貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響研究

　　 摘 要：房地產(chǎn)作為影響我國經(jīng)濟(jì)重要的一部分，房地產(chǎn)的價格問題一直以來都是研究的熱點(diǎn)問題，維持住宅價格的穩(wěn)定不僅是經(jīng)濟(jì)問題也是社會問題。本文我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)的影響因素進(jìn)行了分析，從貨幣供應(yīng)量，利率以及信貸三個角度展開闡述貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響。
　　 關(guān)鍵詞：貨幣政策;房地產(chǎn)價格;調(diào)控
　　 房地產(chǎn)市場目前來說是我國的經(jīng)濟(jì)支柱類行業(yè)，并逐漸步入了市場化和規(guī)�；�的時代。在2000年以前由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的客觀因素在房地產(chǎn)方面的發(fā)展遭遇到了一定的阻礙。20世紀(jì)末國家進(jìn)行了房地產(chǎn)的相關(guān)改革，使得市場得到了發(fā)展，之后房地產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。2000年以來，房地產(chǎn)投資的GDP的比例也在不斷升高。大體來說，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中擁有舉重若輕的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，因此國家勢必會注重對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和控制。貨幣政策作為國家經(jīng)濟(jì)政策的重要手段之一，在眾多的研究中均被證明能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生重要的作用。2014年我國為了保持經(jīng)濟(jì)增長，使用貨幣政策來達(dá)到這個目的。且往前推十年，在調(diào)控金融風(fēng)險(xiǎn)目的的驅(qū)使下，中國人民銀行就分兩次調(diào)整了貸款利率，一次上調(diào)了0.27個百分點(diǎn)，一次調(diào)整了0.20個百分點(diǎn)。（周京奎，2005）。那么貨幣政策與房地產(chǎn)之間有怎樣的關(guān)系？本文將就這個問題進(jìn)行敘述和分析。
　　一、影響房地產(chǎn)價格的因素
　　會造成房地產(chǎn)價格波動的原因主要分為經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)兩個角度。（安輝，2013）。經(jīng)濟(jì)層面的主要因素包括收入，通貨膨脹，失業(yè)率以及建筑成本等方面。國外的房地產(chǎn)市場的價格變動基本都能用經(jīng)濟(jì)層面的原因進(jìn)行很好的解釋。復(fù)雜的是，我國房地產(chǎn)市場情況較為特殊，該市場的價格波動除了經(jīng)濟(jì)方面的原因，非經(jīng)濟(jì)層面的原因更為重要。房子對于我國的絕大多數(shù)人民來說屬于必需消費(fèi)，由此無論國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)生怎樣的波動，人民對于房子消費(fèi)的欲望并不會減少太多。能夠降低我國人民購房消費(fèi)欲望的主要原因來自于非經(jīng)濟(jì)層面，例如政府會出臺的一些相關(guān)政策。非經(jīng)濟(jì)因素包含有貨幣以及信貸政策、土地以及稅收政策等。下面來詳細(xì)分析一下經(jīng)濟(jì)層面的因素。
　�。ㄒ唬┙ㄖ�成本
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上講成本與供給呈現(xiàn)反比例關(guān)系，即成本越高，供給量越少。因此在現(xiàn)實(shí)中，房屋的成本上升，則房屋的供給會下降。在市場上供不應(yīng)求的情況出現(xiàn)時，房價也會隨之上升。由此可見市場房價的波動原因有一部分來源于房屋的供給。
　　但是房屋的銷售是需要一個過程的。主要是由于以下兩個原因：第一、房屋這個商品本身的性質(zhì)決定了房屋的價格是比較高的，買房對于大多數(shù)普通人來說都是一筆巨大的消費(fèi)，因此消費(fèi)者會對這件事情采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。第二、消費(fèi)者在進(jìn)行買房的消費(fèi)時，會出現(xiàn)各種比較和挑選的行為，大家都希望挑到比較符合心意的房屋，這個過程也是需要時間的。
　�。ǘ�）消費(fèi)者的收入
