房主未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局：對房產(chǎn)交易稅的思考

　　摘 要：政府有關(guān)部門一直以來著力于房產(chǎn)交易稅相關(guān)政策的制定、出臺和調(diào)整上，以求穩(wěn)定住房消費，保持住房市場持續(xù)增長和去房產(chǎn)庫存。2010年個人所得稅“滿五唯一”免稅政策、2015年營業(yè)稅“五改二”免稅政策以及2016年契稅營業(yè)稅“雙降”政策，都是政府出臺的有關(guān)房產(chǎn)買賣的稅收優(yōu)惠政策。然而針對這些利民優(yōu)惠政策，有一些購房者和賣房者為避稅而各出奇招，行為不僅觸犯法律，而且對行為人本身也存在不小風(fēng)險。本文結(jié)合北京某房主賣房未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局一案、“假離婚”一案和近兩年國家出臺房產(chǎn)交易中契稅、營業(yè)稅和個人所得稅的新政，進行了一些法律分析。最終認為納稅人應(yīng)依法納稅、免稅，避開房產(chǎn)交易稅不得采取違反國家法律的行為，避稅行為有風(fēng)險，面對未來未知的變化，房產(chǎn)交易者應(yīng)遵守法律，按照現(xiàn)行相關(guān)政策進行房產(chǎn)交易。
　　關(guān)鍵詞：個人所得稅；契稅；營業(yè)稅
　　中圖分類號：F293.3；F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）35-0029-02
　　作者簡介：黃乙丁，重慶大學(xué)，2015級法律碩士。
　　一、案情簡介
　　案件一：原告桑女士在2014年11月27日，轉(zhuǎn)讓在海淀區(qū)一套購買于1998年的自有唯一住房，但是在2014年才繳納契稅并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，因此無法享受“滿五唯一”的減免稅款政策，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時需全額繳納高達79萬余元的稅費。于是桑女士于2015年1月20日向北京海淀區(qū)地方稅務(wù)局申請行政復(fù)議，要求退還個人所得稅、部分營業(yè)稅等稅款。海淀區(qū)地方稅務(wù)局受理后，做出了維持地稅部門所做的原行政行為的行政復(fù)議決定。于是桑女士又將海淀區(qū)地稅局及其第二分所訴至法院，提起行政訴訟，要求確認被告所開具的稅收繳款書違法。被告地稅部門表示，依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證認定購房時間符合規(guī)定。
　　案件二：劉某與吳某是夫妻，婚后育有一子。2011年，夫妻在有兩套房的情況下，打算賣掉其中一處房產(chǎn)再購置一處學(xué)區(qū)房方便兒子以后入學(xué)。但是賣掉非唯一住房將繳納高達20%的個人所得稅，夫妻二人為了規(guī)避該政策，辦理了離婚手續(xù)，并在離婚協(xié)議中約定：一處房產(chǎn)歸劉某，一處房產(chǎn)歸吳某，銀行存款歸吳某。之后吳某賣掉所有房產(chǎn)，并購置了學(xué)區(qū)房，新房首付由劉某支付，之后劉某也一直在還房貸。購置新房后二人經(jīng)常未瑣事爭吵，長期以來矛盾加深。2015年，劉某訴至法院，以不當?shù)美麨橛梢�求吳某支付期已還房貸款項近2千元。在法官的溝通下最后劉某撤回對吳某起訴。
　　二、違法事實及爭議焦點
　　在第一個案件中，爭議焦點是房產(chǎn)買賣個人所得稅免征條件中的時間起算點，到底是房屋現(xiàn)實取得和入住的時間，還是繳納契稅和取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時間。就此，案件原告和被告產(chǎn)生了分歧。案件二的焦點則是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)申請免除個人所得稅是對房屋是“唯一”住房的要求。
　　《中華人民共和國稅收征收管理法》明確規(guī)定了納稅人范圍、納稅人有退稅的權(quán)利、納稅人有交稅的義務(wù)、納稅人有提起行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利，《中華人民共和國個人所得稅法》明確規(guī)定了個人所得稅范圍和個人所得稅的免稅范圍。政府在這方面也制定了具體征稅的行政法規(guī)與行政規(guī)章。但是，案情復(fù)雜以及法律法規(guī)的不夠完善導(dǎo)致在實際操作過程中出現(xiàn)各種爭議。
