重慶地產(chǎn)沒(méi)有泡沫

　　2005年：重慶地產(chǎn)是健康的
　　
　　重慶地產(chǎn)：今年以來(lái)，中央政府對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控明顯加強(qiáng)，先后實(shí)行了“二次加息”、“國(guó)8條”等政策，你認(rèn)為這些政策對(duì)重慶地產(chǎn)市場(chǎng)的影響體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?
　　任宏：中央宏觀調(diào)控政策對(duì)重慶地產(chǎn)行業(yè)的影響可以從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)。一個(gè)方面是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。這些“房產(chǎn)新政”剛出臺(tái)的時(shí)候，由于購(gòu)房者買房投資的心理預(yù)期減少，造成商品房銷售量下降，與去年同期相比，除了個(gè)別品質(zhì)比較好的樓盤之外，大部分樓盤的銷售量都下降了一半左右。但到了7、8兩月，商品房的成交面積開(kāi)始逐步恢復(fù)，購(gòu)房者的信心有所恢復(fù)。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)趨于平和。
　　另外一個(gè)方面就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響。由于銷售量在短期內(nèi)急劇下降，資金回籠速度減緩，造成部分開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)受阻。同時(shí)由于加息等加強(qiáng)了對(duì)銀行信貸的控制，這也在一定程度上影響了開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)。但總的來(lái)說(shuō)，這種困難是暫時(shí)的，隨著市場(chǎng)對(duì)于宏觀調(diào)控趨于平和，企業(yè)的資金流動(dòng)情況將逐漸得到改善。
　　總的來(lái)說(shuō)，在2005年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)經(jīng)過(guò)了一個(gè)由急劇波動(dòng)到平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)程。到了下半年，市場(chǎng)交易量開(kāi)始有所上升，總體態(tài)勢(shì)良好。
　　重慶地產(chǎn)：日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布消息稱，2005年重慶商品房的空置面積全國(guó)第四。同時(shí)，重慶統(tǒng)計(jì)局也曾發(fā)布消息說(shuō)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)仍然不盡合理，存在有效供求不足的問(wèn)題。你是如何看待這一問(wèn)題的?
　　任宏：這是一個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象。造成這種情況的原因是因?yàn)樵?004年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的火爆局面，商品房?jī)r(jià)格上漲，銷售量上升，這種局面就促使一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加大投入，興建更多的樓盤。比如象華宇、金科等企業(yè)就在2004年投入開(kāi)發(fā)了自己新的樓盤。等到了2005年，這些新開(kāi)發(fā)的樓盤完成建設(shè)投入市場(chǎng)的時(shí)候，恰好遇到了國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控，市場(chǎng)急劇變化這一特殊情況，出現(xiàn)空置也就在情理之中了。但這些樓盤本身是企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上才投入開(kāi)發(fā)的，本身有著一定的市場(chǎng)定位，隨著市場(chǎng)的逐漸穩(wěn)定，這些樓盤將最終找到自己的買主。
　　重慶地產(chǎn)：有很大一部分輿論和市民認(rèn)為目前重慶的房?jī)r(jià)仍有虛高的嫌疑，你認(rèn)為通過(guò)2005年的宏觀調(diào)控，重慶市目前的房?jī)r(jià)是否處于合理的位置?
　　任宏：首先要明確一個(gè)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)活躍，房地產(chǎn)的投資才會(huì)加大，也才有泡沫產(chǎn)生。上海、北京等地的情況正好就反映了這個(gè)問(wèn)題，外來(lái)的大量購(gòu)房者拉高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目的就是要整頓長(zhǎng)江三角洲、北京這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)就重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房主體是本地居民，外來(lái)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯。另一個(gè)方面，重慶城市的發(fā)展是組團(tuán)式、多中心的結(jié)構(gòu)，地理?xiàng)l件決定了一個(gè)樓盤的影響力只能集中在某個(gè)區(qū)域內(nèi)，房?jī)r(jià)也就不大可能超出這個(gè)區(qū)域，在這種情況下就形成了一種區(qū)域格局的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，很難形成一個(gè)壟斷性的格局。外來(lái)企業(yè)可以確定自己的主攻方向，進(jìn)而占據(jù)某個(gè)地區(qū)。所以，市場(chǎng)發(fā)育狀況決定了重慶房?jī)r(jià)本身就處在一個(gè)比較合理的位置，再加上宏觀政策的這么一擠，泡沫就更少了。就我的觀點(diǎn)而言，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫。
　　至于說(shuō)重慶房?jī)r(jià)高的問(wèn)題，我認(rèn)為這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的必然現(xiàn)象。重慶作為西部的龍頭城市，直轄以來(lái)經(jīng)濟(jì)一直高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活躍，投資增加，樓盤設(shè)計(jì)水平得到一定程度提升，附屬設(shè)施和功能也有所提升，這些因素導(dǎo)致成本增加，房?jī)r(jià)自然有所上升。
　　重慶地產(chǎn)：有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)存在一個(gè)地方政府與中央博弈的問(wèn)題，地方政府希望通過(guò)土地增值來(lái)獲得更多的財(cái)政資金，中央則要防止房?jī)r(jià)上漲不受控制，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。你如何看待地方政府與中央博弈這個(gè)觀點(diǎn)?