　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論購買力由人均可支配收入決定。人均可支配收入與消費(fèi)者購買是呈正相關(guān)的關(guān)系，即人均可支配收入越高，消費(fèi)者的購買力越高，買得起房的人也就會越多。在這種情況下，房屋的需求量也會增大，市場上同樣會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。在需求理論的基礎(chǔ)上，房屋的價格會在消費(fèi)者可支配收入的影響下出現(xiàn)波動。消費(fèi)者會出于各種不同的目的去進(jìn)行房屋的購買，既可能做自用，也有可能作為投資的工具。特別是在現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，越來越多的人選擇房地產(chǎn)作為自己的投資手段。失業(yè)率與消費(fèi)者的收入情況類似。當(dāng)社會的失業(yè)率較高時，人們的可支配收入比較少，那么這個時候消費(fèi)者的購買力就會下降，消費(fèi)需求就會下跌。
　�。ㄈ�）通貨膨脹
　　通貨膨脹對房價造成的波動不如前兩種關(guān)系直接，對于房屋價格造成的影響更多的是通過中間因素繼而導(dǎo)致房屋的供需發(fā)生變化。在分析通貨膨脹對于房價的影響前，我們必須引入實(shí)際利率的概念，實(shí)際利率指的是名義利率減去通貨膨脹率之后的差值。我們可以分析出，當(dāng)通貨膨脹率升高的時候，實(shí)際利率會減少，利率變低后消費(fèi)者會感受到利潤受損，將錢從銀行取出，尋找更高利潤的理財(cái)方式。這樣的結(jié)果是市場上會多出更多的流動資金，房地產(chǎn)作為利潤較高的投資方式，自然會吸引一大批消費(fèi)者的目標(biāo)，需求上漲的情況下繼而造成價格波動。而房價也會影響其他行業(yè)的需求，房價越漲的情況下，其他行業(yè)的消費(fèi)受到限制，大多數(shù)消費(fèi)者看到投資房地產(chǎn)有利可圖，只會一窩蜂地集中在房地產(chǎn)投資上，形成惡性的供不應(yīng)求的局面，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。
　　二、貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響
　　關(guān)于分析貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響，主要考慮的貨幣政策因素有貨幣的供應(yīng)量。利率以及銀行的信貸量。
　�。ㄒ唬┴泿诺墓�應(yīng)量對于房地產(chǎn)價格的影響
　　貨幣供應(yīng)量指的是一個國家在一個時間點(diǎn)上為了經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行所存儲的貨幣量，包括存款和現(xiàn)金貨幣兩部分。當(dāng)處于通貨緊縮階段時，國家采用擴(kuò)張性的貨幣政策，增加貨幣供給，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得消費(fèi)者利用手中的貨幣資金進(jìn)行投資和消費(fèi)，刺激包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長，從而引起房地產(chǎn)價格的波動。當(dāng)社會處在通貨膨脹時期，政府實(shí)行緊縮性的貨幣政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的縮減。通過以上分析可得治，貨幣供應(yīng)量越多，房地產(chǎn)價格越高，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)。
　�。ǘ�）利率對房地產(chǎn)價格的影響
　　利率是討論貨幣政策時不可忽視的一點(diǎn)，會造成房價波動的主要原因是對于房貸成本的作用。本文主要從供需兩方面展開分析。
　　在供給方面，利率直接影響開發(fā)商進(jìn)行房屋開發(fā)時會付出的成本。利率變高時，開發(fā)商的融資成本就會變高。為了避免付出過多的成本，開發(fā)商會相應(yīng)降低投資的幅度，減少房屋供應(yīng)，供需不平衡的情況下，房屋價格上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動。在需求方面，利率變高同樣會導(dǎo)致投資者的成本上升，手中可利用的資金變少，投資需求也會變少，房屋需求縮減，供需再次不平衡。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人均可支配收入，因此替代效應(yīng)的所產(chǎn)生的作用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入效應(yīng)的。我們可以得出結(jié)論，利率越低，消費(fèi)需求越高。

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