淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)管理的作用

　　【摘要】：如今現(xiàn)代化的步伐高調(diào)推進(jìn)。城市購(gòu)房需求逐年增加。推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活環(huán)境和品味要求。改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是降低房地產(chǎn)成本和最大盈利能力的第一步，所以總結(jié)，來(lái)說(shuō)質(zhì)量和管理至關(guān)重要，應(yīng)該引起我們的重視。
　　【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理 組織管理 計(jì)劃管理
　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容
　　1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理
　　這是指通過(guò)職責(zé)分工、授權(quán)、合同簽訂和執(zhí)行，以及根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定各種規(guī)章制度，制定各種規(guī)章制度，是一個(gè)整套的繁瑣過(guò)程，不應(yīng)該出現(xiàn)過(guò)多的差錯(cuò)，順利完成所有計(jì)劃并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，才能促成經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行良好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，組織進(jìn)行合理的銷售。以取得最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。
　　1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)能夠有計(jì)劃有序地進(jìn)行。也就是說(shuō)，通過(guò)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程和所有開(kāi)發(fā)活動(dòng)都包含在規(guī)劃軌道中，項(xiàng)目有序地實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的總體目標(biāo)。重要的是控制項(xiàng)目的質(zhì)量，持續(xù)時(shí)間和成本，并獲得最大的綜合效益。
　　控制管理主要采取規(guī)劃，決策，反饋和調(diào)整等措施，采用項(xiàng)目分解，各項(xiàng)指標(biāo)，人員培訓(xùn)配額和里程目標(biāo)的實(shí)施，以及項(xiàng)目質(zhì)量，建設(shè)周期，建設(shè)籌劃資金使用和成本等措施。有效控制成本等，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目使用最少的投資來(lái)獲得最大的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)和環(huán)境效益，做到資源節(jié)約和環(huán)境友好。進(jìn)行良好的計(jì)劃管理。
　　1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于房地產(chǎn)的銷售有著莫大的作用，良性的經(jīng)營(yíng)管理更是有著化腐朽為神奇的作用。營(yíng)銷策略是我們應(yīng)該重點(diǎn)投入的地方之一，將好的產(chǎn)品通過(guò)恰當(dāng)?shù)氖侄瓮其N出去，會(huì)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)促成整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的成功。
　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)管理的基本要求
　　2.1了解其本質(zhì)特征
　　房地產(chǎn)商品是與其他經(jīng)濟(jì)商品不同的特殊商品。它們具有一般商品的共性和特殊性。所以需要引起經(jīng)營(yíng)者的注意。這一特點(diǎn)總結(jié)如下：第一，房地產(chǎn)商品性別的結(jié)合，包括土地和住房的結(jié)合，不變性和多樣性的結(jié)合，消費(fèi)品和投資產(chǎn)品的結(jié)合；其次是市場(chǎng)定位，區(qū)域市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行營(yíng)銷簡(jiǎn)介。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)更加注重本地市場(chǎng)的研究；第三是房地產(chǎn)產(chǎn)品。在不同的市場(chǎng)中，沒(méi)有財(cái)產(chǎn)缺乏的調(diào)整；第四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)性，需要有良好的個(gè)性；五是房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨大價(jià)值；六是限制性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，發(fā)展周期長(zhǎng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多。
　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要素融合
　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略是基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)決定產(chǎn)品的種類，規(guī)格和生產(chǎn)比例。 通常根據(jù)產(chǎn)品組合的寬度，長(zhǎng)度，深度和粘度來(lái)確定。產(chǎn)品寬度指產(chǎn)品類型要素；產(chǎn)品深度是指每個(gè)產(chǎn)品提供的款式，建筑風(fēng)格的數(shù)量；產(chǎn)品粘度是指每種產(chǎn)品在最終用途，開(kāi)發(fā)和建造條件，銷售渠道或其他方面的相互關(guān)系程度。
　　2.3土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法
　　隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)處于穩(wěn)中求進(jìn)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。 住房制度改革和土地制度改革使房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。 應(yīng)該說(shuō)，經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)框架已經(jīng)形成。
　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)管理的作用
　　在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)管理的工作不僅能夠協(xié)調(diào)好最新的房地產(chǎn)政策來(lái)協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，還可調(diào)動(dòng)企業(yè)各個(gè)要素之間的合作。
　　3.1有利于調(diào)動(dòng)最新政策進(jìn)行經(jīng)營(yíng)
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的規(guī)則是適者生存。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源日益稀缺，土地價(jià)格以超過(guò)房?jī)r(jià)的速度快速增長(zhǎng)。同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)資金和企業(yè)資質(zhì)的要求也越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)征地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。所以這些要素也需要被納入我們的經(jīng)營(yíng)考慮之中，而且這些新變化將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)公司應(yīng)該調(diào)整策略并跟進(jìn)這種結(jié)構(gòu)性監(jiān)管。
　　3.2有利于調(diào)動(dòng)生產(chǎn)要素聯(lián)合協(xié)作
　　為了贏得國(guó)有土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)，除了具備企業(yè)的資質(zhì)和綜合實(shí)力外，還必須具備施工技術(shù)，質(zhì)量，施工管理等方面的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)最合理的科學(xué)生產(chǎn)要素。配置，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，預(yù)測(cè)和控制整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)所需的最小人力，物力和財(cái)力，從而實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)代管理項(xiàng)目的內(nèi)在動(dòng)力。特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將不斷檢驗(yàn)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的應(yīng)用，這是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得的巨大成功或失敗的因素�，F(xiàn)代管理方法的應(yīng)用已成為項(xiàng)目管理的重中之重。
　　四、結(jié)語(yǔ)
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中仍有許多未知因素。我們必須正確對(duì)待，評(píng)估和處理這些問(wèn)題，以期達(dá)到最優(yōu)結(jié)果。我們必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略層面，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程管理，并全方位控制，做好全局規(guī)劃。同時(shí)要明白加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是確保項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目目標(biāo)的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
　　【參考文獻(xiàn)】：
　　【1】周艷軍.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J].城市建設(shè)理論研究，2014（12）.
　　【2】張軍明.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2014（14）.
　　作者簡(jiǎn)介：姓名：翟天睿 出生年月：1997.8 性別：男 民族：漢籍貫：江蘇南通 學(xué)歷：本科 研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宇管理

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