　　任宏：我不同意這個(gè)觀點(diǎn)，地方政府與中央不是一種博弈的關(guān)系，而是一種共生的關(guān)系。中央政府是站在宏觀的角度，從保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的目的來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控的。而地方政府則要保證一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的健康。地方必須服從中央，這是一個(gè)常識(shí)性問(wèn)題。如果沒(méi)有中央的宏觀保證，地方經(jīng)濟(jì)是不可能得到發(fā)展的。從2005年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，在中央出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策之后，重慶市政府立即出臺(tái)了《重慶市人民政府關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，提出了11條措施，既很好的貫徹了中央的政策，也保證了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一句話，正是中央和地方的雙重政策保障，2005年的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)才保持了一個(gè)健康發(fā)展的狀態(tài)。
　　
　　2006年：多元化、全國(guó)化的重慶地產(chǎn)
　　
　　重慶地產(chǎn)：正如很多人所說(shuō)，重慶地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著土地資源豐富、市場(chǎng)潛力巨大、自然環(huán)境優(yōu)美的優(yōu)勢(shì)。能否請(qǐng)你預(yù)測(cè)一下，2006年重慶地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)?
　　任宏：我認(rèn)為在2006年，重慶的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多元化、全國(guó)化的趨勢(shì)。多元化一方面是指企業(yè)多元化。我預(yù)計(jì)重慶地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)大的龍頭企業(yè)，它們將構(gòu)成重慶地產(chǎn)的第一軍團(tuán)。另一方面，多元化也是指重慶的樓盤設(shè)計(jì)和規(guī)劃將會(huì)出現(xiàn)多種形式。重慶是一個(gè)三維城市，山水城市的布局決定了開(kāi)發(fā)商只能因地制宜，設(shè)計(jì)出各自不同，具有強(qiáng)烈個(gè)性的樓盤出來(lái)。類似高山流水、觀山水這樣與自然相融合的樓盤將成為一大賣點(diǎn)。
　　就全國(guó)化而言，隨著重慶重慶經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)一些知名地產(chǎn)企業(yè)如上海綠地、天津融創(chuàng)、聯(lián)想融科置地、陽(yáng)光100等都在重慶拿下大盤。重慶地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)改變了以本地企業(yè)為主的格局，成了全國(guó)地產(chǎn)商熱捧的地方。另一方面，重慶的地產(chǎn)企業(yè)完全可以在這股潮流中走出重慶，走向全國(guó)，打造一個(gè)全國(guó)性的地產(chǎn)大企業(yè)。
　　隨著重慶地產(chǎn)市場(chǎng)的全國(guó)化，樓盤品質(zhì)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)升級(jí)的熱潮。來(lái)自全國(guó)的開(kāi)發(fā)商和來(lái)自全國(guó)的購(gòu)房者，必然要對(duì)市場(chǎng)提出更高的要求，樓盤的設(shè)計(jì)水平、附屬設(shè)施、管理水平等等都將得到一定程度的提升。
　　重慶地產(chǎn)：從目前重慶地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，重慶房?jī)r(jià)仍然處于穩(wěn)定狀態(tài)，你也發(fā)表過(guò)“重慶房?jī)r(jià)不會(huì)垮”的觀點(diǎn)，那你認(rèn)為，2006年重慶房?jī)r(jià)是否依然會(huì)繼續(xù)上漲?若上漲，會(huì)有多大幅度?
　　任宏：上漲是一定的，樓盤品質(zhì)升級(jí)必然增加開(kāi)發(fā)成本，價(jià)格上漲的幅度估計(jì)在5％到10％左右。
　　重慶地產(chǎn)：地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金支撐，目前有大量外行企業(yè)蜂擁地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，你認(rèn)為重慶地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)是否合理?2006年地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否會(huì)有更大的變化?
　　任宏：外行企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)這是一個(gè)并不合理的現(xiàn)象。大量資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，必然會(huì)影響其他行業(yè)的資金投入，帶來(lái)其他行業(yè)的空心化問(wèn)題。一旦地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)榕菽瓎?wèn)題出現(xiàn)全行業(yè)下滑，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的打擊將是致命的。前一段時(shí)間香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的停滯問(wèn)題就

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