論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好成本控制|房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

　　我國自上世紀90年代發(fā)展房地產(chǎn)市場以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展然而，由于近五年來在土地價格飛速上漲、國際經(jīng)濟形式出現(xiàn)危機的嚴峻形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存有了壓力，如何控制控制好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本是企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中生存并長足發(fā)展的重要武器。
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制概述
　　房地產(chǎn)項目成本控制是開發(fā)商對所開發(fā)項目投資的有效控制，時房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段的重要組成部分。無論是在投資決策階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段、都應(yīng)該把項目投資控制在預定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)項目順利實施，力求開發(fā)中使用的人力、物力、財力獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到利潤最大化。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期決策階段成本控制
　　在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，要想對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行經(jīng)濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下4件事情：1）市場預測；2）選擇定價目標；3）土地價格及獲取方式；4）可行性研究。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計階段成本控制
　　合理科學的設(shè)計，可降低10%的工程造價。但在工程設(shè)計中，不少設(shè)計人員重技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，對經(jīng)濟 合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。以下是投資控制的2大策略：1）實行設(shè)計方案招投標，優(yōu)化設(shè)計；2）實行限額設(shè)計，有效控制造價。
　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程建造階段成本控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建造階段的成本控制點主要在于項目發(fā)包階段的成本控制以及施工階段的成本控制。
　　4.1項目發(fā)包階段的成本控制
　　項目發(fā)包階段控制成本可以采取以下幾項措施：1）選擇合適的承包模式以及招標方式；2）選擇合理的承包模式；3）合理使用合同價格方式。
　　4.2項目施工階段的成本控制
　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段成本控制
　　營銷過程中成本控制應(yīng)注意以下幾點：1）合理有效的推廣計劃；2）切實可行的銷售通路；3）高效的資源整合；4）及時的效果評估；5）廣告費用預算的制定。
　　房地產(chǎn)企業(yè)制定廣告預算最常用的方法往往來自時間和經(jīng)驗。
　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修服務(wù)階段成本控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修服務(wù)階段成本控制主要有2大策略。
　　6.1編制相關(guān)文件內(nèi)容，分清責任權(quán)益
　　編制商品房的使用說明和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔的保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修支出。
　　6.2加強物業(yè)管理部門職能
　　選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔項目的管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量、提升開發(fā)商信譽的目的。
　　為了確保施工質(zhì)量，控制建設(shè)成本，物業(yè)管理公司應(yīng)在基礎(chǔ)建設(shè)開始就提前介入，理由如下：1）有利于優(yōu)化設(shè)計，降低工程成本；2）有利于提高物業(yè)管理公司的管理水平；3）有利于開發(fā)商的售后服務(wù)；4）有利于促進房屋銷售；5）有利于資金的運用。
　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行風險管理
　　往往風險越大的項目，受益也越大，這事成正比的，所以投資者不能回避風險而失去機會性投資。風險與效益共生，挑戰(zhàn)與機遇共存。應(yīng)該把風險看成是一種經(jīng)營活動。
　　7.1房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的風險
　　1）自然風險；2）社會風險；3）經(jīng)濟風險。
　　財務(wù)風險主要指財務(wù)成本的變化給房地產(chǎn)投資者帶來的各種損失，根據(jù)其原因分述如下：1）通貨膨脹的風險；2）資金變化的風險；3）開發(fā)費用變化的風險；4）利率變化的風險。
　　7.1.1政策風險 政策風險主要包括產(chǎn)業(yè)政策的風險、土地政策的風險以及城市規(guī)劃的風險。
　　7.1.2施工風險 在房地產(chǎn)的施工過程中，會遇到這樣那樣許多技術(shù)難題，這些不確定因素都給經(jīng)營者增加了建設(shè)成本，帶來了風險和損失。
　　7.2房地產(chǎn)開發(fā)的風險控制
　　風險控制是指在風險事故發(fā)生之前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生的概率，縮小風險損失程度的措施。風險事件所造成的經(jīng)濟損失，同房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本有直接的關(guān)系。
　　7.2.1風險的類別 根據(jù)風險控制的目的，風險控制可以分為風險的預防和風險的抑制。前者以降低風險損失發(fā)生的概率為目的，后者以縮小風險的損失程度為目的。
　　根據(jù)風險控制的執(zhí)行時間，可分為風險事件發(fā)生前、風險事件發(fā)生中和風險事件發(fā)生后的風險控制。
　　7.2.2風險的回避 風險回避是根據(jù)風險預測、評估、反復思考、權(quán)衡利弊。以避免風險的起源，消除風險隱患。
　　7.3房地產(chǎn)開發(fā)的風險轉(zhuǎn)移
　　風險的轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或者不愿意承擔的風險轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。
　　7.3.1合同 合同風險轉(zhuǎn)移是指合同的一方通過合同條款，將開發(fā)過程中可能發(fā)生的風險損失的財務(wù)負擔或法律責任轉(zhuǎn)移給合同對方承擔，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，常見的轉(zhuǎn)移風險的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。
　　7.3.2擔保 擔保是當事雙方為避免對方違約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的保證，以轉(zhuǎn)移對方不履行合約可能給自己帶來的風險。方地產(chǎn)經(jīng)營中常見的保證形式有定金，第三者保證和銀行保函。
　　7.3.3保險 保險是保險人通過集中保險費以建立風險基金，用以補償被保險人可能遭受的經(jīng)濟損失。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，也是風險轉(zhuǎn)移的一種形式。
　　8.結(jié)語
　　總之，當前的形式是房地產(chǎn)市場由繁榮走向穩(wěn)定的階段，在此階段，絕不等于開發(fā)商永謀暴利，那些無序管理的企業(yè)必然淘汰出局。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當前形勢下唯一的出路，就是從諸多方面控制成本，降低房價，才能立于不敗之地。
　　
　　參考文獻
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