淺談房地產(chǎn)的經(jīng)營管理

　　摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步，房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景，應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展，特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施，我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻國家經(jīng)濟建設(shè)的同時，正朝著“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；經(jīng)營管理；營銷
　　房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確�？傮w目標的實現(xiàn)。
　　1、組織管理
　　作者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)合作的團隊，這個團隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。企業(yè)有了團隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強了團隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。而面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
　　2、計劃管理
　　首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該地盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。以往開發(fā)商僅僅認為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。因此在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。
　　3、施工質(zhì)量管理
　　建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢姡�房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
　　目前施工質(zhì)量管理主要由施工隊自檢、監(jiān)理公司復(fù)檢、建設(shè)單位核檢、工地現(xiàn)場及室外總體的建設(shè)管理四部分。
　　4、項目風險管理
　　風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下兩種：
　　4.1風險回避
　　所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，在逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，可能會使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得利潤。
　　4.2風險轉(zhuǎn)移
　　所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以下兩種方式來完成：第一簽訂合同，簽合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風險，都有乙方來承擔。第二保險，通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?br>　　5、營銷管理
　　房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性；五是房地產(chǎn)商品價值的巨額性；六是房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性。由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。
　　總之，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關(guān)鍵。

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