房地產(chǎn)開發(fā)投資風險預控措施之解析

　　摘要：文章分析了房地產(chǎn)行業(yè)有別于不同其他行業(yè)的市場風險，從各個角度提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的市場風險措施。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)投資；市場風險；投資決策階段；控制措施
　　0 引言
　　市場風險是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可免的潛在隱患，房地產(chǎn)的市場風險不同于其他行業(yè)的市場風險，市場價格波動風險、籌資風險、流動性風險、項目建設參與各方信用風險等對房地產(chǎn)的沖擊力十分巨大。我們應當正視這些風險，利用市場性，把握市場需求和變化，進行預測與評價，優(yōu)化投資結構，合理采取投資手段，采取適應市場需求的風險控制措施，實現(xiàn)投資效益的最大化。
　　1 房地產(chǎn)行業(yè)特有的市場風險分析
　　房地產(chǎn)投資的市場風險是指不同房地產(chǎn)企業(yè)所處的不同地域、在市場中的不同地位以及企業(yè)自身不同特點，使得企業(yè)在市場競爭中必須面對的種種不確定性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的這些獨特特征，是房地產(chǎn)行業(yè)有著不同其他行業(yè)的市場風險。
　�、攀袌鰞r格波動風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，在建設初期和產(chǎn)品最終建成后推向市場時，市場上的供需關系、市場偏好都可能產(chǎn)生足以影響房地產(chǎn)項目成敗的變化，無法準確預估產(chǎn)品建成后市場能接受的銷售價格，同時在建設過程中各種原材料、人工成本甚至是建設工藝、規(guī)范的變動都可能影響到房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品成本，這種成本的變化可能會達到預算造價的2至3 成。
　�、苹I資風險。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動需要大量資金，一般來說這些資金不會全部來自企業(yè)的權益資本，房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)進行可行性研究時，往往會對融資計劃做出相應安排，劃出一部分預算用作融資費用及利息。事實上，很多小型房地產(chǎn)企業(yè)都曾遇到向銀行貸不到款，不得不支付幾倍的利息轉向民間融資，給企業(yè)帶來巨大的損失。
　　⑶流動性風險。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值巨大，使得房地產(chǎn)業(yè)成為一個資金高度密集的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中如果不能有效保障資金及時充足，不但項目建設難以為繼，企業(yè)甚至可能陷入財務困境而引發(fā)破產(chǎn)危機。
　　2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的市場風險控制措施
　　2.1 進行市場調查，預測投資費用與收益
　　一項房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實能得到什么。要解決這兩個問題，關鍵是要進行市場預測。在已經(jīng)確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預測擬投資項目的費用和收益。
　　2.2 采取獎懲措施，縮短投資開發(fā)周期
　　投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風險。社會經(jīng)濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場風險的有效措施之一。
　　2.3 事先簽訂合約，減少不確定性因素
　　為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽訂合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預知的風險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽訂固定概預算合同等。當然，簽訂這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽訂，因此，必須權衡利弊。
　　3 房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的風險控制措施
　　3.1 通過多樣化投資，提高投資安全性
　　組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當前實施“安居工程”的形勢下，把多數(shù)資金投放入住宅建設，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現(xiàn)金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。
　　3.2 終止重大風險項目的開發(fā)，避免更大的損失
　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產(chǎn)投資風險的識別衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動。當然，在建設階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。
　　3.3 靈活轉化經(jīng)驗形式，加快資金周轉
　　為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風險，可以按規(guī)定預租或預售樓花，還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務中，租約規(guī)定承租人負擔所有經(jīng)營費用、維修、保養(yǎng)費用甚至稅收，就能將經(jīng)營風險轉移結承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應變動，就能把購買力風險轉移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風險、降低成本，加快資金周轉的作用。
　　3.4 優(yōu)化資金來源結構，合理確定負債經(jīng)營規(guī)模
　　無論以何種方式籌措資金都要付出代價，因此，要優(yōu)化資金來源結構，必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟效益；因此，在實際的投資經(jīng)營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。
　　3.5 增強全員風險意識，建立健全風險管理機構
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應把握國際、國內和地區(qū)當前和今后的政治、經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研究和判斷該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風險態(tài)度，加強風險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產(chǎn)投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業(yè)風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。
　　4 結語
　　綜上，只有進行市場調查，才能有效預測投資費用與收益；通過采取獎懲措施，才能縮短投資開發(fā)周期；在事先簽訂合約，減少不確定性因素等措施，才能真正實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)投資的市場風險進行控制。通過多樣化投資，才能提高投資安全性；及時終止重大風險項目的開發(fā)，避免更大的損失；通過可行性研究，回避既定開發(fā)方法的風險；靈活轉化經(jīng)驗形式，加快資金周轉；優(yōu)化資金來源結構，合理確定負債經(jīng)營規(guī)模；增強全員風險意識，建立健全風險管理機構，實現(xiàn)投資風險的最低化，獲得最大化的投資效益。
　　參考文獻
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