　　在案件一中，當事人由于購房時還沒有“滿五唯一”免稅規(guī)定，導(dǎo)致當時因個人原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。新政出臺后，已是若干年后，由于急于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而臨時補辦房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致原告不滿足免稅政策的時間要求，而不得不承受昂貴的個人所得稅。所以對于類似特殊情況，法官在庭上是否應(yīng)該酌情考慮，或者國家能考慮更多情況來對相關(guān)政策進行完善？同時，房屋所有者也應(yīng)該自覺、主動根據(jù)法律完善手續(xù)，避免因個人原因造成未來不必要的損失和麻煩。
　　三、相關(guān)法律問題分析
　　《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定了稅收的開征、免稅、退稅，以及納稅人依法享有申請免稅以及申請行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。國務(wù)院頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定了房屋交易要繳納契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，并進一步明確了繳納這些稅的具體內(nèi)容。因此，上述兩個案件的桑女士、吳某和劉某在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時應(yīng)當繳納個人所得稅，在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，可以申請免收個人所得稅。
　　財政部和國家稅務(wù)總局也不斷出臺相關(guān)行政規(guī)章以配合房產(chǎn)市場的不斷變化。
　　從2010年10月1日開始，對個人轉(zhuǎn)讓住房的收益，按1%的比例征收個人所得稅；個人轉(zhuǎn)讓五年以上、而且是唯一家庭住房所取得的收益免征個人所得稅。
　　案件二中的劉某和吳某在婚姻存續(xù)期間共有兩套房屋，離婚后，吳某由原本擁有兩套房變成了擁有一套家庭唯一住房，房屋只要滿了五年再轉(zhuǎn)讓便可免征個人所得稅。那么房子何時“滿五年”？購房時起，離婚時起，還是從房屋產(chǎn)權(quán)證上除去其中一方姓名之日起？按照現(xiàn)行規(guī)定，通常所稱的“滿五”是指個人購房到房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓期間經(jīng)過五年以上。個人購買非公有住房的日期以契稅完稅憑據(jù)注明日期，或者房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期，依“孰先”原則進行確定；已購公房以房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期或者第一筆購房房款的銀錢收據(jù)日期確定；繼承的房產(chǎn)按照原房產(chǎn)證標準確認。因此，在確認“滿五”的時間起算點時，應(yīng)選擇契稅完稅憑證或者房屋產(chǎn)權(quán)證的注明日期作為“滿五”的起算時間。由此可知案件一中的桑女士不符合房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免征個人所得稅時間要求，“滿五年”不是其入住滿五年，而是從契稅完稅憑證注明的日期起起算往后滿五年。因此案件一中地稅局對桑女士的稅收收繳行為是合法的。
　　近年，在“滿五唯一”免稅政策和住房限購宏觀調(diào)控加碼勢頭愈演愈烈的大環(huán)境下，出現(xiàn)了各種為規(guī)避個人所得稅以及限購規(guī)定來實現(xiàn)買房需求的“怪招”，然而這些鉆法律空子的行為在可能從嚴執(zhí)法、政策發(fā)生趨嚴變化的未來，是擁有巨大風(fēng)險的�！凹匐x婚”辦假證行為觸犯刑法，弄假成真發(fā)展成“真離婚”又產(chǎn)生各種人身財產(chǎn)糾紛。針對“滿五”免稅出現(xiàn)了先簽房屋買賣合同，滿五年后再辦理房屋過戶登記的情況。在等待滿五年期間會出現(xiàn)各種不確定事項，如房產(chǎn)漲價至房東毀約、房東過戶房子給子女、房屋出租和抵押、房東因為債務(wù)糾紛被法院查封房產(chǎn)、房東惡意掛失原兩證后辦理新證一房二賣并對后行為履行相應(yīng)法律手續(xù)，以及在此期間房子由誰居住、由誰打掃、由誰管理、由誰繳納各種費用等。一旦沒有清楚約定合同事項，當事人雙方可能產(chǎn)生糾紛甚至狀告法院。而且買房者不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款，可能會對一些購房者產(chǎn)生財務(wù)壓力。一些聰明的買房者就會產(chǎn)生去做買賣合同公正的決定甚至付諸實踐，然而這種公正保障性不大。公證書行為屬于法律行為，是不能有違背法律、法規(guī)、規(guī)章或社會公共利益的內(nèi)容和形式的。上述約定的行為其實是一種逃避國家稅費的行為，實質(zhì)上是違反法律、法規(guī)的。如果在等待“滿五年”期間出現(xiàn)政策上或者當事人現(xiàn)實中的變故，后果對當事人是不樂觀的。

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