完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的措施研究

　　摘要：相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)在收入確認、費用核算以及成本結算等方面差異明顯，在現(xiàn)行的有關企業(yè)會計制度施行前，原有的專門針對房地產(chǎn)行業(yè)所施行的會計制度優(yōu)勢更加明顯，這是因為其針對性更強。圍繞當前房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的發(fā)展及應用現(xiàn)狀，其中還有很多需要補充與完善的地方�；�于此，本文不僅分析了房地產(chǎn)行業(yè)有關的會計業(yè)務特征，同時還闡述了房地產(chǎn)行業(yè)當前所涉及的會計信息質量問題，最后結合多年工作經(jīng)驗，提出了一些用于完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的措施。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 會計業(yè)務特征 信息質量問題 完善措施
　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
　　1 業(yè)務特征
　　1.1產(chǎn)品單價高
　　單從商品市場的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單價要高于其他一般性商品。正是因為產(chǎn)品單價較高，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品在營銷策略方面同其他一般性商品相比，差異明顯，即針對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品人們更為關注的是產(chǎn)品本身質量。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡早回籠資本，往往會采取一些特殊營銷手段，諸如預售、分期付款等。這些方式均會造成房屋交付期同房屋收款期不在同一時段內，可見房地產(chǎn)企業(yè)有關的會計業(yè)務工作有別于其他行業(yè)的會計核算工作。
　　1.2開發(fā)過程復雜
　　眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)屬于非常復雜的一項工程內容，其中涉及的施工內容、施工對象角度，除了需要較長的開發(fā)周期外，還需要做好各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)有關的對象、業(yè)務交涉工作。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項——征地拆遷——勘探設計——報建招標——正式施工——工程驗收——工程移交——售后服務等一系列工作少則幾個月，多則幾年才能完成，并且在這一時段內每一步操作都需要做好通施工單位、政府監(jiān)管部門、服務對象和上游材料供應商的溝通交流工作。值得一提的是，各個工種間并不是逐一展開，而是同時交叉進行，這便造成了房地產(chǎn)項目在開發(fā)環(huán)節(jié)存在界定不清等問題，因而需要單獨核算會計成本。
　　1.3銷售成本率存在較大差異
　　通常情況下，企業(yè)要想衡量經(jīng)濟效益，便需要應用到銷售成本率，且銷售成本率同企業(yè)效益間成反比，前者高，后者低；前者低，后者高。但是這一理論并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，對著房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，均是以戶型或者樓層為單位，不同的戶型與樓層其造價成本不同，簡而言之便是四室一廳戶型的施工成本要比三室一廳的施工成本高，高樓層施工成本比低樓層施工成本高，但這并非是絕對的，在銷售環(huán)節(jié)還會因為房屋的朝向、內部結構以及客戶的個人喜好等銷售成本出現(xiàn)較大差異的情況。
　　1.4開發(fā)風險較大
　　作為資本密集型行業(yè)，相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)在資本投入體量方面大小不一，有時幾十萬，有時上百萬，甚者上億。面對龐大的投入資本體量，伴隨其中的是巨大的風險隱患。若房地產(chǎn)項目在開發(fā)運營中遇上危機，必然會影響到企業(yè)經(jīng)營。因此，在具體的會計環(huán)節(jié)，需要全方位考慮各個環(huán)節(jié)存在的風險，諸如：因項目設計與施工所帶來的項目質量風險、因市政規(guī)劃調整所帶來的土地價格與功能風險、因宏觀經(jīng)濟政策引導所帶來的籌資風險等均是重點考慮內容。面對房地產(chǎn)開發(fā)存在的這些風險，無一不提醒著房地產(chǎn)企業(yè)會計工作者對會計核算引起重視，確保會計信息質量。
　　2 會計信息質量問題
　　2.1有待完善的風險信息披露體系
　　正如我們所知，房地產(chǎn)企業(yè)在整個運營環(huán)節(jié)中涉及的項目資金體量較大，加之房地產(chǎn)項目施工建設耗時較長，以致從資金投入開始——資金回收結束這一過程中需要面對很多風險，諸如：土地價值變更風險、宏觀經(jīng)濟政策調整風險、施工項目質量管控風險以及土地用途變更風險等。但從現(xiàn)場了解到的實際情況看，我國有關部門還未針對房地產(chǎn)行業(yè)會計實務這方面內容做出相關規(guī)定，也沒有一個專門適用于房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)章條例，甚至國家所要求的房地產(chǎn)信息披露范圍在具體實施中也未得到落實，落后的會計實務手段、有待完善的風險信息披露體系，均影響著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，即無法滿足投資者對房地產(chǎn)企業(yè)整個運營風險的有效評估需求。
　　2.2有待規(guī)范的銷售收入確認準則
　　根據(jù)國內有關部門出臺的《企業(yè)會計準則》中可以看出，其針對國內各房地產(chǎn)行業(yè)有關的“收入確認”這一項工作，專門提供了四個用于不同房地產(chǎn)企業(yè)選擇的遵循原則，此外針對這些原則還專門要求各個房地產(chǎn)上市公司務必在年報中表述企業(yè)采用的是什么職業(yè)判斷依據(jù)作為會計原則選取的最終依據(jù)。但是從現(xiàn)場會計實務來看，依然有一些注冊會計師和房地產(chǎn)上市公司在收入確認環(huán)節(jié)存在分歧，這主要是因為注冊會計師在不了解房地產(chǎn)上市公司情況之下，便選擇收入確認原則，以致在會計實務中出現(xiàn)了出具非標準化的審計報告問題。針對此類情況，注冊會計師和房地產(chǎn)上市公司的分歧點在于“商品房所有權涉及到報酬以及重要風險是否被轉移”是否是收入確認關注的重點。正因為房地產(chǎn)企業(yè)所堅持的觀點或判斷無法得到注冊會計師認可，才會出現(xiàn)以上分歧，由此便可知國內當前所施行的銷售收入確認準則還有待補充與規(guī)范。
　　2.3有待提升的會計水平
　　會計信息的形成依靠著會計準則與會計規(guī)范，但其實施是否有效則取決于會計人員的職業(yè)技能及綜合素質水平。從國內當前所施行的會計制度來看，正處于十分關鍵的轉型期，即從國內朝著國際方向轉移，而存在著其中的房地產(chǎn)企業(yè)會計規(guī)范體系還有很多的問題，而這便更加凸顯了會計人員勝任水平、職業(yè)判斷能力的重要性。若會計從業(yè)人員綜合素養(yǎng)偏低，勝任力不足，除了不熟悉《企業(yè)會計準則》外，還容易出現(xiàn)違背會計原則，錯誤選擇會計核算方式等問題。
　　2.4有待提高的會計信息可比性
　　對于國內當前所實施的會計信息質量要求而言，可比性是其中非常重要的存在。首先針對同一個房地產(chǎn)企業(yè)提供的不同時期下的會計信息可比；其次針對不同房地產(chǎn)企業(yè)在同一時期內提供的會計信息可比。在具體的會計實務中，房地產(chǎn)項目建設年度往往要求體現(xiàn)在費用化支出環(huán)節(jié)，而不是收入環(huán)節(jié)。但是從現(xiàn)場實際情況來看，某些房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工開始銷售之時，會將其中涉及的大量預收款當作企業(yè)收入，而不同時期內的房地產(chǎn)企業(yè)收入與費用并不能夠真實有效地將企業(yè)實際的財務及運營狀況反映出來，進而無論是不同房地產(chǎn)企業(yè)，還是同一房地產(chǎn)企業(yè)不同時期均不可比，因而已經(jīng)失去了會計信息可比性。

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