)外，近年開發(fā)建設(shè)的主要范圍為國家會展中心區(qū)域和商務(wù)區(qū)核心區(qū)（一期及二期）區(qū)域。自2010年10月首批2個地塊完成土地出讓，2011年一季度首批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開工和地塊開發(fā)項(xiàng)目奠基以來，截至2017年底，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)31個地塊352棟樓宇中，已有344棟結(jié)構(gòu)封頂，封頂率達(dá)97.7%;已竣工驗(yàn)收備案的建筑面積達(dá)到350萬平方米，占核心區(qū)總建筑面積的60%左右�！昂鐦蛱斓亍�、“龍湖天街”、“萬科中心”、“萬科時一區(qū)”等一大批項(xiàng)目陸續(xù)投運(yùn)，羅氏、殼牌等1 000多家企業(yè)入駐核心區(qū)。依托上海虹橋綜合交通樞紐和國家會展中心，上海西部一個新的世界級中央商務(wù)區(qū)正在逐步形成。

一、虹橋商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃構(gòu)想及規(guī)劃概況

　　虹橋綜合交通樞紐的建設(shè)是上海發(fā)展的一個重要戰(zhàn)略機(jī)遇，除了承擔(dān)上海重要的對外交通功能以及對內(nèi)對外的交通換乘功能以外，還為上海在西部建成一個新的現(xiàn)代化服務(wù)集聚區(qū)帶來了機(jī)會。2008年4月，上海市委、市政府結(jié)合虹橋樞紐的規(guī)劃建設(shè)，提出開發(fā)虹橋商務(wù)區(qū)的總體構(gòu)想，虹橋商務(wù)區(qū)自此應(yīng)運(yùn)而生。在后續(xù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和功能定位研究過程中，2010年1月發(fā)布的上海市人民政府第25號令《上海市虹橋商務(wù)區(qū)管理辦法》，逐步明確了“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地，服務(wù)長三角地區(qū)、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國額度高端商務(wù)中心”的功能定位及發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H開發(fā)建設(shè)工作需要，《虹橋商務(wù)區(qū)（主功能區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2009年虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖詳見圖2）、《虹橋商務(wù)區(qū)其他區(qū)域（拓展區(qū)）結(jié)構(gòu)規(guī)劃》《虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃——核心區(qū)一期暨城市設(shè)計(jì)》《上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)南北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》等一系列規(guī)劃相繼獲批。

二、虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)管理模式

　　虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)采取設(shè)立功能區(qū)的模式，即上海市政府派出管委會直接主導(dǎo)商務(wù)區(qū)主功能區(qū)的開發(fā)。建設(shè)行政管理、規(guī)劃審批管理以及部分投資行政管理工作由市相關(guān)行政管理部門委托管委會具體負(fù)責(zé)，其他審批事項(xiàng)仍由市、區(qū)各管理單位負(fù)責(zé)。稅務(wù)、工商、公安、市政設(shè)施管理等其他行政管理工作由屬地政府負(fù)責(zé)。為做好區(qū)域“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，由原虹橋綜合交通樞紐建設(shè)單位作為主功能區(qū)內(nèi)政府投資項(xiàng)目的建設(shè)主體，繼續(xù)承擔(dān)工程建設(shè)任務(wù)。市政府設(shè)立指揮部，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、推進(jìn)管委會及作為開發(fā)公司的建設(shè)單位之間的工作。市政府通過直接設(shè)立派出機(jī)構(gòu)并授權(quán)主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)的模式，使區(qū)域開發(fā)的主體責(zé)任十分明晰，有效地保證了區(qū)域開發(fā)工作的高效推進(jìn)。

三、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設(shè)主要特點(diǎn)

（一）嚴(yán)格篩選開發(fā)企業(yè)

　　為深入貫徹規(guī)劃理念，確保區(qū)域開發(fā)品質(zhì)，以及促進(jìn)商務(wù)區(qū)核心區(qū)早日建成，形成功能，商務(wù)區(qū)對土地受讓方的開發(fā)能力和運(yùn)營能力提出較高要求。商務(wù)區(qū)核心區(qū)通過控制出讓地塊規(guī)模，在土地出讓文件中設(shè)置嚴(yán)格的開竣工時間要求、綠色建筑建設(shè)要求等內(nèi)容，以及部分地塊采取招標(biāo)出讓方式等，確保了由優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)獲得土地開發(fā)權(quán)。事實(shí)也證明，卓越的開發(fā)企業(yè)作為市場主體，對整個區(qū)域形成較高的建筑品質(zhì)、招商品質(zhì)是極為至關(guān)重要的。

（二）積極促進(jìn)項(xiàng)目開工

　　商辦項(xiàng)目不同于住宅，其功能定位、業(yè)態(tài)分布均較為復(fù)雜，酒店項(xiàng)目還涉及專業(yè)酒店管理公司的選擇和介入，項(xiàng)目研究和設(shè)計(jì)均需要花費(fèi)較多的時間。部分開發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金、管理、團(tuán)隊(duì)等因素影響，也會出現(xiàn)項(xiàng)目推進(jìn)放緩的可能。此外，一個商圈的形成，往往需要辦公、商業(yè)物業(yè)達(dá)到一定規(guī)模，周邊設(shè)施成熟后，人氣才會逐步興旺，因此，部分開發(fā)企業(yè)還會持有觀望、拖延的態(tài)度。為促進(jìn)商務(wù)區(qū)早出功能、早出形象，盡快形成“店多成市”的商業(yè)氛圍，商務(wù)區(qū)核心區(qū)的開發(fā)采取了各種措施，督促、推進(jìn)開發(fā)企業(yè)盡早實(shí)現(xiàn)開工。具體措施包括：通過土地合同約定項(xiàng)目開竣工時間并設(shè)置違約罰則;管委會與開發(fā)企業(yè)簽署年度目標(biāo)責(zé)任書;管委會定期召開促開工例會和各類協(xié)調(diào)會;積極對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，幫助加快各部門行政審批效率（比如召開“軌道交通專項(xiàng)審查協(xié)調(diào)會”、建立“交通影響評估會審”機(jī)制等）;管委會內(nèi)部在依法合規(guī)的前提下，優(yōu)化行政審批流程，采取“預(yù)受理”、“樁基先行”等措施，高效完成各項(xiàng)建設(shè)行政審批管理程序;適時對進(jìn)度緩慢的企業(yè)開展約談甚至發(fā)函警示等。
　　

（三）積極推進(jìn)項(xiàng)目連續(xù)施工

　　各項(xiàng)目開工后，為保證能夠連續(xù)施工，按期竣工，以及確保近百個基坑群施工的安全和有序開挖，管委會牽頭制定了區(qū)域施工總控計(jì)劃和項(xiàng)目群風(fēng)險控制計(jì)劃，建立月度工程施工進(jìn)度例會制度，并強(qiáng)化現(xiàn)場檢查，督促進(jìn)度;對進(jìn)度緩慢的開發(fā)企業(yè)采取約談等措施;同時也根據(jù)開發(fā)企業(yè)需要，積極協(xié)調(diào)各類投資界面、施工界面、管線搬遷等問題，確保了各項(xiàng)目平穩(wěn)連續(xù)施工。

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